A principios de 2008, la deuda vinculada al críédito al promotor, que financiaba directamente la construcción de promociones, ascendía a 320.000 millones de euros. Dos años despuíés, y tras más de un centenar de procesos de refinanciación, la cifra sigue apenas inalterable.
La principal razón: la acumulación de intereses. “Estos 320.000 millones se mantienen prácticamente igual ya que, aunque se hayan entregado viviendas, el resto del críédito genera unos intereses que vuelven al mismo montanteâ€, explica Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea.
Desde el estallido de la crisis en España, a principios de 2008, las empresas inmobiliarias han protagonizado refinanciaciones y reestructuraciones operativas (en las que se incluyen planes de viabilidad de empresas en concurso de acreedores) de miles de millones de euros. Así, por ejemplo, KPMG ha asesorado en operaciones de reestructuración y refinanciación con una deuda asociada de más de 45.000 millones de euros. Otro caso es el de la consultora inmobiliaria Irea y que ha participado en la refinanciación de más de 15.000 millones de euros, correspondientes a 45 grupos diferentes.
Los 45.000 millones de euros que acreditan las operaciones protagonizadas, de la mano de KPMG, por empresas del sector, grandes y medianas, supone un termómetro de la realidad que asola el negocio promotor. La caída en el ritmo de comercialización de viviendas ha supuesto un serio varapalo para las empresas inmobiliarias. Acostumbradas a un crecimiento de hasta dos dígitos en sus ventas, la crisis iniciada con las hipotecas subprime dejó a las inmobiliarias sin apenas entrada de ingresos en su caja y con una abultada deuda a la que hacer frente.
Grandes firmas
Del total de deuda refinanciada o reestructurada, alrededor de 17.000 millones de euros corresponden a las principales promotoras cotizadas.
Grandes inmobiliarias cotizadas como Quabit (antigua Afirma), Reyal Urbis y Realia se han sentado ante su pool de bancos acreedores planteándoles la imposibilidad de cumplir su calendario de pagos.
Entre los mayores procesos de refinanciación, destaca el llevado a cabo por Colonial Inmobiliaria, a principios de 2010. Entonces, la compañía presidida por Juan Josíé Brugera, refinanció 4.900 millones de los 6.400 millones que conformaban su deuda. Colonial logró que su banca acreedora, liderada por Eurohypo, Calyon, Royal Bank of Scotland y Goldman Sachs, ampliara la fecha del vencimiento final del críédito a 2015.
Sin embargo, en muchos de los casos, una única revisión de la deuda no fue suficiente, y estas compañías se han visto obligadas a actualizar su plan de negocio, adecuándolo a las malas perspectivas que aún asolan el negocio inmobiliario. “En 2008, todos barajábamos un periodo de tres años para ver la luz al final del túnel. Así se creía que habría financiación para procesos de urbanización, para desarrollar suelos donde hubiera demanda, algo que finalmente no ha sido asíâ€, subraya Echavarren.
“Estos procesos, en algunos casos, han devenido en soluciones temporales, ya que las incógnitas sobre la evolución de la economía, la liquidez en los mercados y el exceso de ofertas de activos, que está afectando a la baja a los precios de venta, eran difícilmente evaluables, al desconocerse la profundidad de la crisis españolaâ€, añade Javier López Torres, director de Restructuring y responsable de Inmobiliario de KPMG en España.
Las elevadas restricciones al críédito inmobiliario han provocado que la gran mayoría de las empresas concentren sus esfuerzos en crear un plan de negocio que cumplan las expectativas de sus entidades acreedoras, con un claro perfil financiero más que operativo. “La mayoría de procesos se han estructurado mediante la ampliación de los plazos de vencimiento de las deudas, vencidas o de próximos vencimientos, así como a la ampliación del críédito disponibleâ€, explica López.
Unos procesos que parece que tendrán continuidad durante los dos próximos años, fecha de vencimiento de muchos periodos de carencia y donde será clave las condiciones con las que elaboraron su plan de negocio. “El principal problema de las inmobiliarias que han refinanciado, es dar salida a unos suelos adquiridos antes de la crisis y, hasta 2013, la venta de este activo será para los bancos como una operación hostilâ€, señala Echavarren.
