La distancia entre oferta y demanda de viviendas se ensanchó un poco más en 2009. O dicho en tíérminos más directos: el stock de viviendas sin vender continúa creciendo de forma importante en medio de la mayor crisis del ladrillo a lo largo de más de medio siglo. Los datos los dio ayer el Ministerio de Fomento, y reflejan que el año pasado se concedieron 387.075 certificaciones de fin de obra. Por el contrario, y según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el año pasado la compraventa de viviendas nuevas ascendió únicamente a 220.633 pisos. Es decir, que el mercado tendrá que absorber otras 166.442 viviendas ya terminadas que buscan comprador.
La cifra de viviendas terminadas es la más baja desde el año 2001, pero continúa siendo muy elevada respecto de la demanda real debido al tiempo que transcurre entre el inicio y el final de una obra. Muchas de las viviendas con certificado de fin de obra en 2009 comenzaron a construirse en 2007 o, incluso, los primeros meses de 2008, cuando la crisis del ‘ladrillo’ comenzaba a manifestarse de forma intensa. Pese a que la crisis era evidente, los promotores inmobiliarios continuaron adelante con las obras como mal menor.
La consecuencia de esta estrategia -en algunos casos se trata de una verdadera fuga hacia adelante- no puede ser otra que un aumento relevante en el stock de viviendas sin vender. Hasta el punto de que es probable que existan ya en estos momentos más de 1,2 millones de viviendas sin comprador, un parque residencial equivalente al que existe hoy en la ciudad de Madrid. Recientemente, el Servicio de Estudios del BBVA estimó que el número de pisos sin vender se situaba en 1,1 millones, a los que habría añadir los 166.000 pisos nuevos con certificado de fin de obra entregado a lo largo de 2009. El propio BBVA ha estimado que la absorción de esta sobreoferta sólo podrá materializarse “a partir de principios de 2010 y seguirá empujando los precios a la baja durante todo 2010 y 2011â€.
Creación de nuevos hogares
El Ministerio de la Vivienda ha rebajado el stock a cerca de 700.000 viviendas, en cualquier caso una cifra que tardará años en absorberse debido a que la creación de nuevos hogares (la variable fundamental) ha caído por la crisis. El año pasado se crearon 225.500 hogares, según la Encuesta de Población Activa (EPA), cuando en la fase expansiva del ciclo económico se llegaron a sobrepasar ampliamente los 300.000. La patronal de los promotores inmobiliarios, por su parte, ha elevado el número de pisos sin vender a unos 750.000.
Para hacerse una idea de lo que significa el parón del sector de la construcción, hay que tener en cuenta que en 2009 el número de visados de dirección de obra nueva ascendió a 110.849 viviendas, la cifra más baja desde que se tienen series históricas. De ese número, la cuarta parte son viviendas unifamiliares. La cifra es, incluso, inferior a los registros de los años 70, cuando la población española era sensiblemente inferior a la actual. Sólo hay que tener en cuenta que hace apenas tres años, en 2006, el número de visados alcanzó una cifra histórica que tardará años en superarse. Ese año se concedieron nada menos que 865.561 visados de dirección de obra. Si se incluyen los visados de reformas y restauraciones, se llegaría a un increíble número de 911.568.
Esa cifra, sin embargo, nunca se llegó a ejecutar en su totalidad, ya que una cosa es pedir el visado y otra muy distinta finalizar las obras, lo que explica que ese año el número de certificaciones de fin de obra se situara en 585.583. Es decir, que la construcción de unas 280.000 viviendas se quedó por el camino. Sólo existieron sobre los planos de los arquitectos.
El año en que se concedieron más certificaciones de fin de obra (las efectivamente construidas) fue 2007, cuando, según datos del Ministerio de Fomento, se concluyeron 641.419 viviendas, dato que marca un hito en la historia del sector de la construcción. Se trata de una cifra que representa casi el doble de los pisos que se acabaron en el año 2000, al comienzo del boom del ladrillo. Ese año, se entregaron 366.776 certificados de fin de obra, una cifra similar a la del ejercicio pasado. Las diferencia, sin embargo, radica en el stock de viviendas sin vender, que ha alcanzado el año 2009 cotas históricas.
La caída en la actividad inmobiliaria es tan acusada que en una ciudad como Málaga, con más de 550.000 habitantes y con un indudable influjo turístico e inversor, se concedieron el año pasado visados de obras para construir únicamente 808 viviendas, cuando en 2003 se llegaron a dar licencias para levantar 7.544 pisos. El caso de Madrid capital es, igualmente, signficativo. El año pasado se entregaron visados de dirección de obras para construir 3.375 viviendas, a años luz de los 35.286 concedidos en 2003. Prácticamente la díécima parte.
