Los Ministerios de Economía y Hacienda estudian relajar aún más las condiciones para poder constituir Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi), toda vez que la normativa aprobada en diciembre de 2012, que flexibilizó los requisitos para crear este tipo de vehículos de inversión inmobiliaria, no ha obtenido los resultados esperados. Hasta la fecha se han registrado cerca de una veintena de Socimis, pero ninguna ha comenzado a cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB).
Javier Mesones /
www.invertia.comEl pasado 30 de diciembre finalizó el plazo para que las empresas informaran a la Agencia Tributaria de su constitución como Socimis y poder así beneficiarse de una tributación del 0% en 2013. Las que lo hagan (o lo hayan hecho) desde ese día, tendrán que esperar al próximo ejercicio para acogerse a dicho ríégimen fiscal.
El sector preveía que hasta una veintena de grupos comunicarían el cambio social a Hacienda a lo largo del mes de septiembre, pero finalmente, han sido “entre ocho y diez†las empresas registradas. “La situación del mercado, con una elevada tasa de desocupación†de edificios y locales arrendados, explica Ignacio Iturriaga, socio director de Irea, ha evaporado “no tanto el interíés, pero sí las prisas†por hacerlo.
Para el responsable Global del írea Inmobiliario de Clifford Chance, Alfonso Benavides, la moderada cifra de socimis constituidas hasta ahora tiene su explicación fundamental en que muchas de las sociedades interesadas “están teniendo píérdidas desde 2008, por lo que cuentan con críéditos fiscales que compensarán los impuestos a pagar cuando obtengan beneficiosâ€. “Por ello no tienen ninguna prisaâ€, incide. Iturriaga menciona tambiíén entre los motivos el anonimato de muchos de los potenciales inversores en este mercado y a los que “la salida al MAB les obligaría a exponerseâ€.
LA PRIMERA EN SALIR AL MAB
Armabex, asesor registrado del MAB, ha presentado dos sociedades más, una de Marbella y otra de Valencia, en los últimos días de septiembre. Mientras, el despacho de abogados Clifford Chance ha hecho lo propio con otras cinco empresas. Entre ellas figura la madrileña Nesville Investments Socimi, que cuenta con un capital de 5,042 millones de euros (el mínimo es de 5 millones). Con un capital mayor, de 30 millones, Corpfin Real Estate ha creado igualmente una socimi para invertir en locales comerciales por hasta 60 millones. Se suman así a Promociones, Renta y Mantenimiento, Altius, Entrecampos Cuatro, Fomento Hispania de Viviendas, Urbem o Alquimaison.
Promociones, Renta y Mantenimiento Socimi, propiedad de la familia Pavón Olid Socimi, antiguos dueños de Madrid Visión y Cambio Sol (Money Gram), ha sido la primera en solicitar oficialmente su entrada en el MAB y está a la espera de respuesta. Lo ha hecho no sin dificultades, puesto que la falta de inversores obligó a la sociedad a reducir el valor nominal de las acciones de 406 euros a 40,6, aunque sin rebajar el capital inicial (6,09 millones de euros).
En cuanto a los plazos para que el resto de las socimis constituidas salgan al MAB, Benavides estima que “la mayoría no se lo va a plantear hasta el próximo añoâ€, ya que “se trata de una decisión estratíégica que tiene que ser muy estudiadaâ€. La Ley de Sociedades de Capital obliga a las socimis a cotizar en el mercado alternativo en los dos años posteriores a su constitución. De no hacerlo, Hacienda corregirá los beneficios fiscales disfrutados con carácter retroactivo.
SIN IMPUESTOS
La modificación de la Ley del pasado 28 de diciembre mejoró las condiciones para la creación de socimis, que a imagen de los REIT (Real Estate Investmen Trust) anglosajones, tiene como objetivo agilizar el mercado del alquiler en España. En concreto, los cambios introducidos redujeron el capital mínimo inicial de 15 a 5 millones y eliminó cualquier tipo de impuesto, entre otros.
Una de las obligaciones de las socimis es la de repartir como dividendo el 80% de los beneficios obtenidos por la renta de inmuebles. En el caso de la transmisión de inmuebles, el porcentaje se limita al 50%. A petición del sector, el Ministerio de Hacienda y el de Economía están estudiando la reducción de ese 80% hasta un rango que oscila entre el 50% y el 60%, según señalan fuentes conocedoras de las conversaciones.
El Gobierno llegó a sopesar incluir esta rebaja en los Presupuestos, pero finalmente no fructificó y habrá que esperar si esta rebaja se introduce durante la tramitación de las cuentas públicas. Otras fuentes del sector se muestran escíépticos con esta posibilidad y consideran que “responde más a un deseo de los inversores que a una opción realâ€.
EL RIESGO SE DIVERSIFICA
Esta medida ayudaría a fomentar la conversión de empresas en socimis, ya que hay empresas que no tienen la caja suficiente para afrontar unos compromisos de dividendo como los establecidos y, además, provoca que se reduzcan las posibilidad de que el sector compre activos y se endeude. “Muchas empresas están endeudadas y tienen que amortizar príéstamos, por lo que si tienen que repartir el 80% de los beneficios no tendrán suficienteâ€.
En cualquier caso, los expertos son optimistas respecto a la implantación de socimis en España y el desarrollo del alquiler de inmuebles. “En dos o tres años, las socimis van a ofrecer a los grandes inversores la opción de comprar activos inmobiliarios y explotarlos en alquilerâ€, lo que repercutirá positivamente en el mercado. Al mismo tiempo, la salida al MAB de estas sociedades “permitirá al ahorro privado entrar en el sector inmobiliario sin tener que gastarse necesariamente 150.000 eurosâ€. Con este tipo de vehículos los particulares podrán realizar inversiones de 10.000, 15.000 o 30.000 euros de forma que el riesgo está diversificado en varios inmuebles, lo que, en teoría, propicia cierta tranquilidad por el volumen y la liquidez de los activos.
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