BBVA ha entrado en la recta final de venta de las 1.350 sucursales que había puesto en el mercado hace un año. La entidad cerrará la próxima semana la venta del 80% de esta parte de su red a RREEF Alternative Investment, un fondo inmobiliario de Deutsche Bank, en una operación por la que el banco español obtendrá unos ingresos de 1.200 millones de euros, según señalan fuentes conocedoras de la transacción.
La operación, conocida como Proyecto írbol dentro del banco, se estructura mediante un sistema de sale & leaseback (venta con posterior arrendamiento). BBVA declinó ayer hacer comentarios sobre «rumores de mercado».
El 20% restante de las sucursales de BBVA que están a la venta –200 oficinas más– podrían ser pronto tambiíén propiedad de RREEF, en una operación que podría alcanzar los 400 millones de ingresos y para la que se estaría ultimando la financiación. El cierre de esta parte de la transacción podría dilatarse dos o tres semanas. En total, ingresará 1.600 millones de euros y podría alcanzar unas plusvalías de 1.200 millones.
Deustche está acompañado en un porcentaje minoritario por el fondo estadounidense Area, aunque es el banco alemán quien ha liderado las negociaciones. La rentabilidad de la operación estaría en una horquilla entre el 6% y el 7%, que aumentará dependiendo del apalancamiento financiero que asuma el comprador. La operación permite a BBVA realizar las plusvalías latentes de sus inmuebles, muchos de ellos adquiridos hace muchos años.
De la cartera total de inmuebles puestos a la venta por BBVA, se han quedado algunos lotes fuera de la transacción con Deutsche. Fundamentalmente, el fondo del banco alemán no estaba interesado en algunos activos considerados de valor añadido (edificios emblemáticos), en los que el banco sólo quiere estar como inquilino entre uno y cuatro años.
Dependiendo de los contratos, el banco que preside Francisco González permanecerá en las oficinas entre 20 y 30 años, con posibilidad de prórroga y de recompra final. La operación completa, que se inició hace un año, podría aportar al banco alrededor de 2.000 millones de ingresos.
Una de las principales innovaciones que se han introducido en esta operación de sale & leaseback es la posibilidad de que BBVA rote las oficinas. Es decir, Deutsche ha aceptado que el banco puede cambiar sus oficinas en arrendamiento de situación, siempre que cumpla con una condiciones determinadas, lo que aporta flexibilidad a BBVA para realizar posibles reestructuraciones de la red.
Para el banco se trata, fundamentalmente, de una operación de optimización y refuerzo de su balance. La entidad podrá utilizar estas plusvalías, además, para afrontar nuevas oportunidades de crecimiento no orgánico, con la compra de otras entidades, debido a su sólida posición de liquidez. Para el comprador, se trata de una transacción muy atractiva en el actual contexto de bajos tipos de interíés y muy segura debido a la solvencia de su arrendatario.
Durante el desarrollo de esta venta, BBVA ha modificado el planteamiento de la operación en dos ocasiones. En un primer momento, se estructuró en tres lotes, con el objetivo patente de que hubiese un solo comprador. Más tarde, el planteamiento cambió debido a las dificultades que estaba viviendo el mercado inmobiliario en España y el mal momento para conseguir financiación. BBVA dividió los inmuebles en lotes más pequeños para dar entrada a inversores de menor poder adquisitivo. No obstante, finalmente se ha podido concluir la operación con el primer esquema.
Los asesores
BBVA ha estado asesorado por CB Richard Ellis y el despacho internacional de abogados Clifford Chance, que ya asesoraron a Santander en la venta de sus inmuebles, incluida la Ciudad Financiera de Boadilla, por la que se obtuvo 1.900 millones.El comprador ha sido asesorado por Savills, que tambiíén trabajó para al fondo que se hizo con el campus corporativo del Santander. Otros bancos como Popular o Banco Sabadell han iniciado operaciones inmobiliarias similares.
Por otro lado, el Ayuntamiento de Madrid aprobó ayer el Plan Especial que permitirá a BBVA construir su nueva sede corporativa en el barrio de las Tablas, en Madrid.
Area, en apuros en Barcelona
Mientras busca oficinas en Madrid, en Barcelona el fondo Area no atraviesa su mejor momento. El antiguo Apollo es propietario de los hoteles de lujo La Florida y Miramar, el segundo a travíés de una concesión administrativa del Ayuntamiento de Barcelona.
Area negocia desde hace meses una deuda de 70 millones de ambos hoteles con Aareal Bank. «Existen negociaciones, que pueden terminar en que la banca sea el nuevo propietario del hotel Miramar», explicó ayer a EXPANSIí“N John Robertson, ejecutivo de Area. «No será un embargo, en todo caso les cederemos nuestras acciones», asegura el directivo.
Robertson afirma que ninguno de los dos hoteles, que figuran entre los más lujosos de la capital catalana, está actualmente en quiebra. Mientras La Florida está controlada al 100% por Area, en el Miramar tenía hasta ayer un socio: el Ayuntamiento de Barcelona. El consistorio ha vendido a Area una participación del 10% por un euro. Fuentes del sector señalan que ambos hoteles están en venta por el precio de su deuda, aunque Robertson lo niega, informan P. Riaño y M. Anglíés.
