La banca acepta refinanciar la deuda de las inmobiliarias

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La banca acepta refinanciar la deuda de las inmobiliarias


Publicado en Expansión por Marí­a Martí­nez

Las inmobiliarias cotizadas tienen 40.000 millones de euros en críéditos pendientes. El sector reclama acceso a la financiación y reconoce que, de lo contrario, puede complicarse la devolución de los príéstamos.

Si debes 1.000 euros al banco, tienes un problema; si le debes 1.000 millones, el problema lo tiene el banco. Las entidades financieras han dado el primer paso para evitar el colapso de las inmobiliarias. Sólo las empresas cotizadas del sector tienen que amortizar príéstamos por 40.000 millones, tras varios ejercicios de desaforado crecimiento orgánico e inorgánico financiado por la banca.

Para evitar el deterioro de un sector neurálgico en los balances de las entidades, íéstas han puesto chapa y pintura donde más urgí­a: los vencimientos de deuda. En el caso concreto de las cotizadas, Martinsa Fadesa acaba de firmar la refinanciación de críéditos por 4.000 millones, que empezarán a pagarse en 2011.

Metrovacesa trabaja en la renegociación de 1.100 millones de deuda vinculada a la adquisición del edificio HSBC. Y los movimientos de Colonial y Afirma, la antigua Astroc, apuntan en una dirección parecida. Ambas prevíén cerrar próximamente acuerdos para evitar una situación de vencimiento anticipado de sus respectivos críéditos sindicados, escenario que les obligarí­a a desembolsar a corto plazo en torno a 2.300 millones.

Ganar tiempo
Con estas actuaciones, la banca da aire a las inmobiliarias, pero tambiíén gana tiempo para sí­ misma. “Los bancos tienen dos caminos. Pueden optar por la liquidación de sociedades o por posponer los pagos de deuda, para que el flujo de caja de las compañí­as permita ir pagando los intereses y el principal de la deuda”, explican en el sector inmobiliario. “La primera opción no es saludable para nadie y parece que han entrado por la postura más inteligente”, indican las mismas fuentes. “Las refinanciaciones evitan, por ejemplo,  tener críéditos morosos en las carteras, con lo que mejora la imagen de las entidades a la hora de ir a pedir hoy financiación mayorista”, señalan fuentes de mercado.

El sector financiero, sin embargo, tiene otra visión del escenario. “A la banca nunca le ha interesado la liquidación de sociedades y tampoco queremos quedarnos con inmuebles. Pero en este caso, la renegociación de la deuda se ha producido por la situación crí­tica de las inmobiliarias. La necesidad perentoria es de ellas”, argumentan las entidades. í‰stas subrayan, además, que la refinanciación sólo se realiza si se cumplen “tres requisitos”: “Debe existir un proyecto viable, implicación del accionariado y capacidad de gestión”, especifican.

Con todo, la flexibilización de los pagos de deuda, clave en la supervivencia inmediata de las inmobiliarias, será poco eficaz si estas compañí­as no vuelven a tener acceso al críédito, vital para su viabilidad a más largo plazo. Sin embargo, las lí­neas de críédito disponibles no muestran, por ejemplo, sí­ntomas de recuperación. De hecho, íéstas han caí­do más de un 30% en el último año en el caso de algunas inmobiliarias.

Pero en el punto de la reactivación del críédito al sector inmobiliario, la banca no parece, de momento, muy proclive a cooperar. Incluso teniendo en cuenta que el recorte del críédito puede dificultar la recuperación del sector y, por tanto, su capacidad para devolver la deuda pendiente.

Recuperar el príéstamo
“Es la pescadilla que se muerde la cola”, dicen en un banco. “La entidad va a hacer todo lo posible para recuperar los príéstamos. Se van a dar facilidades, entre ellas, flexibilizar los plazos de la deuda. Pero no se va a financiar nada que no se quiera financiar. El riesgo deberá asumirlo el sector inmobiliario”, comentan fuentes financieras.

Las inmobiliarias aportan, por su parte, el otro punto de vista: “Si no te dan las herramientas que te permitan devolver el críédito, la amortización de la deuda puede retrasarse hasta el infinito”, describen en una compañí­a. “En cualquier caso, el corto plazo está resuelto y se espera que el flujo de caja que está generando la empresa sea suficiente para atender la deuda y el negocio”, explican en la misma inmobiliaria.

Además, el sector promotor cree que paulatinamente y conforme se recuperen los mercados de financiación mayorista, los bancos reducirán las limitaciones al críédito. “El negocio de la banca no puede prescindir de la actividad inmobiliaria y constructora”, señalan en una empresa del sector. “Viven de los promotores y de las hipotecas”, apuntan en otra. “Hay proyectos que están pasando por dificultades y no todos tienen financiación. Pero la gente no está parada. Se empieza a discriminar”, dicen en una inmobiliaria. “Los propios bancos irán adaptándose selectivamente a la nueva realidad”, anticipan las compañí­as.

Quinielas sobre cuándo volverá a abrirse el grifo de la financiación
El sector inmobiliario espera que se reactive el críédito y mientras tanto, trabaja con su propio calendario. “La banca ha publicado unos resultados muy buenos en 2007. Este año, va a ser un ejercicio de catarsis, en el que tendrá que sanear los balances. Y en 2009 deberí­a mejorar la financiación.

Forma parte de su negocio y el sector inmobiliario siempre ha sido un cliente muy bueno”,  comentan en el entorno inmobiliario. “Se están produciendo procesos de refinanciación de deuda que hace unos meses eran impensables. Es previsible que suceda lo mismo con la concesión de críédito al negocio promotor”, indican fuentes inmobiliarias.

Pero el matiz vuelve a proceder del sector financiero. “Esto va de vender viviendas. La financiación se reanudará cuando se recupere el mercado inmobiliario”, dicen en un banco. “Se apoyará todo lo que se ajuste a criterios de viabilidad. Va a producirse una vuelta a los fundamentales; a valorar si un proyecto es rentable, tanto en esquema como desde el punto de vista de la compañí­a.

Se considerarán estudios de precomercialización y, sobre todo, las ventas reales”,  indica la banca. “Se van a valorar con lupa todos los proyectos según los criterios de control de riesgos”, apuntan en otra entidad. “Se tendrán en cuenta los que sean solventes y se mirará caso por caso. Hay promotores que en diez años no han fallado un pago y se tendrá en cuenta”, explican.