Las promotoras cotizadas pierden en dos años el 40% de su cartera por la devaluación de los edificios y la venta de activos para cancelar príéstamos
Las inmobiliarias se han visto obligadas a someterse a un lifting tras recibir un respiro de la banca. Una tras otra, las promotoras han tenido que pedir árnica a las entidades financieras para renegociar una deuda que, en conjunto, alcanza los 323.306 millones de euros, según el Banco de España. Sólo las ocho principales cotizadas ya concentran el 9,2% de esta cantidad. Para alargar los plazos y obtener algo de liquidez, las empresas del sector han tenido que adelgazar canjeando activos por deuda y frenar su actividad de promoción de viviendas y gestión de suelo. Algunas incluso han tenido que entregarse al control de la banca.
La Operación Bikini de las inmobiliarias ha sido el efecto más visible de los procesos de refinanciación de deuda. Las promotoras de 2010 nada tienen que ver con las de hace tres años. Las ocho principales cotizadas han soltado lastre y en dos ejercicios han perdido el 39% de sus activos. Y ello se debe a dos motivos: la píérdida de valor de los inmuebles, por el que han tenido que realizar provisiones, y las desinversiones impuestas en sus planes de negocio.
Este adelgazamiento no se ha visto correspondido con un descenso proporcional de la deuda, que cayó un exiguo 4%. "Las promotoras han negociado sobre todo tiempo, y han reordenado sus príéstamos para devolverlos más tarde", explica el consejero delegado de la consultora Irea, Mikel Echavarren. Muchas operaciones de canje de deuda por activos han servido para cancelar deuda hipotecaria y cancelar promociones en curso, para aliviar las tensiones en su tesorería y obtener liquidez, pero no siempre para reducir o cancelar los príéstamos que solicitaron para realizar grandes operaciones corporativas.
Por el proceso de refinanciación ya han pasado Colonial, Reyal Urbis, Renta Corporación, Realia y Afirma. Los activos de Colonial hoy ascienden a 7.038 millones de euros, un 46,7% menos que en 2007. Los de Reyal Urbis han disminuido un 59,5%, y los de Renta Corporación, un 71,3%. Metrovacesa ha perdido el 10% de su patrimonio inmobiliario, aunque acaba de anunciar que está negociando las condiciones de su deuda, de 5.943,4 millones.
Colonial, por ejemplo, ha tenido que separar en dos sociedades sus inmuebles en alquiler -que resisten mejor la crisis- de las promociones y solares. Y el adelgazamiento ha sido claro en Renta Corporación, que tiene un 71% menos de activos, pero tambiíén una deuda mucho menor (ver gráfico). En este caso, el acuerdo sí preveía explícitamente el canje de inmuebles por deuda. Sólo el año pasado estas desinversiones ascendieron a 287,8 millones.
El socio de Garrigues, í“scar de Santiago explica que, en realidad, la banca está haciendo "lo que se pretendía que hiciera el mercado". La primera gran refinanciación, de la catalana Habitat, sirvió de poco: nueve meses despuíés tuvo que solicitar el concurso de acreedores. No fue la única operación frustrada. La ola de refinanciaciones de 2008, por la que ya pasaron sociedades que ahora han vuelto a acudir a la banca, fracasó porque se basó en aplazar la amortización de deuda a cambio de fijar un plan de ventas. Pero el colapso del mercado inmobiliario hizo añicos ese modelo. "Las empresas se quedaron con una gran deuda y sin ingresos, así que se optó por adelgazar la estructura de las inmobiliarias para darles aire", añade De Santiago.
Tras los concursos de dos de las mayores inmobiliarias, Martinsa Fadesa y Habitat, la banca acreedora trató de impedir grandes incidentes que dispararan su tasa de morosidad. El siguiente aviso fue el de Metrovacesa, ante la imposibilidad de la familia Sanahuja de afrontar la deuda por su compra. Seis entidades acreedoras se quedaron con el 54% de la sociedad a cambio de absorber cerca de 4.000 millones de deuda. No fue suficiente. Metrovacesa renegocia hoy su deuda, mientras que Sacresa -la matriz de los Sanahuja- se ha declarado insolvente ante el juez. Tambiíén Colonial ha quedado en manos de la banca. El acuerdo le impone dos ampliaciones de capital, tras las cuales más del 90% de los títulos de la compañía pueden quedar en manos de los bancos.
¿Y al día siguiente del acuerdo? La empresa continúa sin obtener críédito. "No pueden seguir con su actividad. Las promotoras tienen que seguir vendiendo lo que pueden sin empezar proyectos", agrega Echavarren. El críédito tampoco llega para gestionar suelo, lo cual permitiría que fuera adquiriendo valor en un momento en el que este mercado todavía no se ha recuperado. El socio de Construcción e Inmobiliario de PricewaterhouseCoopers (PwC) Guillermo Massó señala que estos acuerdos prevíén que las promotoras "hibernen". "Los planes recogen que no habrá nuevas promociones, al menos hasta que se recupere el mercado. Ahora el promotor debe ir reduciendo costes", agrega.
La poca obra nueva hoy la levanta el privilegiado grupo de promotores que tenía suelos comprados antes del boom, a buen precio, y a las filiales de las entidades financieras. La alternativa es trabajar con los bancos, que tienen una cartera de suelo y promociones por terminar. "Hay entidades que buscan un promotor, ceden el suelo y luego el promotor se queda una parte de la obra acabada", asegura De Santiago.
