El fondo de inversión soberano de Noruega se está convirtiendo en uno de los mayores propietarios del mundo en un momento en el que otros grandes propietarios inmobiliarios están haciendo sonar las alarmas sobre los elevados precios.
El Fondo de Pensiones del Gobierno de Noruega de 874.000 millones de dólares, el mayor fondo soberano del mundo, compró el pasado año propiedades inmobiliarias a nivel global por valor de 7.600 millones de dólares, más que ningún otro fondo soberano, según los datos de Real Capital Analytics, compañía dedicada a la investigación del mercado inmobiliario. La ofensiva forma parte de una estrategia de mayor alcance diseñada para mejorar la rentabilidad a travíés de la asunción de mayor riesgo. El objetivo del fondo, que ha generado un rendimiento anual del 3,7% desde 1998, es impulsar a lo largo del tiempo el crecimiento de sus holdings inmobiliarios del actual 1,3% hasta el 5%.
A principios de este mes, el fondo cerró la compra de una participación del 45% en un rascacielos situado en el numero 11 de Times Square en Manhattan por valor de 401,9 millones de dólares, en una operación en la que se pagó el precio por metro cuadrado más elevado de los últimos años por un edificio de oficinas en el centro de la ciudad.
Mientras tanto, en enero, el fondo logró ponerse por delante de otros seis aspirantes para hacerse con Queensberry House en Londres, un edificio de oficinas y locales comerciales de 23.000 metros cuadrados, accediendo a pagar 190,6 millones de libras esterlinas (294,6 millones de dólares). El vendedor, Sorgente Group SpA, había pagado 167 millones de libras por la propiedad en 2012.
Pero algunos expertos se cuestionan la elección del momento para la estrategia del fondo noruego en el fortalecimiento de su inversión en edificios de oficinas, locales comerciales, almacenes y otro tipo de propiedad comercial en Europa y EEUU. Los precios han ascendido tan rápidamente en los últimos dos años que los inversores experimentados han empezado a retirarse del terreno del juego, incluso aunque Noruega estíé acumulando propiedades.
"Los precios actuales de las propiedades son elevados, y las adquisiciones se están volviendo peligrosas" afirmaba Steven Roth, presidente de Vornado Realty Trust, un importante fondo de inversión inmobiliario de EEUU, en una advertencia a los inversores realizada a principios de este mes. "Ahora estamos en el punto del ciclo en el que ya hemos ganado el dinero fácil y me parece que íéste es un mejor momento para cosechar más que para invertir"
Como ilustración de lo que han subido los precios en Londres, los inversores en edificios de oficinas pagaron en diciembre precios que les darán un rendimiento inicial de sólo el 4% de los ingresos de las propiedades, según datos de Real Capital Analytics. í‰ste es el nivel más bajo desde 2008.
El fondo de Noruega es el principal vehículo a travíés del que los noruegos se benefician de la posición del país como el tercer mayor exportador de gas del mundo y el díécimo exportador de petróleo. Sus activos se han duplicado desde 2010, y su valor actual asciende a unos 170.000 dólares por ciudadano noruego.
El fondo, que fue lanzado en 1990 y recibió sus primeras transferencias de efectivo en 1996, sólo invertía inicialmente en Bolsa y bonos. Pero los rendimientos anuales medios han caído por debajo del objetivo de rentabilidad a largo plazo fijado por el Gobierno en el 4%. Con el objetivo de incrementar los rendimientos, el Gobierno permitió en 2010 que el fondo invirtiera hasta el 5% de su valor en propiedades inmobiliarias.
El gobernador del banco central noruego, í˜ystein Olsen, dijo en un discurso a principios de este mes que con los rendimientos de los bonos del Gobierno a largo plazo próximos a cero, el rendimiento del fondo de Noruega podría caer "quizás por debajo del 3%"
El fondo tambiíén se ha visto afectado por la caída de los precios energíéticos a nivel global, que han reducido las transferencias de efectivo del Gobierno noruego.
Una portavoz de Norges Bank Investment Management, organismo encargado de la supervisión del fondo, dijo que se está intentando conseguir el "máximo rendimiento posible con un nivel de riesgo moderado". Al ser preguntado sobre la elección del momento para el creciente interíés del fondo en la adquisición de propiedad inmobiliaria, contestó que "somos inversores a largo plazo" y que la estrategia del fondo es centrarse en grandes ciudades como Nueva York y San Francisco, donde "existen buenas perspectivas de sólidos rendimientos a largo plazo".
El fondo ha estado especialmente activo en EEUU. En 2014, Noruega era el segundo mayor inversor extranjero en propiedad inmobiliaria en EEUU, despuíés de Canadá, gracias principalmente a las adquisiciones realizadas por su fondo soberano, según un informe elaborado por CBRE. Según el documento, las inversiones noruegas en propiedad inmobiliaria en EEUU ascendían a 4.400 millones en 2014, hasta un 120% más que en 2013.
Aun así, sólo el 1,3% de la cartera del fondo estaba en propiedad inmobiliaria en el tercer trimestre de 2014, lo que significa que tendrá que hacer mucho más que comprar para cumplir el objetivo del 5%, en un momento en que los precios han registrado un drástico ascenso desde las bajadas de la recesión. Según Green Street, en EEUU, los valores ha alcanzado niveles ríécord, un 17% por encima del nivel máximo alcanzado antes de la crisis en 2007.
Los responsables del fondo declararon en junio que tenían previsto invertir un 1% adicional de su valor en propiedad inmobiliaria al año hasta 2016. El pasado año, el fondo tambiíén contrató los servicios de un grupo independiente de expertos en propiedad inmobiliaria y tiene previsto aumentar para 2016 en 200 personas su plantilla, actualmente compuesta por unos 400 empleados.
Algunos inversores en propiedad inmobiliaria cuestionan la estrategia del fondo de pagar el precio máximo por las propiedades. Mientras que los ingresos anuales obtenidos por propiedades de alta calidad bien alquiladas suelen ascender a entre el 4% y el 4,5% del precio de venta de una propiedad, Noruega ha realizado múltiples compras en las que los ingresos están por debajo del 4%, un número bajo para el sector inmobiliario.
Según Real Capital Analytics, cuando el fondo pagó 1.800 millones de dólares por una participación del 45% en una cartera de torres de Boston Properties el pasado otoño, los ingresos ascendían al 3,9% del precio de compra. Y, según la misma fuente, cuando el fondo compró una participación del 49% en un edificio de oficinas en San Francisco denominado Foundry Square II en septiembre, los ingresos ascendían al 2,9%.
"Desde el punto de vista de la elección del momento y desde el punto de vista de los rendimientos, íéste es el momento menos atractivo y menos competitivo para comprar propiedades inmobiliarias", comenta Nicholas Spiro, director general de Spiro Sovereign Strategy, consultora radicada en Londres especializada en riesgo soberano.
Alessia Pirolo y Kjetilmalkenes Hovland
