El sector tiene hipotecados 8.500 millones de euros de capital para soportar el coste en solvencia de un parque inmobiliario de 70.000 millones.
La banca española sigue absorbiendo el impacto de la crisis inmobiliaria, un mercado sin visos de recuperación tras cuatro años de ajuste desde el pico marcado a mediados de 2007.
Las inmobiliarias de cabecera de las principales entidades financieras perdieron el pasado año 1.539 millones de euros en conjunto. Su resultado negativo oscila entre los 409 millones de Servihabitat, propiedad de La Caixa, y los 127 millones de Mesena, de Banesto (ver gráfico). No son números rojos reales, es decir, la diferencia entre lo que la entidad ha pagado por el inmueble y lo que ha obtenido con su venta. La mayor parte de estas píérdidas son apuntes contables que reflejan la depreciación de los inmuebles y el esfuerzo en provisiones realizado para cubrirla.
Doble factura
La fuerte exigencia de dotaciones es una de las principales facturas que debe pagar el sector. Bancos y cajas acumulan inmuebles por 70.000 millones de euros como consecuencia de los impagos de empresas y familias. Representan en torno al 2% de su activo consolidado. Para cubrir su deterioro, el sector ya ha provisionado 17.000 millones, el equivalente a los beneficios del último año.
Es una hucha insuficiente.
La reforma aprobada por el Banco de España el verano pasado fija una cobertura del 30% del valor del activo transcurridos dos años de su entrada en balance. Aunque este porcentaje ya se ha alcanzado e incluso superado en muchos casos, “todos sabemos que hay que seguir provisionandoâ€, explican fuentes financieras. Es la indicación del supervisor. Una parte relevante de los inmuebles (fundamentalmente, el suelo) va a permanecer en balance durante largo tiempo y hay que cubrir el riesgo de mayores depreciaciones. “Hay inmuebles que tardarán en venderse hasta una díécadaâ€, coinciden distintas entidades.
A la factura en provisiones se suma el alto coste en capital. A efectos del cálculo de las ratio de solvencia, los inmuebles adjudicados o adquiridos tienen una ponderación de riesgo del 150%, la misma que los críéditos morosos.
Considerando una exigencia mínima de capital principal del 8% de los activos por riesgo, el consumo de recursos de la cartera de inmuebles se acerca a 8.500 millones de euros. Bancos y cajas tienen 170.000 millones de fondos de máxima calidad (capital principal).
En la práctica, por tanto, el sector tiene hipotecado el 5% de su capital en sostener un emporio inmobiliario que no aporta ningún retorno. Con este capital se podrían financiar, por ejemplo, las grandes compras que Santander y BBVA han realizado durante la crisis para capturar el plus de crecimiento de economías emergentes como Polonia o Turquía.
El impacto en la rentabilidad es, precisamente, otra de las grandes derivadas de la crisis inmobiliaria. El inversor busca entidades potentes, que más allá de poder soportar las necesidades del negocio financiero e inmobiliario, traduzcan su potencia en rendimiento.
“Los activos inmobiliarios están lastrando la rentabilidad y en el futuro van a seguir afectando al ROE (rentabilidad sobre fondos propios) y ROA (rentabilidad sobre activos)â€, remarcan en el sector.
Es un hándicap para retener al accionista y para lanzarse a la búsqueda de nuevos inversores. El ROE de la banca ha caído en un año del 9% al 7,9%. La rentabilidad del activo ha mermado en 7 puntos básicos, hasta el 0,47%, según el último Informe de Estabilidad Financiera del Banco de España. Las provisiones por inmuebles son clave en este recorte, junto a las dotaciones por críéditos y la caída del margen de intereses.
Estrategia
A la hora de soltar lastre, la estrategia es clara. “Si puedes vender el inmueble a precios adecuados, se vende. Pero si hay activos que pueden generar más valor en el futuro, se aguantan y mientras tanto, se intentan rentabilizar a travíés de un parque de alquilerâ€, dicen fuentes del sector.
En tíérminos generales, las entidades están vendiendo las viviendas (el suelo sigue siendo ilíquido) con píérdidas de entre el 20% y el 30%, porcentaje que suele coincidir con la provisión constituida.
El coste de oportunidad no se pasa por alto. “Aunque tengas capacidad, no puedes aguantar todoâ€, prosiguen las mismas fuentes. “Si crees que el precio del inmueble va a subir y el coste de mantenerlo compensa, se mantiene. Si no, hay que ser los primeros en venderâ€, concluyen.
