El grupo asegurador francíés Predica ofrece más de 600 millones de euros por el 20% de la filial francesa de Inmobiliaria Colonial, Sociíétíé Foncií¨re Lyonnaise (SFL), según fuentes financieras conocedoras de las negociaciones. Si bien portavoces de Colonial han declinado hacer declaraciones, lo cierto es que la oferta es firme y está sobre la mesa desde hace más de un mes, con la intención de mantener el carácter francíés de esta empresa cotizada.
Se da la circunstancia de que Predica es el grupo asegurador controlado por el banco galo Críédit Agricole, que hasta ahora se ha mostrado como el principal aliado del constructor español Juan Miguel Villar Mir, apoyando al grupo que este preside en su desembarco en Colonial, el cual fue ayer ratificado por la junta de accionistas en Barcelona.
Así, Críédit Agricole, con su 19% de las acciones de Colonial, votó ayer a favor de la entrada de Villar Mir y el resto de sus socios. Pero además mantiene conversaciones avanzadas para refinanciar la deuda que quedará pendiente en la inmobiliaria española a travíés de un nuevo críédito sindicado que sería coordinado por este mismo banco francíés.
Críédit ya tiene el 13% del capital de SFL. Si consigue cerrar la compra del 20%, se quedaría con el 33% de las acciones de la filial francesa y sería el segundo accionista combinando su participación directa e indirecta, despuíés de la propia Colonial, que quedaría con el 38% y que gracias a este paquete podría consolidarla en sus cuentas.
Aunque ante otros inversores Colonial está asegurando que está estudiando todas las opciones, las fuentes financieras consultadas afirman que la oferta de Predica es la favorita, precisamente por todos los intereses de Críédit Agricole antes descritos.
Estas mismas fuentes aseguran que, para blindar su posición, Críédit estudia capitalizar una parte de sus críéditos en Colonial en la nueva ampliación en la que Villar Mir se convertirá en el primer accionista. Dicha ampliación tiene asegurados 500 millones, con Villar Mir, la familia Santo Domingo y el grupo andorrano de Amura Capital, cercano a Banca Mora. Pero Críédit Agricole podría capitalizar unos 100 millones más. La junta ayer autorizó al consejo para ampliar hasta 1.000 millones y se contempla la posibilidad de que la banca acreedora capitalice sus príéstamos de manera total o parcial.
Todos quieren SFL
SFL es la joya de la corona de Colonial. Una inmobiliaria francesa, con edificios en el centro de París y La Defense con alta ocupación y una máquina de hacer dinero: 299 millones de beneficio a cierre de 2012. SFL vale en bolsa más de 1.770 millones de euros, pero cotiza muy por debajo del valor de sus activos, NAV, que al cierre del 2012 era más de 2.200 millones, a 48,8 euros el título. Por eso Villar Mir condicionó su entrada a que SFL no fuera vendida, según explican fuentes cercanas a las conversaciones para dar entrada al constructor.
Si bien en España todo el foco mediático se ha puesto en Villar Mir, la verdadera batalla de Colonial se está produciendo bajo la mesa y es la pugna por el control de SFL entre Críédit Agricole y exdirectivos de Goldman Sachs que ahora ocupan puestos de responsabilidad tanto en el fondo buitre de Brookfield como en los fondos de Orion y Colony. Estos dos grupos sólo tienen un objetivo: controlar SFL al menor precio posible.
El plan era comprar deuda de Colonial con un descuento medio del 8% como primer paso para adquirir SFL. Brookfield controla ahora 800 millones de esta deuda, si bien algún gran acreedor como ING ha preferido no venderles sus príéstamos. El plan se vino abajo cuando Royal Bank of Scotland prefirió la oferta de Villar Mir a un euro por su 19% en Colonial que la que presentó Brookfield por 0,60 euros.
Oferta de derribo
En este sentido, no es casual que la principal condición de Brookfield en su plan de refinanciar los 1.800 millones de deuda de Colonial fuese precisamente la venta total de SFL, precisamente lo mismo que estaban pidiendo Orion y Colony, los cuales, al final, han sido los únicos que han votado en contra de la operación Villar Mir.
El precio que fijaban para SFL era de 1.050 millones pagados en dos tramos, la mitad del NAV de la filial francesa y un 40% por debajo del valor de cotización actual. Así que finalmente el consejo se decantó por la oferta de Villar Mir: no sólo porque podrán seguir consolidando en su balance la joya de la corona de la inmobiliaria, sino porque, además, valoraba mucho mejor la filial francesa. Si Predica acaba pagando 600 millones por el 20%, ese precio valora SFL en 3.000 millones, el triple de lo que suponía el plan de Brookfield. ¿Habrían presentado oferta Orion y Colony por el paquete de SFL si se hubiera aceptado la oferta del fondo buitre?
A menos que Brookfield díé un nuevo paso, nunca lo sabremos. Aunque pierda, como la venta de hasta un 20% de SFL se destinará a repagar la deuda, íél cobrará. Empezó a comprar deuda en diciembre, por lo que cuando se amorticen sus príéstamos habrá ganado un 8%... en tres meses.
