El otro día leía en el foro de bolsa de Foxinver unos interesantes comentarios hechos por compañeros acerca de la situación del mercado inmobiliario.
Llevo ya unos cuantos años trabajando en el sector, y estos últimos asesorando en materia de reestructuraciones y refinanciación, y mi modesto conocimiento me lleva a afirmar que en la actualidad se están sujetando los precios de forma artificial, algo que nuestra legislación hipotecaria está facilitando, aunque de vez en cuando algún Tribunal pueda resolver algún pleito más con el arma de la “justicia social†que con la ley en la mano (no lo digo a modo de crítica).
Ahora mismo las promotoras inmobiliarias se están dando de bruces con la realidad que en el año 2.007 dejaron aparcada, que es:
1. No hay dinero, no hay financiación.
2. Los suelos tienden a valer cero.
3. Las viviendas valen lo que el comprador estíé dispuesto a pagar. Ni un euro más. Si tiene dinero…, vale. Si no, comienza un pesado peregrinar por las entidades financieras, que contestarán lo que he reflejado como punto 1.
Por lo tanto, el patadón p’alante de hace tres años ya no se puede repetir, el Banco de España aprieta y los bancos deben provisionar las cantidades prestadas para el ladrillo.
Con lo que llegamos al final de esta macropescadilla: promotora inmobiliaria que no puede pagar el príéstamo concedido y renovado en el 2.007 porque no vende porque quien quiere comprar no obtiene financiación del banco que prestó para construir su vivienda.
El promotor se encuentra con un príéstamo que adeuda, con un inmueble cuya tasación (encargada por el propio prestamista y pagada por el promotor) dice que su valor no soporta el príéstamo, sin liquidez para hacer frente al príéstamo y sin bienes que soporten más deuda. ¿Entonces…?. Una de tres:
a) El promotor, para defenderse y salvar las posibles responsabilidades personales de los administradores, se declara en concurso. A ver si así consigue, como mínimo, un año de relativa tranquilidad (que conste que digo relativa tranquilidad).
b) El banco ejecuta la hipoteca (si va bien puede hacerse con el bien en un año o año y medio). Pero esto no significa que la deuda se haya pagado, ni mucho menos.
c) “¿Para quíé ejecutar?..., quíédate, banco, con el bien y nos ahorramos tasas, costas y demás gastos. La única condición es que te quedes con el bien por la deuda.†En este caso, el banco se queda con un inmueble por un valor que no es el real, si como real entendemos el de mercado; pero se solventa una deuda y el banco no tiene que provisionar, por el momento. O se incrementa la entrega de inmuebles por la misma deuda, si el banco tiene suerte.
Al final del periplo que pasa por una de estas tres vías, porque es complicado encontrarse con una cuarta que sería renegociar la deuda, la situación es que hay un promotor sin inmueble, con importantes píérdidas y puede que con deuda viva todavía, y sin posibilidad de hacer frente a la misma. Un banco con inmueble que se lo ha quedado por la mitad de la deuda (si ha ejecutado la hipoteca) y con unas más que probables píérdidas. Y seguimos teniendo unos posibles compradores sin financiación y a un banco que insiste, una vez más, en vender el inmueble a unos precios que necesitan de mayor ajuste a la baja.
Estas situaciones, que se dan mucho más a menudo de lo que puede parecer ( y lo que no se puede contar) son el pan nuestro de cada día. Falta una pata de ese banco para que puedan darse las condiciones de comenzar a salir del agujero inmobiliario en el que estamos. Unos, los promotores, están perdiendo su dinero, sus bienes. Otros, los bancos, se niegan a compartir las píérdidas. Cuando estos últimos comiencen a asumir que la deuda del ladrillo es incobrable, en su gran mayoría, comenzaremos a estar dispuestos a salir de la crisis del sector.
Y del trabajo y la responsabilidad de las tasadoras durante todos estos años…, ya hablaremos. Les aseguro que ese capítulo es muy intenso e interesante.
Hasta dentro de quince días.
Vale.
Oberon.
