Guía práctica para afrontar un embargo hipotecario
Publicado en Expansión por A. Bustillo
Embargo. Con tan sólo una palabra se pone el pelo de punta. Si le añade hipotecario, la cosa se complica todavía más. ¿Cuándo llega? ¿Cómo se puede afrontar? ¿La banca facilita este tipo de procesos o, al contrario, intenta impedirlos? Preguntas como estas se agolpan en la cabeza de todo hipotecado cuando se encuentra en una situación económica complicada que podría desembocar en impagos en su hipoteca.
Y en un escenario de crisis como el actual, esta situación se están multiplicando. Manuel Gimíénez, procesalista del bufete CliffordChance, ha indicado a Expansión.com que el número de ejecuciones desde que comenzara la crisis se ha visto incrementado y los ejecutantes (entidades financieras) tienen ahora mucho menos interíés en quedarse con los bienes.
Lo primero que te dice cualquier entidad es que la banca no se dedica al negocio del "ladrillo" y menos en un momento como íéste, en el que el mercado inmobiliario se encuentra congelado. Por ello, según los bancos y cajas consultados, se estudia el perfil de cada cliente para intentar dibujar la mejor salida al problema para ambas partes.
1º. Cuotas impagadas: Cuando un cliente comienza a fallar en el pago de sus cuotas, el banco se pone en contacto con íél. Para que esto suceda tiene que dejar impagadas, por norma general, al menos tres plazos de la hipoteca. Cuando esto sucede, el cliente pasa a la lista de morosos. En algunas entidades, cuando se produce un impago, el banco genera automáticamente cartas, llamadas, mails, sms y otras acciones encaminadas a reclamar la deuda impagada. í‰stas comienzan, en general, cuando el deudor tiene una cuota impagada de más de 15 días y suele terminar cuando lleva entre 90 y 120 días con cuotas impagadas. Si no hay respuesta por parte del cliente, íéste entra en la lista de morosos (Asnef) y la entidad traslada el caso a la asesoría jurídica para su reclamación judicial.
2º. Negociación: Como ni a la entidad ni al hipotecado les interesa un embargo, el banco o caja en cuestión intenta facilitar soluciones a sus clientes. Comienza, entonces, la negociación. í‰sta pasa, según cada caso, por alargar el plazo de la hipoteca para ajustarse a los ingresos de los hipotecados, contactar con entidades que refinancian la deuda o reunificar los pagos o por la venta de la vivienda (cuando lo anterior no surge efecto). En este último caso, la entidad aconseja a su cliente para intentar que la venta se realice en las mejores condiciones y sin las cargas de un procedimiento hipotecario y facilita -tan sólo si el cliente lo desea- inmobiliarias de confianza para que le busquen comprador.
3º Salidas especiales ante la crisis: Con la crisis, las salidas habituales para evitar un embargo se han complicado. Con el aumento del paro (ya roza los 3,5 millones de personas) y el estancamiento del mercado inmobiliario, resulta difícil que los clientes que no pueden enfrentarse al pago de sus hipotecas puedan vender su casa. Por ello, tanto por parte del Gobierno como de las propias entidades, se han puesto en marcha otras soluciones a estos problemas. Hace casi un año, el Ejecutivo español aprobó una medida que permite ampliar sin coste el plazo de amortización sobre primera vivienda, reduciendo así la cantidad que mensualmente se paga al banco. Esta iniciativa tendrá una duración máxima de dos años desde su creación en mayo de 2008.
La Asociación Hipotecaria Española (AHE) tambiíén ha hecho sus propias propuestas. La fórmula consiste en entregar la vivienda para saldar la deuda con el banco y salvar parte del valor del inmueble. Según la AHE, con este sistema puede evitarse la depreciación real del inmueble hasta un 45% de su valor, ya que el pago por dación permite agilizar los procedimientos evitando intereses de demora y los costes ligados a una ejecución que, al final, repercuten en el precio de la vivienda que sale a subasta. Desde las entidades tambiíén se han flexibilizado las condiciones para evitar embargos. La mayoría de ellas, por ejemplo, propone aplazar el pago para disminuir las cuotas mensuales, entre otras medidas, aclarando que cada caso se estudia de manera independiente.
Otras entidades establecen un plan de pagos de su hipoteca acorde con la situación económica y de empleo de la familia. Ofrecen dos vías posibles a estos clientes: la ampliación gratuita del plazo de la hipoteca, hasta un máximo de 10 años sobre el plazo actual de la misma; o la introducción de una carencia de capital por un periodo máximo de dos años, que puede ir acompañada, de una ampliación del plazo de la hipoteca de idíéntica duración al de la carencia introducida.
Otras tambiíén estudian la posibilidad de alquilarle al cliente deudor su propia vivienda para evitar que íéste la pierda. Una vez que pueda volver a pagar la hipoteca, el banco le "devolverá" su domicilio. Y otras intentan que sus ofertas hipotecarias sean -desde su nacimiento- mucho más flexibles que antes para evitar impagos.
4º. Ejecución del embargo: Si todo esto falla, el banco inicia entonces la ejecución, poniendo la correspondiente denuncia judicial. Este procedimiento, dependiendo de la zona geográfica, puede tardar entre 8 y 18 meses. Es entonces cuando el juez declara el embargo de la vivienda, que suele ser luego subastada por el banco. El deudor conocerá su situación a travíés de una carta que se remitirá al domicilio que consta en la escritura de la hipoteca, y que no tiene por quíé coincidir con la vivienda embargada.
5º. Motivos de oposición a la ejecución hipotecaria: Una vez iniciado el proceso de ejecución hipotecaria, los deudores podrían provocar la suspensión del mismo únicamente bajo cuatro motivos que contempla la Ley de Enjuiciamiento civil (que ha reemplazado a la antigua Ley Hipotecaria):
· Si realmente usted ha pagado las cuotas correspondientes, pero por error, la entidad no tiene registrado el pago. Puede darse el caso de haber pagado los plazos hipotecarios y aún así sufrir la apertura de un proceso de ejecución. Por ello, es necesario siempre presentar una carta de pago.
· Un error en la determinación de la cantidad exigible. Se puede alegar cuando el cliente se enfrenta a una ejecución hipotecaria por una cuantía diferente a la acordada por contrato entre ambas partes.
· Prejudicialidad: cuando haya otra causa abierta en el ámbito penal que impide la ejecución hipotecaria. Por ejemplo, si usted ha reclamado la nulidad de la escritura hipotecaria y existe un proceso en curso para determinar si usted tiene razón o no.
· Tercería de dominio: cuando existe alguien con un mejor derecho sobre la garantía hipotecaria.
