¿Hay un cambio real de tendencia en el mercado inmobiliario español?, ¿quíé activos son los que están en el punto de mira de los inversores internacionales?, ¿cuál es el papel de los nuevos players?, ¿se ha desbloqueado definitivamente el críédito?, ¿se está gestando una nueva burbuja inmobiliaria?...
Son algunas de las preguntas que la semana pasada pusieron sobre la mesa Eduardo Píérez, socio del área de Financial Advisory de BDO y Juan Gómez-Acebo, of counsel en el área legal de BDO en el encuentro ‘Socimis y fondos, motores de inversión inmobiliaria’, organizado por El Confidencial. En íél participaron Josíé Antonio Martín-Borregón, managing director de CBRE Global Investors España y Portugal; Miguel Pereda, consejero de Lar España Real Estate, y Javier Román, associate director de Real Estate Asset Management Lapithus Management S.L.U-Apollo Global Management.
Despuíés de un año de actividad inversora freníética –con ratios de crecimiento del 100%–, la irrupción de las socimis en bolsa y el cada vez más cercano fin del ajuste de precio de los activos inmobiliarios ha llegado el momento de plantearse si el nuevo escenario que se abre ante nosotros es sostenible a medio y largo plazo o si, por el contrario, no estaremos ante un calentamiento coyuntural del mercado.
Renacimiento inmobiliario
Todos los asistentes coincidieron en destacar el renacimiento del sector, aunque, al mismo tiempo, mostraron precaución al asegurar que todavía queda mucho trabajo por hacer. "La recuperación ha venido para quedarse y las expectativas son positivas, con un número creciente de inversores", apuntó Eduardo Píérez.
"Estamos viviendo un renacimiento del sector inmobiliario que durará muchos años. Se están reconfigurando los vehículos de inversión y han aparecido nuevos players como las socimis, que tendrán un papel clave en el futuro del sector", señaló Josíé Antonio Martín-Borregón. "Había una burbuja que explotó y despareció. Y con ella muchos operadores se han ido, mientras que otros han vuelto. Hoy en día hay nuevos vehículos de inversión que conviven con los que han conseguido sobrevivir. La fuerte corrección ha durado y ha generado mucha destrucción. Ha llegado el momento de recomponer el mercado inmobiliario de arriba abajo".
Sobre este renacimiento, Javier Román recordó cómo "poco a poco, donde hay poca promoción se está empezando a comprar suelo y se ha comenzado a construir". Se refirió a zonas de Levante, Costa del Sol, Marbella o incluso Madrid… "Ya ha pasado lo peor y empieza a notarse un pequeño repunte y recuperación de la demanda. El mercado estaba dormido y los inversores lo están despertando. Están dando impulso y aire fresco a un sector parado hasta ahora y que comienza a dinamizarse".
Superada la incertidumbre, llega el dinero
Un apetito que se está viendo alimentando por la entrada de España de nuevo en el radar inversor. Atrás han quedado las turbulencias que sacudieron el mercado en el verano de 2013, cuando la prima de riesgo española alcanzó sus máximos históricos al rozar los 650 puntos básicos.
"El inversor internacional ha comprado de nuevo la historia de España y las grandes incertidumbres están totalmente superadas. Además, estos inversores han decidido que hay mecanismos establecidos en nuestro país que permiten invertir de forma segura y transparente y consideran que los sistemas de supervisión son buenos", comentó Miguel Pereda.
De hecho, para Javier Román, "la seguridad jurídica que hay en España ayuda a tomar decisiones y ha permitido que muchos fondos, de todo tipo de nacionalidades, llegaran a España provocando incluso un efecto llamada".
"Eso sí, el dinero que llega es más aguerrido. Quien asume más riesgo, quiere ganar más, aunque a medida que la situación mejora, el dinero ha dejado de ser tan agresivo. Es una evolución natural y sana para cualquier mercado inmobiliario. A medida que las incertidumbres desaparecen, entra dinero diferente para cubrir, tambiíén, una etapa del mercado diferente", apuntó.
Unas palabras compartidas por Josíé Antonio Martín-Borregón. "Cuando tienes un gran riesgo país, los únicos que tienen capacidad para invertir son fondos muy core. Grandes inversores que no necesitan financiación y que buscan un gran retorno. Es decir, aquellos que quieren una cartera diversificada pero que sólo se fijan en los mejores activos".
¿Riesgo a una nueva burbuja?
