Ana Botella ha estado especialmente activa en los últimos meses de su mandato en resolver marrones urbanísticos existentes en la capital desde mucho tiempo atrás. Entre ellos, el solar anejo a las Cuatro Torres del final de la Castellana, suelo de 33.325 metros cuadrados ya cimentados en los que en su día se proyectó un pabellón multiusos que completara la oferta de este tipo de instalaciones en Madrid.
Así, el pasado mes de febrero el Pleno del Ayuntamiento aprobó un plan especial para esa parcela en la que se establecían las condiciones para gestionar su derecho de superficie durante 75 años (desde los 50 inicialmente previstos). El pliego de la licitación fijaba la necesidad de que el 75% de la edificabilidad se destinara a ‘equipamiento singular’ (educativo, sanitario, cultural, organismos públicos,…) y el 25% restante a usos compatibles, principalmente oficinas o comercial debiendo existir, en cualquier caso, un espacio destinado a eventos. En total, 70.000 metros de aprovechamiento urbanístico.
Se fijó entonces un canon mínimo anual cercano a los dos millones de euros, si bien se exigía a las ofertas que se pudieran presentar que se consignara el valor presente del mismo durante todo el periodo de la concesión, una suerte de aval que, descontado al 5%, suponía una cifra upfront cercana a los cien millones de euros. A ello habría que añadir el coste estimado de construcción, variable en función del proyecto, que el mercado estimaba en otros cien, debiendo acreditarse tambiíén financieramente la capacidad de poder cumplir con el plazo de 32 meses para la finalización fijado por el equipo municipal.
Doscientos millones de salida son muchos millones, y esto provocó que una parte sustancial de los interesados en el solar se echaran para atrás. Algunos carecían del músculo financiero para poder inmovilizar tal cantidad de efectivo. A otros, directamente, no les salían las cuentas. Unos lo hicieron sin rubor alguno. Otros como Axa Real Estate metieron las condiciones económicas y el proyecto en el mismo sobre a sabiendas de que el no separarlas anularía su candidatura por defectos de forma. La subasta quedó en su última fase con sólo dos contendientes: la socimi Hispania e Inmobiliaria Espacio, del Grupo Villar Mir.
Hispania mejoró ligeramente el canon exigido por la alcaldesa y lo situó en los 2,5 millones. Su competidor disparó la cifra hasta los cuatro millones
Había expectación por saber cuál de los dos grupos se llevaría el gato al agua. No en vano, la especial configuración de la propuesta, exclusión de residencial y limitación del terciario, limitaba de partida la rentabilidad. Teniendo en cuenta la volatilidad de los ingresos por organización de actividades, para pagar el canon propuesto, hacer frente a los costes financieros y poder amortizar la construcción, las consultoras estimaban una renta de 15 euros/metro cuadrado para las dotacional y de oficina y de 20 altos para el retail. Y aun así.
De hecho, Hispania mejoró ligeramente el canon exigido por la alcaldesa y lo situó en los 2,5 millones. Era su límite para poder sacar del terreno una rentabilidad razonable. Cuál no sería su sorpresa al descubrir que su competidor había disparado la cifra hasta los cuatro millones de euros, lo que suponía ya de partida consignar cerca de 100 millones de euros más de garantía de pago en el inicio del proyecto. No está mal para un Grupo que en los últimos tiempos no nada precisamente en una caja abundante.
De ahí que la expectación ahora sea máxima por conocer el proyecto presentado por Espacio y a quiíén lleva de la mano, toda vez que hacer una apuesta de ese calado a pecho descubierto, sin un inquilino cerrado de antemano, sería suicida. En ambos datos estará la clave para saber por quíé el incombustible Juan Miguel ha hecho saltar la banca, toda vez que, en circunstancias normales, se antoja imposible obtener por alquileres los fondos necesarios para rentabilizar la operación.
Los rumores apuntan a la concentración del aprovechamiento en un solo edificio frente a las propuestas de varios espacios realizada por Hispania, si bien construir en altura es mucho más caro y habría que ver cómo afecta a lo que es ya un skyline emblemático de la ciudad. Se especula, igualmente, con que la oferta viene respaldada por un importante grupo hospitalario que querría aprovechar el entorno de La Paz para fijar sus instalaciones.
Veremos.
Aún quedan capítulos por escribirse en esta historia. Una vez que se haga oficial la adjudicación, se tendrá que cerrar el contrato sobre el suelo, formalizar todas las garantías a las que hemos hecho ya referencia, obtener las licencias y cumplir en tiempo y forma con la edificación. Un proceso que, en su fase preliminar, se puede alargar durante varios meses y durante el cual no hay que excluir taxativamente que se puedan producir sorpresas.
De momento, eso sí, Ana Botella se lleva un inesperado regalo de despedida de quien le debe no pocos favores.
Su salida del Consistorio será, pues, menos amarga
S. McCoy
