Los inversores se aventuran en España, Italia y hasta Grecia en busca de gangas en el sector inmobiliario, con la teoría de que el atractivo de los altos rendimientos supera el riesgo de que estas economías tengan por delante un período de bajo crecimiento.
Durante buena parte de la prolongada desaceleración que ha sufrido la Unión Europea, numerosos inversores se centraron en oficinas y residencias del segmento alto de ciudades como París y Londres, donde los mercados inmobiliarios soportaron relativamente bien la crisis europea. Aunque los alquileres y los niveles de ocupación en el sur de Europa siguen siendo muy bajos, la región se ha beneficiado de la creencia generalizada de que lo peor de la crisis financiera ha quedado atrás. "La gente se está dando cuenta de que España no se hundió en el Mediterráneo", dice Eric Adler, el consejero delegado de Prudential Real Estate Investors, que invirtió 1.500 millones de dólares en activos inmobiliarios europeos en 2013 y que prevíé superar esa cifra este año. Los inversores compraron el año pasado propiedades comerciales en Europa por valor de 177.800 millones de euros, un 17% más que el año previo y la cifra más alta desde 2007, según Real Capital Analytics. Las transacciones en España, Portugal, Italia y Grecia repuntaron en el cuarto trimestre, y se duplicaron con respecto al año anterior a 3.000 millones de euros, según JLL, el bróker antes conocido como Jones Lang LaSalle. Entre las operaciones de este año en la región se incluye la compra por parte del fondo inmobiliario de UBS de un centro comercial en San Sebastián por 61 millones de euros, con 62 tiendas y 11 restaurantes. Los inversores internacionales ponen sus miradas incluso en Grecia, el país más afectado de la eurozona, cuyo Producto Interno Bruto se ha reducido más de un 25% desde 2008. La firma estadounidense Hines está analizando invertir en los sectores comercial y hotelero de Grecia, debido a la gran cantidad de turistas y a que muchos propietarios y sus acreedores siguen atravesando dificultades financieras, de acuerdo con Michael J.G. Topham, el consejero delegado para Europa de Hines, que controla activos valorados en unos 25.200 millones de dólares. "Nos necesitan", señala. El repunte del volumen de transacciones inmobiliarias en Europa forma parte de una tendencia más amplia que guarda relación con los bajos tipos de interíés que imperan en gran parte del mundo. Los fondos de pensiones y otras instituciones están aumentando sus inversiones en inmuebles para obtener rendimientos más altos, algo que ofrecen tanto España como Italia. Los mayores fondos de pensiones de Estados Unidos, por ejemplo, incrementaron el año pasado sus inversiones inmobiliarias globales al 7,4%, según Wilshire Consulting. Antes de eso, la cifra más alta había llegado al 6,4% en 2008, según la National Association of State Retirement Administrators, que sigue de cerca las inversiones de los fondos de pensiones. Los inversores oportunistas tambiíén están comprando carteras de príéstamos inmobiliarios dudosos que los bancos intentan sacar de sus balances. El banco alemán Commerzbank ha recibido una gran demanda por Project Octopus, su cartera de críéditos inmobiliarios en España, cuyo valor nominal asciende a 4.400 millones de euros. Se espera que sea uno de los mayores acuerdos de este tipo en Europa este año. Entre los principales inversores en Europa siguen estando las firmas estadounidenses de capital riesgo, entre ellas Blackstone, Lone Star Funds, Apollo Global Management, Cerberus Capital Management y Kennedy Wilson Holdings. Pacific Investment Management, el gigante de Newport Beach, tambiíén ha buscado operaciones. La semana pasada, Blackstone Group cerró un fondo de 5.000 millones de euros destinado en exclusiva a invertir en propiedades europeas, el mayor de su clase y que reunió en sólo seis meses. Entre las recientes operaciones de Blackstone figura la compra de una cartera de oficinas y centros comerciales en Italia al fondo de inversión alemán AXA Immoselect, por unos 180 millones de euros, según una fuente familiarizada con el acuerdo. Pero tambiíén están llegando inversores procedentes de Corea del Sur, Malasia y China. La promotora inmobiliaria china Dalian Wanda Group adquirió por 280 millones de euros el Edificio España, un rascacielos icónico de Madrid que pertenecía a Banco Santander, según Real Capital Analytics. A finales del año pasado, el fondo soberano chino China Investment Corp. compró a Blackstone Group por 780 millones de libras Chiswick Park, uno de los mayores complejos de oficinas de Londres. Hasta hace poco, los inversores en propiedades europeas mostraban escaso apetito por el riesgo. Compraban principalmente propiedades icónicas, edificios de oficinas con un 100% de ocupación, centros comerciales y otros inmuebles en ciudades como Londres y París. Pero la demanda de estas propiedades elevó los precios hasta el punto de alcanzar en algunos casos máximos históricos, lo que reduce la rentabilidad para los compradores. Un inversor que comprase en la actualidad una de estas propiedades en Londres, por ejemplo, obtendría un rendimiento anual inferior a 5% de los ingresos generados por el edificio. En cambio, en mercados como España, la rentabilidad supera el 6%. Eso ha producido una oleada de inversiones en el país que están aumentando los precios, según ejecutivos del sector inmobiliario nacional. «No ha sido algo similar al lento ascenso del sol», comenta Rupert Lea, el responsable de inmuebles comerciales en España del bróker Cushman & Wakefield, para describir el creciente interíés. «Fue como un cohete». Algunos propietarios aprovechan el interíés y ponen propiedades en venta. La región de Cataluña, por ejemplo, prevíé reunirse con inversores internacionales en Nueva York para evaluar el interíés en una cartera de 13 edificios en Barcelona. Pero conforme aumenta la demanda de propiedades en mercados más arriesgados, algunos expertos advierten de que los inversores se están precipitando, si se tiene en cuenta que la recuperación económica sigue siendo díébil. Ric Lewis, consejero delegado de la firma de capital riesgo Tristan Capital Partners, que hace poco recaudó 950 millones de euros para un fondo oportunista destinado a comprar activos europeos en problemas, señala que la competencia se ha endurecido en los tres últimos meses, y que a menudo las ofertas de inversores rivales superan las suyas en hasta un 30%. «Creo que estamos haciendo una oferta bastante buena en base a los fundamentales. ¿Y nos equivocamos en un 30%? No son activos complicados», concluye.
