Jove 'colocó' a Martinsa activos inexistentes o en zonas protegidas
por Alejandra Ramón en El Economista
Boquiabierto. Así fue como debió quedarse Fernando Martín cuando descubrió lo que realmente había adquirido al comprar Fadesa a Manuel Jove. Terrenos con naranjos o frutales varios, suelos protegidos o incluso que no eran propiedad de Fadesa fueron algunos de los activos que pasaron a formar parte de la cartera de la nueva Martinsa.
En total, son 37 terrenos los que enfrentan a los empresarios y sobre los que la consultora American Appraisal (AA) ha realizado un minucioso examen que incluye tanto visitas y fotos de los suelos, como toda la documentación que rodea a cada uno de los bienes comprados.
De momento, la primera victoria ha sido para Martín porque el juez que tramitó el concurso de acreedores de Martinsa-Fadesa ha admitido a trámite una denuncia de la compañía contra Jove por venderle menos suelo del firmado, y con un uso distinto al reclamado, por lo que exigen el pago de 1.576 millones de euros. Martinsa pagó algo más de 4.000 millones en 2006 por Fadesa.
Según el informe de AA, uno de los ejemplos más significativos es el de un suelo en Las Palmas de Gran Canaria que, en 2006 cuando se produjo la compra, no era propiedad de Jove y, de hecho, sigue sin ser de Martinsa-Fadesa ya que no figura en su cartera.
La explicación de lo que sucedió con ese suelo ilustra a la perfección la manera de actuar de Fadesa con Richard Ellis (CBRE) encargada de valorar los activos que Jove poseía. Resulta que Fadesa envió a CBRE un documento en el cual le especifica que se trata de un terreno con una determinada superficie y edificabilidad y cuyo plan general, parcial y proyecto de expropiación está aprobado definitivamente.
Por otro lado, en la ficha que Fadesa realiza del activo se delimita el terreno sin especificar ningún dato como referencia catastral o superficie. AA ante la imposibilidad de poder localizar el terreno solicita al Registro de la Propiedad una certificación y ante la imposibilidad de localizar el terreno solicita una nota del registro en la que se atestigua que Fadesa nunca tuvo ningún terreno en ese sector de Las Palmas de Gran Canaria. Lo mejor de todo, es que la propia Fadesa era consciente de esa situación ya que así figura en un e-mail interno que envió una de las empleadas de la inmobiliaria. Ver para creer. En este caso, el perjuicio para Martín fue del cien por cien.
Palma D'Ebro
Otro caso sangrante es el de un terreno en Palma D'Ebro en Tarragona. En este caso, sí existían obras en curso e incluso una promesa de compra con BBVA. Sin embargo, en la documentación que Fadesa envió a CBRE se le olvidó incluir que esa promoción estaba afectada por "problemas de suministro de agua que imposibilitan la recepción definitiva de la obra de urbanización".
Debido a este detalle la promesa de compra-venta nunca se realizó y era imposible obtener la licencia de primera ocupación. Además, para realizar las obras de agua era necesario modificar el proyecto de urbanización. Así es como AA calcula el perjuicio que cada uno de los 37 activos ha provocado en el patrimonio de Martinsa- Fadesa.
En este caso, ante la imposibilidad de calcular el plazo para regularizar la situación la consultora ha calculado un mínimo de tiempo, cuatro años, que es el que realmente ha utilizado Fernando Martín para legalizar toda la situación que rodeaba a ese terreno en 2006, fecha en la que ambas consultoras han valorado los activos.
Ese es el motivo por el que Martinsa- Fadesa no quiere ni devolver los activos a Jove ni el dinero que pagó por ellos. La inmobiliaria ha hecho los deberes y muchos de esos terrenos que en el momento de la compra estaban en situación irregular ya son suelo finalista en el que se puede empezar a construir. Algo que, en cualquier caso, le va a resultar imposible a la inmobiliaria en algunos de los terrenos que heredó de Fadesa, porque son agrícolas y tienen plantaciones en ellos.
Tambiíén en Murcia y Valencia
Este sería el caso, entre otros, de un terreno en Murcia y otro en Valencia. En el caso del primero, que cuenta con frutales de regadío, cultivos herbáceos, árboles de secano, romero, esparto, esparraguera, acebuches, cornicales, bufalagas, gandul y piteras es imposible edificar nada porque para ello sería necesario certificar la "improductividad agrícola de los terrenos", algo imposible puesto que la Dirección Genral de Regadíos y Desarrollo Rural asegura que son terrenos agrícolas.
Por ello, la valoración de CBRE de 107,8 millones, AA la reduce a 5,7 millones que calcula en función de los precios de la tierra en 2006. Por tanto, el perjuicio causado a Martinsa- Fadesa es de 102,1 millones, la diferencia entre una valoración y otra. Hay que añadir que, en caso de que en un futuro Martinsa- Fadesa lograse desarrollar el suelo para hacerlo urbanizable, la edificabilidad sería tres veces menor de la que Fadesa le aseguró a CBRE.
La situación del suelo de Valencia es similar, aunque además de no urbanizable tiene protección agrícola ya que en íél se cultivan naranjos, albaricoques, melocotoneros, ciruelos, así como hortalizas, cacahuetes, maíz y trigo.
Estos son los casos más llamativos, el resto de los 37 activos adolecen de las mismas carencias que el resto aunque en un grado menor. Es decir, la edificabilidad es menor a la que declaró Fadesa o el proyecto necesitaba varios meses o años para que se pudiesen iniciar las obras.
Jove: "El proceso es un disparate"
Los abogados de Jove se defienden y alegan que el juez no es competente. De hecho, el inicio del proceso judicial depende de la resolución que adopte la sala. Si el juez decide que sí es competente para estar al frente del procedimiento, lo primero que tendrá que decidir, antes de entrar en el fondo de la cuestión (la valoración de activos) es si Martín puede realizar esa demanda en base al pacto de no agresión que firmaron ambos en 2007.
Jove asegura que todo el proceso emprendido por Martín "es un disparate" y de hecho, ha denunciado en un juzgado de Madrid la incapacidad de Martín para denunciarle en base al pacto. Sin embargo, la información que ha permitido la valoración de AA no se consiguió hasta octubre de 2010, cuando el juez encargado del concurso la solicitó por vía judicial.
