Cambio de estrategia. FCC y Bankia, los mayores accionistas de Realia, han decidido dividir la compañía inmobiliaria en dos sociedades para facilitar la venta de la totalidad del grupo. Según han confirmado fuentes próximas a la operación, la constructora y el banco nacionalizado han puesto en el mercado la Sociíétíé d’Investissements Inmob. Cotíée de Paris (SIIC de Paris) por 1.500 millones de euros brutos como paso previo a la desinversión de la empresa española.
Fuentes financieras han explicado que los dos mayores accionistas de Realia han aceptado la propuesta de Goldman Sachs, su banco asesor, de separar el holding en dos sociedades: la que engloba los activos españoles y la francesa, la denominada SIIC de París. Tras recibir las primeras ofertas de compra no vinculantes, el banco de inversión estadounidense ha considerado que es más adecuado proceder primero a la venta de la filial gala a un inversor institucional que estíé interesado en el negocio patrimonial o de alquiler y posteriormente ofrecer el resto del grupo a fondos oportunistas que quieran quedarse con el negocio en España por el valor de la deuda o menos.
El nuevo esquema de la desinversión tiene además otras ventajas. Con la venta de París, Realia podrá ingresar unos 540 millones de euros. El valor de los activos franceses ronda los 1.500 millones de euros, cantidad a la que hay que restar los 500 millones de un príéstamo sindicado. De los 900 millones netos, a la española le corresponden 540 por ser dueña del 58,9% del capital. El resto está en manos de Sociíétíé Fonciíére Lyonnais (SFL), propiedad de Inmobiliaria Colonial, y de otros accionistas minoritarios.
De esta forma, el posterior comprador de Realia tendría dos ventajas muy considerables. Por un lado, no estaría obligado a lanzar una oferta pública de adquisición (OPA) por la totalidad del capital de SIIC de París, tal y como determina la legislación financiera francesa, por lo que se ahorraría un desembolso significativo. Por otro lado, se evitaría un trámite administrativo muy largo, que extendería varios meses el cierre global de la operación.
Entre los candidatos a quedarse con la empresa parisina están el fondo inmobiliario de AXA, Críédit Agricole, SFL y Pontagadea, unos de los brazos inmobiliarios de Amancio Ortega, según indican fuentes próximas a la operación. No obstante, la caída de la ocupación de los principales edificios de SIIC –del 91 al 85%– y la debilidad de la economía francesa influirán en el proceso de venta.
La propia Realia reconoce en su memoria anual que “los precios de alquiler se sitúan en niveles históricamente bajosâ€, en poco más de 705 euros por metro cuadrado. “El mercado de oficinas de París ha notado los efectos del debilitamiento de la economía francesa, si bien los activos prime se mantienen más estables. Para el año 2014, los brokers prevíén que el mercado de alquiler de París vuelva a recuperarseâ€, explica la compañía.
Los oportunistas
En las próximas semanas, Goldman Sachs hará una selección entre los potenciales compradores porque el objetivo es concluir ambas operaciones antes del verano. El mandato que tiene el banco estadounidense es cerrar el traspaso de Realia Business antes del 30 de junio, tal y como se acordó en la refinanciación de la deuda del grupo el pasado mes de septiembre.
Unas transacciones que deberán de pasar, en cualquier paso, por el filtro de Fortress, del fondo luxemburguíés KSAC y del propio Goldman Sachs, que además de ser el asesor del vendedor es dueño de parte de la deuda de la inmobiliaria. El primero compró críéditos impagados por 440 millones que acabaron en manos de la Sareb, o banco malo. El segundo se hizo con la posición del Banco Santander, que le traspasó 100 millones, mientras que el último tomó el riesgo de CaixaBank por 47,8 millones.
