Por... CARLOS PARODI
La burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos es conocida. Entre 1996 y 2006, los precios de las viviendas, en tíérminos reales y promedio, subieron 5% anual. Luego entre 2007 y 2012, esos mismos precios cayeron a un ritmo de 6.4% anual. La burbuja creció y estalló. En el caso de China, los precios aumentaron 13.1% anual, en promedio, entre 2003 y 2013. Parece que tambiíén se trata de una burbuja: alto crecimiento en precios y construcción, gran cantidad de viviendas disponibles, etc.
Sin embargo, existen diferencias. En China, todas las tierras pertenecen al gobierno, quien las entrega, digamos “en concesión†y por un tiempo determinado, que no puede exceder 70 años a los empresarios inmobiliarios. Luego de pasado el tiempo estipulado, retornan al gobierno. Ahora bien, esto no significa que en el período “en concesiónâ€, el gobierno se aparte del sector, sino que sigue de cerca lo que puede y no puede hacer el “dueño temporal del terrenoâ€. Promueve la mayor construcción, pues genera empleo y además hace crecer al PBI. [1]
Por el lado de la demanda, no solo es difícil comprar una segunda o tercera casa, sino que una vivienda puede ser revendida solo despuíés de cinco años de haber sido comprada. Más aún, el gobierno impone altas tasas de interíés para desincentivar el exceso de endeudamiento. En suma, fomenta la construcción (oferta) pero desincentiva la demanda, pues los chinos deberán comprar sus casas básicamente “con sus ahorrosâ€. Parece una contradicción, pero ello explica las “ciudades desiertas†en China que cualquier lector puede ver en youtube.
Se sabe que el ahorro en China bordea el 50% del PBI; la gente ahorra y por esa razón, la mayoría de compradores de viviendas no son jóvenes y lo toman como una inversión para ellos y sus hijos. No buscan especular, sino invertir. En los Estados Unidos, el soporte de la burbuja fue el exceso de endeudamiento y la especulación.
En conclusión, no se sabe si hay o no una burbuja inmobiliaria, pero no se puede extrapolar el caso de los Estados Unidos. En China, los compradores de viviendas lo hacen como una inversión, sin pensar en esperar que el precio suba para revenderlas, comportamiento típico de una burbuja. Tampoco están sobreendeudados, pues compran con sus ahorros. ¿Y por quíé se construye tan rápido? Por la demanda potencial existente: “las viviendas esperan a sus futuros dueñosâ€.
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[1] Glaeser Edward, Wei Huang, Yueran Ma y Andrei Schleifer (2017), “A real estate boom with chinese characteristicsâ€, en, Journal of Economic Perspectives, vol. 31, N° 1, pp. 93-116.
