Vender la casa se pone más difícil: el stock aumenta a 1´5 millones
ESTEFANíA FONSECA
Invertia.com
Dar salida al excedente de los pisos sin vender volverá a quitar el sueño a los promotores. Las previsiones apuntan a que el mercado español tardará cuatro años en absorber los pisos que aún no tienen dueño. Sólo en Madrid, el tiempo medio para vender una promoción superó los 50 meses el año pasado, frente a los 33 registrados en 2007. Las estimaciones hablan de 1,5 millones de casas sin vender en este ejercicio. Su recuperación, según los expertos, dependerá del ajuste que se realice de los precios de las viviendas y en la capacidad del sector para adecuar su producción.
Cuatro años es lo que se tarda actualmente en vender una vivienda situada en Madrid. Según un estudio de Foro Consultores Inmobiliarios, los plazos para dar salida a los pisos construidos doblaron el año pasado a los registrados en 2007, cuando el plazo superaba los dos años y medio (33 meses). Esta cifra es más llamativa si se compara con los 10 meses que se tardaba en colocar un piso durante el 2003.
De acuerdo con el informe, en el municipio de Madrid existen 458 promociones con un volumen de viviendas iniciales de 21.443 unidades. Es la primera vez que desde el año 2000 se reduce número de viviendas terminadas hasta las 21.433 unidades, un 10,88% menos que en 2007. De estos pisos, el stock existente se sitúa en 8.959 unidades, que presenta un 42% sobre las casas inicialmente puestas a la venta.
“Ha sido un año muy duro y de pocas ventas para el sectorâ€, explica Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios. La falta de financiación, el miedo a quedarse en paro dada la actual situación económica y las expectativas de bajada de precios son algunos de los factores que explican el escaso íéxito en las ventas.
“Los bancos y cajas están ahora muy pendientes de medir los riesgos que corren a la hora de ofrecer una hipotecaâ€, asevera Smerdou. A su juicio, una muestra de esta tendencia es el aumento de los diferenciales que se aplican al Euribor. Fuentes de una sucursal de un gran banco español aseguran haber ofrecido a clientes solventes, hipotecas con un diferencial Euribor +1. “Tampoco podemos olvidar que las personas que quieren comprar un piso son más cautelosos antes de hipotecarseâ€, recalca Smerdou.
La degradación del mercado inmobiliario es más que una realidad. Caídas significativas en el número de viviendas iniciadas (-43,4% en el segundo semestre), el frenazo en la compraventa (-36% en noviembre) o los visados de obra (-58,7% hasta agosto). El número de hipotecas constituidas sobre viviendas tambiíén se ha mantenido en tasas negativas durante todo el ejercicio (-45% en noviembre) y el consumo de cemento ha retrocedido un 37% en el trimestre de 2008.
Esta semana Tinsa adelantaba que la partida de pisos sin vender alcanzaría los 1,5 millones de unidades este año. Tambiíén, la consultora inmobiliaria Aguirre Newman calcula que harán falta "al menos" tres años y medio para absorber el stock total de viviendas de primera residencia. “El aumento de los plazos de comercialización ha sido notableâ€, apuntan desde esta última compañía. Así, estos se sitúan en 30 meses para viviendas de primera residencia y en 50 meses para vivienda vacacional, con incrementos del 31% y del 47%, respectivamente.
Mientras, los pronósticos del Gobierno no coinciden con las del resto del mercado. A finales del año pasado, la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, aseguraba que el sector necesita entre un año y medio y dos años para dar salida a los excedentes de pisos.
UN FUTURO INCIERTO PARA EL LADRILLO
“No se vislumbra una reactivación del sector inmobiliario durante este año o el próximo, y su ajuste se va a prolongar durante varios añosâ€, expone tajantemente el último informe de Fundación de Cajas de Ahorro (FUNCAS). Esta institución calcula que el stock de viviendas en España oscilará entre 1.000.000 y 1.100.000 de unidades para este año.
En Aguirre Newman creen que la actividad promotora continuará experimentando una "considerable reducción". Así, esta firma prevíé que frente a las 250.000 viviendas que se habrían iniciado en 2008, este año podrían no superar las 150.000 unidades –incluidas las viviendas libres y las protegidas-.
El ajuste que se realice en los precios será el que determine que se asimilen de forma más o menos ágil estos excedentes, exponen los expertos de Funcas. “Si este ajuste no se produce, absorber el excedente puede tardar unos cuatro añosâ€, apunta María Jesús Fernández, miembro del departamento de Análisis de Funcas. Fernández estima que la recuperación del mercado inmobiliario español tardará más que la económica. “Nuestras estimaciones son de una mejoría del PIB para 2010, aunque para el sector del ladrillo todavía será negativa en dicho año.
Aunque desde Foro Consultores exponen que no sólo los precios condicionan la venta de un inmueble, tambiíén hay que valorar lo que se puede pagar de hipoteca. Así, la resurrección dependerá de la conjunción de varios factores como son la marcha de la economía, la rebaja de los tipos de interíés, la concesión de príéstamos o que se renueve la confianza.
Varias de las firmas consultadas, afirman que existe una demanda latente en el mercado y reivindican fórmulas los alquileres con opción a compra u que las autoridades ofrezcan algún tipo protección.
