SECTOR INMOBILIARIO ESPAí‘A

[Orpheo]

 Las perspectivas económicas mundiales mejoran, aunque las incertidumbres sobre la recuperación son significativas, principalmente en las economí­as avanzadas.

· Los ajustes que está afrontando la economí­a española condicionan su recuperación a corto plazo. En 2010 se producirá una mejorí­a significativa respecto a 2009, aunque la actividad económica continuará contrayíéndose.

· En el sector inmobiliario, la actividad residencial muestra una gran flexibilidad, ajustándose en lí­nea con la necesidad de reducir el stock de vivienda sin vender en el mercado. Sin embargo, el sector no residencial se mantiene soportado por las polí­ticas públicas, sin ajustes significativos en actividad.

· Los precios de la vivienda todaví­a no han completado su ajuste: a pesar de los signos de mejora del verano, el desequilibrio del mercado es todaví­a significativo. Desde el máximo, la caí­da acumulada de los precios deberí­a alcanzar un ‐30% en tíérminos reales.Tres caracterí­sticas del mercado residencial español apuntan a que el ajuste no ha tocado fondo:

1. Sigue existiendo en el mercado una sobreoferta significativa. La oferta de nueva vivienda ha mostrado una cierta flexibilidad a la baja reduciendo el ritmo de acumulación de sobreoferta, que aún es significativa y presiona los precios a la baja

2. En comparación histórica, los precios no se han corregido lo suficiente. En este ciclo, los precios reales se han ajustado sólo un 10% desde el máximo, menos de lo observado durante el ciclo de los años noventa. Nuestras previsiones apuntan a mayores ajustes de los precios reales, hasta acumular una caí­da del 30%

3. En tíérminos de años de salarios, la accesibilidad no se ha corregido lo suficiente. Excluyendo la reducción de los tipos de interíés, la mejora de la accesibilidad ha sido modesta En un entorno de confianza reducida, la demanda de vivienda no se ha recuperado aún, lo que se ha traducido en una intensa contracción del empleo, pero no en una moderación salarial

· La rehabilitación de viviendas y el crecimiento de otros sectores pueden actuar como soportes. A diferencia de la obra nueva, la rehabilitación de edificios puede apoyar el reequilibrio del sector.Mientras que el ajuste de la economí­a española se ha hecho más profundo, las obra de reforma han reaccionado positivamente

· La evolución de las variables demográficas y de las caracterí­sticas especificas del mercado de la vivienda español hacen prever una demanda potencial de vivienda de alrededor de 400.00 unidades al año. El crecimiento de la población alcanzó su máximo en 2008, y a futuro se observará un menor dinamismo. El principal cambio que se observa en las revisiones de los componentes básicos demográficos es que las proyecciones de flujos de inmigrantes son menores, reduciendo su contribución a la demanda de vivienda. Desde un promedio de casi 700.000 inmigrantes entre 2001‐2008, las nuevas previsiones apuntan a un promedio de alrededor de los 360.000 entre 2009‐2016. Sin embargo, estas tendencias se ven parcialmente compensadas por el proceso de reducción del tamaño de los hogares dando como resultado una creación de hogares promedio de alrededor de 280.000. Además, considerando el porcentaje que ha representado la vivienda no principal en el parque en el pasado, la demanda de vivienda potencial podrí­a colocarse alrededor de las 400.000 unidades, una vez que el mercado haya recuperado la normalidad.