Lo que parecía una operación innovadora y de íéxito en 2007 se ha convertido en un dolor de cabeza para Banco Santander. La entidad presidida por Emilio Botín va a tener que salir al rescate de los fondos de inversión a los que hace seis años vendió un paquete de 1.152 oficinas por 2.040 millones de euros y que ahora no pueden hacer frente a la deuda.
Entre los fondos que adquirieron esa red de sucursales en pleno boom inmobiliario estaban Sun Capital, Pearl Insurance y Drago Real Estate Partners, esta última asesorada hasta principios de este año por Oleguer Pujol. El hijo menor del político nacionalista, que dejó la sociedad de inversión inmobiliaria por sus supuestas operaciones irregulares, fue el que asesoró la transacción por la que Banco Santander obtuvo unas plusvalías de 860 millones.
Aquella compra se hizo con dos líneas de críédito, una denominada senior de 1.600 millones, la que primero cobra en caso de impago, y una mezzanine, de mayor riesgo para el prestamista, pero al mismo tiempo más lucrativa, de 300 millones. Pasados seis años de la operación, Sun Capital, Pearl Insurance y Drago Capital han visto cómo el valor de esos activos inmobiliarios –la red de oficinas– es sustancialmente menor al volumen de su deuda, un pasivo que no pueden devolver.
Según han confirmado fuentes próximas al primer grupo bancario español, en estos momentos se están llevando a cabo las negociaciones para refinanciar ambos críéditos. Una de las primeras conclusiones es que los acreedores van a capitalizar la deuda en acciones del vehículo a travíés del cual Sun Capital, Pearl Insurance y Drago Capital adquirieron las sucursales, por lo que se convertirán en accionistas de la sociedad y dueños de las oficinas. El canje o dación en pago se aplicará tanto para la deuda senior como la mezzanine.
Entre los principales prestamistas de los fondos se encuentran el propio Banco Santander, BNP Paribas, Sociíétíé Gíéníérale y The Royal Bank of Scotland, así como un grupo de bancos australianos. Al convertir el príéstamo en capital, la entidad presidida por Emilio Botín recomprará de forma indirecta las oficinas que en su día le vendió a los citados inversores institucionales mediante una operación denominada sale & lease back.
Píérdidas garantizadas
El paquete de 1.152 oficinas en manos de Sun Capital, Pearl Insurance y Drago Capital tiene un valor cercano a los 1.500 millones de euros, por lo que la píérdida mínima es del 25%, según fuentes próximas al proceso. Otras elevan ese descuento hasta el 40% puesto que a principios de año Allied Irish Bank, uno de los prestamistas originales, vendió su posición acreedora un 20% por debajo de su precio nominal. El banco irlandíés colocó 400 millones de euros de deuda a varios hedge funds que pagaron unos 320 millones por ese pasivo.
Los tres fondos han incumplido varias de las cláusulas –covenants– incluidas en las dos líneas de críédito, cuyo vencimiento expira en noviembre de 2014. Según fuentes conocedoras de las conversaciones, junto a la capitalización de la deuda, los acreedores le van a conceder entre dos y tres años más a Sun Capital, Pearl Insurance y Drago Capital para pagar los 1.900 millones. Los restantes 140 hasta llegar a los 2.040 que pagaron por las oficinas los abonaron en metálico, inversión que ya se da por perdida.
Simultáneamente a la venta, Banco Santander formalizó un contrato de arrendamiento de los citados inmuebles por un plazo total de entre 45 y 47 años, reservándose un derecho de opción de compra sobre los mismos. Algo similar hizo con el traspaso de su sede central en Boadilla del Monte (Madrid), conocida como Ciudad Financiera, a la firma británica Propinves por 1.900 millones. A la par, colocó diez edificios emblemáticos del grupo a Pontegadea, una de las sociedades patrimoniales de Amancio Ortega, por 458 millones. Todo este ladrillo tiene hoy un valor muy inferior.
