Sin bancos ni cajas no podría entenderse el devenir del mercado inmobiliario de 2010. Esto que hasta ahora era una mera sospecha se convierte en realidad al analizar las cifras de transacciones facilitadas por los notarios. De las 709.355 operaciones suscritas, más de la mitad (376.307) fueron realizadas por empresas o entidades financieras.
Tras la publicación de las cifras relativas al cierre del ejercicio pasado de cuántas casas se vendieron, muchas fueron las voces que se alzaron preguntando cuántas de esas operaciones habían sido realizadas por particulares y cuántas por empresas (promotores) o entidades financieras (bancos y cajas). Dichas voces aseguraban que al no conocerse el dato, podía darse una imagen distorsionada de lo que estaba ocurriendo en el sector.
Gracias a la información facilitada por los notarios a la que ha tenido acceso CincoDías, se puede conocer que de las 709.355 transacciones que se realizaron en 2010, el 53% correspondió a aquellas en las que participó alguna persona jurídica o una entidad financiera. En las 333.048 operaciones restantes todos los sujetos implicados, tanto compradores como vendedores, fueron personas físicas o, dicho de otro modo, particulares. Esta desagregación de las cifras da una idea más certera de lo que está ocurriendo. "Como en la anterior crisis de principios de los años noventa, bancos y cajas se están convirtiendo en los principales agentes inmobiliario del país", aseguran en una consultora.
Además, las entidades financieras tienen en esta ocasión una baza con la que no contaron entonces: los problemas que persisten para acceder al críédito.
Condiciones más flexibles
Así, mientras son numerosas las operaciones entre particulares que terminan frustrándose por falta de financiación (de esta circunstancia sí que por ahora es casi imposible obtener datos), cuando el vendedor es el banco, el críédito suele obtenerse con condiciones mucho más flexibles. De hecho, más que el desacuerdo en el precio del inmueble, la imposibilidad para contratar la hipoteca suele ser el primer motivo por el que no termina de cerrarse la venta, según explica Miguel íngel Alemany, director general del portal inmobiliario pisos.com
"Lo extraño es que este trasvase de actividad por el que son los bancos los que venden más casas y no los promotores ni los particulares no se hubiera hecho antes", lamenta Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. "En su mayoría son operaciones de dación en pago que no suponen una compraventa real, son las mismas casas que cambian de manos, no se venden para su uso", añade Corral.
Precisamente, otra de las dudas que ha atenazado estos meses a los analistas es saber quíé consideración tiene a efectos estadísticos la dación en pago (cuando se entrega el inmueble a la entidad financiera ante la imposibilidad de hacer frente al críédito). El INE, cuya cifra de ventas inmobiliarias se nutre de los datos de los registros de la propiedad extrae las daciones y las incluye en el apartado de otros. Por tanto, dentro de las 441.368 transacciones que contabilizó en 2010, no están las daciones. "Y eso que la naturaleza jurídica de esta figura es la de una compraventa según la doctrina del Supremo", recuerda Lorenzo Prats, abogado y catedrático de Derecho Civil. En el estudio de Fomento, (que el año pasado registró 491.061 ventas de casas) y se nutre de los notarios tampoco están incluidas las daciones, luego ese tipo de transacciones no estaría edulcorando el volumen total de operaciones, tal y como han denunciado algunos analistas.
Los cálculos efectuados por este periódico indican que si a las 709.355 transacciones totales que registraron los notarios, se les restan las ventas publicadas por Fomento, esa diferencia de 218.294 operaciones correspondería a las daciones y a las adjudicaciones por ejecución hipotecaria.
