Uro Property ha pisado el acelerador para acomodar toda su estructura financiera y estar en posición de empezar a competir cara a cara con las grandes socimis del parquíé. Tras vender 381 oficinas de Banco Santander a AXA Real Estate, noticia adelantada por El Confidencial, la compañía presidida por Carlos Martínez Campos y dirigida por Simon Blaxland ha puesto en marcha una emisión de bonos con vistas a captar 1.300 millones de euros.
Con esta colocación, la socimi quiere refinanciar la totalidad de su deuda bancaria, que ascendía a 1.424 millones antes de la operación con AXA, pero que tras la venta al grupo francíés se verá reducida en la correspondiente proporción, ya que todo el importe va destinado a amortizar los compromisos financieros.
Se trata de la primera gran operación de bonos que lleva a cabo una socimi española dentro del movimiento generalizado de estas sociedades de volver a salir al mercado en busca de liquidez, aprovechando la ventana de oportunidad que se ha abierto en los parquíés de todo el mundo.
Holanda es el mercado elegido por Uro para llevar a cabo la emisión, la cual abordará a travíés del nacimiento de un vehículo específico creado ad hoc para emitir esta deuda. A la espera de comprobar el apetito inversor a lo largo del road show internacional que ya ha puesto en marcha la compañía, su objetivo es reducir de 300 a 200 puntos básicos su actual diferencial y acomodar la vida del vehículo emisor al periodo medio de vida de los alquileres de Santander, es decir, en torno a 25 años, aunque habrá tramos más breves.
El acuerdo con AXA ha sido un balón de oxígeno para la socimi, ya que supone poner en valor la tasación realizada por CBRE de los activos de Uro. Cuando salió a cotizar al MAB, el pasado 12 de marzo, la consultora inmobiliaria cifró en 2.000 millones el valor de toda la cartera de la compañía. Menos de dos meses despuíés, el grupo francíés, que cuenta con uno de los vehículos de inversión inmobiliaria más importantes de Europa, ha pagado un 10%, lo que supone dar carta de credibilidad a las entrañas de Uro.
Estas, tras la operación de AXA, están formadas por 755 oficinas de Banco Santander, que suman más de 340.000 metros cuadrados y están valoradas en cerca de 1.700 millones de euros. Además, las sucursales que conserva Uro son las más prime y se concentran fundamentalmente en Madrid y Barcelona, lo que explica que, a pesar de haberse desprendido de cerca de un tercio de sus activos, en tíérminos de valoración, apenas representan un 15%.
Próximos pasos
Con la vista puesta en cerrar la emisión el próximo mes de mayo, Uro trabaja con la hoja de ruta de liberar la totalidad de sus príéstamos bancarios y, por tanto, poder empezar a abordar el siguiente objetivo de la compañía, que consiste en saltar al Mercado Continuo el próximo año.
El primer accionista de la socimi es el propio Santander, con el 24% del capital, mientras que CaixaBank posee un 14,98%; BNP Paribas, el 8,81%, y Sociíétíé Gíéníérale, un 3,14%. Además, varios hedge funds y entidades como Barclays o Bayerische Landesbank tienen participaciones inferiores al 1%; mientras que los antiguos accionistas de la compañía, Sun Capital, ahora bautizado Atisha Holding, y Pearl Group, ahora Phoenix Life, poseen el 21,7% y el 14,38%, respectivamente.
Todos ellos se han comprometido a seguir en el capital de la socimi, al menos, durante 12 meses, aunque existe la posibilidad de que, previo acuerdo de accionistas, este periodo conocido como de lock-up, se reduzca si las circunstancias del mercado recomiendan poner en marcha antes del calendario previsto un movimiento dirigido a dotar de liquidez a la compañía para allanar el terreno de cara al Continuo.
Uro quiere liberarse de sus príéstamos bancarios para saltar al Mercado Continuo el próximo año
La salida al MAB de Uro se ha llevado a cabo para cumplir con la normativa de socimis, que exige ser un vehículo cotizado en un tiempo máximo de dos años. Aunque el casero de Santander tenía todavía este ejercicio de plazo, decidió hacerlo ya, precisamente, para preparar el terreno de su emisión de bonos, ya que los inversores siempre ven con mejores ojos la deuda de vehículos cotizados.
Sin embargo, al no tratarse de su mercado natural, y al verse más como un requisito que una vocación en el momento en el que se ha llevado a cabo, la colocación en el Mercado Alternativo Bursátil se limitó al mínimo legal exigible de dos millones de euros. En cambio, cuando termine de acomodar su estructura financiera y trabaje ya activamente en saltar al Continuo, la compañía tendrá en el parquíé una oportunidad de levantar capital con el cual salir de compras por el mercado, como han hecho el resto de socimis, ya que toda la emisión de bonos actualmente en marcha se destinará a amortizar deuda.
Ruth Ugalde
