¿Ha tocado suelo la vivienda?, ¿seguirán cayendo los precios?, ¿cuánto recorrido hay todavía a la baja, si es que lo hay? Son preguntas con múltiples respuestas y en muchos casos hasta contradictorias, según la fuente de información a la que se recurra.
Aunque la vivienda no es la principal preocupación de los españoles, es un tema de máxima actualidad y siempre genera un gran debate. Y no es para menos, ha sido el principal motor de crecimiento de la economía española en la última díécada y el estallido del ‘ladrillo’ y la crisis del sector está pesando como una losa sobre las cuentas públicas, situando España a la cola de la recuperación económica.
Precisamente como un tema que interesa a miles de españoles –bien porque quieren comprarse un piso o venderlo-, el goteo de informes y noticias en torno a este sector es continuo.
En el último mes hemos conocido datos oficiales –los del Ministerio- y oficiosos –Esade, BBVA, Aguirre Newman, Tinsa, etc- sobre la última evolución de precios y sobre las perspectivas de futuro y las conclusiones son, cuanto menos, contradictorias. Diferencias metodológicas aparte, no deja de llamar la atención la visión tan disparatamente opuesta de los diferentes informes en lo que a previsiones se refiere.
Los del ministerio de Vivienda muestran que la vivienda libre despidió 2009 con un descenso del 6,3%, porcentaje que comparte Tinsa. La tasadora de los bancos cifra en un 15% el descenso de los precios desde los máximos de 2007, mientras que el Ejecutivo reconoce un descenso inferior al 10%. La diferencia, aunque no es muy abultada, es significativa. Por ejemplo, sobre un piso de 280.000 euros, una caída del 10% supondría una rebaja de 28.000 euros sobre su precio. Si el descenso fuera del 15%, la rebaja se traduciría en 42.000.
Más significativa es aún la diferencia si se compara la caída nominal de los precios con la real, -descontanto la inflación-. En este caso, la caída alcanza el 25% desde abril de 2007, según el índice inmobiliario IESE Fotocasa.
Partiendo de estos datos, ¿quíé podemos esperar del futuro? En la respuesta a esta pregunta es donde se encuentran las mayores divergencias.
Los que esperan nuevos descenso íéste y los próximos años:
- BBVA: prevíé una caída real del 7% en 2009 y un 8% adicional en 2010. En su opinión, el precio debe bajar un 30% desde su máximo para que pueda absorberse el 'stock' sin vender, es decir, dos tercios más que hasta ahora (10%).
- Aguirre Newman: la consultora inmobiliaria cree que los precios de la vivienda todavía están sobrevalorados en un 30%. En su opinión, de las 52 provincias españolas, 11 deberían bajar el precio en ese porcentaje para conseguir reactivar la venta de casas.
- Morgan Stanley: en esta misma línea se manifestaba a finales de noviembre el banco de inversión en un informe sobre la economía española en el que señalaba que los precios están sobrevalorados en un 10%, pese a que algunos parámetros indican que el precio de la vivienda debería tener que caer un 58% desde los máximos.
- UBS y Credit Suisse: ambos han estimado en un 30% la devaluación que acumulará la vivienda al final del ciclo. En total, los pisos se habrán abaratado un 25% en el periodo que va de 2009 a 2011.
-Esade: el precio de la vivienda caerá una media del 20% durante los próximos dos años, caída que se sumará al ajuste que ya se ha realizado de entre un 10 y un 15%.
-Sociedad de Tasación: el precio de la vivienda en España volverá a bajar este año "como mínimo" en la misma medida que en 2009, cuando descendió un 5,7%, debido a que el desempleo sigue creciendo y persisten las dificultades para acceder a los críéditos.
-The Economist: el precio sigue estando sobrevalorado en un 55% ,según muestra e índice elaborado por la publicación que se basa en la relación entre el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres para calcular los precios razonables de la vivienda. El dato se calcula diviviendo el precio de venta entre entre los ingresos anuales previstos por el alquiler y se le compara con su dato histórico. Destaca que algunos países como Estados Unidos o China ya han alcanzado cierta estabilidad y en otros, como Reino Unido, ya han empezado a recuperarse. Pero hay un grupo de países, entre los que se encuentra España, en los que todavía hace falta más corrección de los precios.
Los que piensan que ya han tocado suelo y los precios van a comenzar a subir, si no lo están haciendo ya:
- Caixa Catalunya: el precio de la vivienda ya ha empezado a subir en algunas Comunidades Autónomas. Según la caja catalana. esto se explica porque el 'stock' se ha absorbido casi por completo en algunas regiones españolas por el despertar de la demanda. En algunas zonas dice que la sobreoferta ya es prácticamente inexistente.
- Facilisimo.com: el precio de la vivienda de segunda mano concluirá su ajuste e incluso empezará a "repuntar" en algunas zonas del país en el segundo semestre de este año, tras sumar hasta el momento un recorte del 15,03% desde los máximos que registró en julio de 2007. El portal inmobiliario prevíé que los pisos usados registren aún alguna "leve" caída en determinadas zonas del país en la primera mitad del ejercicio, pero "de menor importancia en comparación a las de 2009". Considera "lógico" que a partir del verano de 2010 los precios empiecen a "repuntar ligeramente" en algunas comunidades del país, y el metro cuadrado termine así el año "en unos valores similares a los que comenzó".
