Sin querer rivalizar con Oberon -gran amigo, experto en temas inmobiliarios y asiduo en nuestro
foro de bolsa-, hoy traigo a la portada de la web un artículo escrito por Jose Parra Moreno, que aporta algunos razonamientos interesantes que nos darán que pensar acerca del futuro algunas cotizadas, sobre todo los bancos.
“La banca española espera una nueva llegada masiva de inmuebles provenientes de ejecuciones o daciones en pago de empresas inmobiliarias y constructoras durante el segundo semestre de 2011 y el primero de 2012. cabe preguntarse ¿por quíé esta avalancha ahora y no antes? ¿por quíé una llegada brusca como un nuevo “tsunami†y no un goteo paulatino?
Para contestar a esa pregunta es preciso que nos remontemos a 2009, cuando muchas empresas inmobiliarias, promotoras y constructoras, estaban próximas a la suspensión de pagos, o usando la actual terminología, al concurso de acreedores. por aquel entonces, entre 2008 y 2009, los bancos se enfrentaron en muchas ocasiones a la difícil disyuntiva de refinanciar o no a promotoras y constructoras en dificultades
Sabían que en caso de no refinanciar estas empresas entrarían irremisiblemente en “concurso de acreedores†y la banca se quedaría como un acreedor más, pero en el caso de refinanciarlas y tutelar su administración con sus dueños podían intentar reflotarlas o hacerlas viables
La banca se decidió por esta última opción, la refinanciación, por varias razones:
1) al refinanciar podía ampliar las garantías reales existentes y los críéditos concedidos, aumentando sus garantías con cargas hipotecarias geníéricas y con garantías personales (pólizas de críédito, leasing, príéstamos, etc.) sobre la totalidad de los bienes de la empresa, no solo de los que tenía hipotecados previamente con lo que se protegía más. Podemos decir que la banca amplió su paraguas
2) si refinanciaba podía esperar a que mejorara la situación en general de la economía y del país y no sería necesario que ejecutara las garantías
3) en muchos casos era preferible la refinanciación que las provisiones de las píérdidas por fallidos
Hay que destacar, que normalmente esta refinanciación, sobre todo para las grandes empresas, se hizo por un “pool†o grupo de bancos
Ahora bien la ley concursal 22/2003 de 9 de julio establece que son rescindibles los actos que pudieran considerarse perjudiciales para la masa de acreedores, realizados por el deudor (la empresa) dentro de los dos años anteriores a la declaración del concurso. esto quiere decir que si alguna de las empresas refinanciadas entra en concurso de acreedores en los dos años siguientes a la refinanciación, la ley permitiría “echar atrás†las garantías adicionales que la banca había conseguido porque podrían considerarse perjudiciales para el resto de los acreedores al disminuir los bienes embargables y las posibilidades reales de cobro. en resumen, que la acción de la banca para cubrirse sus espaldas podría haber sido perjudicial para el resto de acreedores y “echada atrás†por la ley
En consecuencia, desde el momento de la refinanciación, multitud de empresas han estado con “respiración asistida†y con sus pagos controlados por los bancos tratando de evitar que se declarara el concurso de acreedores, porque llegado el concurso, las garantías adicionales obtenidas podían desaparecer al no haber transcurrido los dos años que marca la ley
Actualmente, esos dos años ya han pasado y es muy posible que, ante el incierto futuro de muchas de esas empresas constructoras y promotoras, la banca opte por no seguir refinanciando y encuentre menos gravoso ejecutar las garantías hipotecarias como mal menor, una vez que se encuentran a salvo las garantías adicionales que obtuvieron en el pasado
Estas circunstancias parecen hacer previsible desgraciadamente que en los próximos meses un buen número de promotoras pierdan sus activos al ser insostenible la situación económica actual.â€
Jose Parra Moreno, director general de
grupo main.
