El sistema hipotecario de Canadá se pone de moda
Por Ana Perona en Cinco Días
Mientras las entidades de todo el mundo luchan a contracorriente por contener las elevadas tasas de morosidad generadas por la actual crisis y por recomponer los balances rebosantes de activos tóxicos, el sistema financiero de Canadá respira tranquilo. Esta inmunidad a las turbulencias -desde 1923 sólo han quebrado en el país dos bancos regionales y su tasa de morosidad se ha mantenido estable por debajo del 1% en las dos últimas díécadas- ha conseguido despertar el interíés de otros países y es en estos momentos el modelo puesto como ejemplo por muchos expertos.
La estructura del mercado hipotecario canadiense, basado en un sistema híbrido entre el control público y privado, parece haberse convertido por tanto en una posible solución de futuro.
'El mercado hipotecario en la mayoría de países está sujeto a ciclos, que habitualmente registra picos muy fuertes. En Canadá, sin embargo, la obligatoriedad del seguro de críédito hipotecario cuando el importe del príéstamo es superior al 80% del valor de tasación y la legislación que establece la homogeneidad en los criterios de concesión de críéditos -íéstos son supervisados por el Canada Mortgage and Housing Corporation- elimina estos altibajos', afirma Antonio Carballo, director general de Genworth Financial Mortgage Insurance.
En España, bancos y cajas ofrecen a sus clientes la oportunidad de contratar un seguro para garantizar el pago de su hipoteca en caso de píérdida de empleo o incapacidad temporal, pero su suscripción no es obligatoria.
Por otro lado, aunque el Banco de España recomienda que los príéstamos se ajusten a unas determinadas reglas -aconseja que no se concedan príéstamos por encima del 80% del valor de la tasación de la vivienda o que la duración de íéstos no sea excesiva-, al final cada entidad aplica su propia política y fija sus baremos de riesgo.
De hecho, la fuerte competencia vivida durante el boom inmobiliario llevó a muchos bancos y cajas a saltarse estos requisitos al otorgar críéditos por el 100% de la tasación -en ocasiones inflada- de la casa y con plazos de amortización que en algunos casos han alcanzado los 50 años.
'Una de las ventajas del sistema canadiense es que se impone a las entidades unas limitaciones muy concretas y coherentes en cuanto a los plazos de amortización de los críéditos. Tambiíén influye que la mayoría están referenciados a un tipo de interíés fijo', explica Manuel Romera, director del sector financiero de IE Business Scholl.
Como contrapunto, en España la media de duración de los príéstamos para la adquisición de vivienda se sitúa en 20 años en el caso de los bancos y en 23 en el de las cajas, alrededor del doble que en Canadá, y en torno a un 98% del saldo vivo está vinculado a un tipo variable, lo que expone más la capacidad de pago de los titulares de una hipoteca al ciclo económico.
Manuel Romera añade que la estabilidad del sistema de Canadá se apoya tambiíén en la economía real o en el modelo judicial. 'El peso del suelo en el precio de la vivienda supone el 25% en Canadá, frente al 60% de España. Además, cuentan con un sistema judicial que funciona a la perfección y facilita que las entidades puedan rescatar sus bienes con rapidez si los deudores dejan de pagar sus letras'.
En Genworth, una de las entidades más activas en el negocio de seguros hipotecarios, aseguran que las autoridades de algunos países como Reino Unido y España han manifestado que estudiarán este sistema para su posible implantación en un futuro. De momento, explican que sólo Australia y las sociedades hipotecarias estadounidenses Fannie Mae y Freddie Mac habían replicado la obligación de contratar un seguro de críédito hipotecario. Carballo indica que 'una crisis de la magnitud de la actual constituye una oportunidad para hacer cambios estructurales en el mercado hipotecario que nos protejan a largo plazo'. Y concluye que con estos cambios se facilitaría el acceso de determinados colectivos a la vivienda.
Titulizaciones con aval del Estado
Otra de las peculiaridades del sistema canadiense es que las titulizaciones hipotecarias cuentan con aval del Estado. Una garantía que permite que este mercado siga funcionando con casi absoluta normalidad tras el estallido de la crisis, a pesar de que en otros casos, entre ellos el español, la demanda de este tipo de títulos ha desaparecido por completo.
El director del sector financiero de IE Business School señala que los reguladores canadienses obligan a las entidades financieras a quedarse con un porcentaje de estas emisiones de titulización, lo que asegura la buena calidad de los activos, que además cuentan como carta de presentación con el rating equivalente a un bono del Gobierno. Esto, afirma, no ocurre en los países europeos.
Los principales compradores de estas emisiones de titulización canadienses son los fondos de pensiones, con un 45%, según los últimos datos. El 18% se lo quedan los bancos y entidades prestatarias, mientras que el 14% están en manos de otros inversores institucionales y un 7% en bancos centrales. Los hedge funds, así como los Gobiernos y Agencias, tienen un 5% cada uno, las compañías aseguradoras un 4% y los pequeños inversores domíésticos un 2%.
Las titulizaciones hipotecarias gestadas en España habían tenido hasta el inicio de la crisis en Alemania el principal foco de la demanda. Pero la aversión al riesgo de los inversores, y sobre todo a todo lo que estíé relacionado con el sector del ladrillo español, ha colapsado este mercado. De hecho, no se ha colocado ninguna emisión en los últimos meses y las que han salido se utilizan para presentar como colaterales (garantías) ante el Banco Central Europeo.