Para Javier Román, “el nuevo dinero que ha aterrizado en España ha venido muy bien para despertar el mercado, para empezar a dinamizarlo. Pero descarta tajantemente que estemos ante una nueva burbuja. En absoluto. Hay quien ha comprado a muy buen precio y puede sacar rentabilidades muy atractivas. Este tipo de operaciones permiten que la economía vaya poco a poco moviíéndose. Animan a que el ciudadano vuelva a comprar casa. Pero burbuja, en absoluto. Todavía hay sobreoferta en muchas zonas donde se tendrán que ajustar precios. Donde se están registrando incrementos de precios es en zonas muy residuales".
Aunque en líneas generales, Javier Román considera que se ha tocado suelo en mayoría de los activos, tras siete años de constantes bajadas de precios, y que el gran descuento de los activos ha influido directamente en las rentas. Eso sí, advierte de que "nos quedaremos en el suelo una temporadita pero ha dejado de bajar tras siete años de bajadas constante de los precios. Lo han visto los fondos con antelación. A partir de ahora seguiremos viendo movimientos de fondos que quiere comprar. Seguirá habiendo buenas oportunidades (rentabilidades).
Miguel Pereda se pronunció en este sentido. “El mercado es más líquido y los precios de los activos evolucionan. Que el mercado sea más líquido es muy bueno y sano para la industria en su conjunto. No significa en absoluto que se estíé formando una burbuja. Es muy sano que se produzcan transacciones".
De hecho, considera que dentro del mercado residencial empieza a haber cierto dinamismo. "Particulares con ahorros, financiación y empleo más o menos estable, que no piensan que los precios vayan a caer más están comenzando a comprar pisos. Aunque al empleo todavía le queda camino para recuperarse, el comprador puede ir haciendo una apuesta razonable por la vivienda. Los nubarrones están desapareciendo y el mercado irá a más tras muchos años de sequedad absoluta".
No obstante, Javier Román considera que al mercado todavía le falta el empujón definitivo de la financiación. “Vamos a estar un tiempo en stand by, sobre todo porque no está el cómplice necesario de la financiación y porque la recuperación del empleo va a ser muy lenta".
Nuevos players: Sareb, socimis, plataformas inmobiliarias...
Todos los expertos coincidieron en señalar la entrada en escena de nuevos operadores dentro del mercado inmobiliario español. Uno de ellos, la Sareb. "Es impresionante lo que está realizando", comentó Juan Gómez-Acebo. "No hay más que ver lo que, ya de por sí, cuesta a los grandes fondos gestionar grandes patrimonios. Se puso en duda el íéxito y en muy poco tiempo ha conseguido poner a la venta grandes portfolios con mucho íéxito a pesar de tener un equipo nuevo, y escasos recursos y conocimiento del producto. A medida que pasen los meses, su actividad irá mejorando. En lo que no me meto es en si será capaz de llegar al objetivo de rentabilidad del 15% en 15 años. Pero lo que está claro es que está realizando una labor excelente en ayudar a la economía española".
"La Sareb ha hecho unas relaciones públicas y marketing espectacular. La burbuja financiera se apoyó en las cajas de ahorro y en el suelo para su gestación, y ahora estas han sido trasladadas a la Sareb, que ha hecho una gran labor generando confianza en todo el mercado", señaló Josíé Antonio Martín-Borregón.
¿Cuánto hay de coyuntura en este tipo de sociedades?, ¿son las socimis realmente un buen vehículo de inversión?, preguntó Eduardo Píérez a los asistentes. "Las socimis están para quedarse y se irán transformando con la evolución del mercado y el apetito de los inversores. Convivirán con el resto de estructuras. En este mercado hay sitio para todos", apuntó Miguel Pereda, quien recordó que cuando "hemos empezado a aprender de las experiencias de otros países y hemos dado con el marco normativo han comenzado a funcionar de verdad. Tendrán un papel importante y serán jugadores clave en el futuro inmobiliario, sin ninguna duda".
Opinión compartida por Josíé Antonio Martín-Borregón. "La capitalización de todas las socimis apenas supone el 15% respecto a las antiguas cotizadas, lo que da una idea de todo lo que hay por hacer". Para Javier Román, "todos somos complementarios. Somos competidores, pero compañeros y nos necesitamos los unos a los otros".
En este nuevo escenario, los expertos no descartan que pueda producirse una integración –vertical u horizontal– entre estos nuevos players. "¿Por quíé no? En un futuro proceso de consolidación sería lógico, pero dependerá de cada compañía y de sus estrategias", concluyó Miguel Pereda.
