Fernando P. Míéndez González: El mito de la burbuja inmobiliaria
El mercado inmobiliario sigue zombie. Las razones son conocidas: stock acumulado, incertidumbre sobre los precios, falta de confianza en el futuro, escasez de críédito hipotecario, alta tasa de desempleo, etc.
Existen, sin embargo, dos razones adicionales que explican el hecho de que, tras tantos trimestres, continúe en un Halloween sin fin: la convicción de que la culpa de cuanto nos sucede es de la burbuja inmobiliaria y que nos gusta pertenecer al club de los países ricos.
Pero nos gustaría ser ricos de otro modo, con más alcurnia: con menos inmobiliario y con más alta tecnología. Con otro modelo productivo que nos permita sentirnos importantes, lo cual es deseable, ciertamente. Pero eso lleva su trámite, como contestó cierto decano de una Facultad cuando se le pidió la dimisión de Franco.
Este deseo de cambio es loable, pero, tal y como se formula, presenta dos dificultades. Tiene más de diseño exógeno que de incentivación de una evolución endógena, lo que lo condena al fracaso, y parece no ser consciente de la complejidad y duración del trámite preciso: mejor sistema educativo, más y mejor I+D+i, mejor calidad de la justicia, etc. Estos dos factores impregnan todo el planteamiento y hacen que la política del área económica del Gobierno en relación al sector inmobiliario rezume un cierto elitismo snob. En consecuencia, se hace poco para que el sector residencial se mueva?
no sea que se vaya a mover y continuemos instalados en el modelo que nos ha traído donde estamos, según dictamina el mito de la burbuja. Sin embargo, dada la importancia de este sector, será muy difícil salir de esta situación de catalepsia económica mientras este modo de pensar continúe instalado en las mentes de quienes han de tomar decisiones políticas y económicas, ahora o en el futuro.
Un regalo envenenado
Es preciso, por ello, denunciar la falsedad y toxicidad de este mito. En efecto, la burbuja inmobiliaria no es la causante de nada, sino la consecuencia de un precio real -interíés menos inflación- negativo del dinero durante mucho tiempo, consecuencia, a su vez, de carecer de una moneda propia y de que el euro, como es lógico, se gestione conforme a los intereses de los países más grandes, fuertes y productivos de la UE.
Los individuos hemos actuado racionalmente de acuerdo con la estructura de incentivos configurada por esa situación de precios negativos del dinero. Hemos comprado lo que no podíamos adquirir sin críédito, aprovechando que el dinero lo regalaban, un regalo envenenado, como estamos comprobando todos ahora y ya advirtieron algunos entonces.
Ello ha llevado la demanda de dinero por encima de la que se hubiera producido si el precio del dinero hubiera sido el que correspondería a nuestra economía -con las consabidas consecuencias-. Este exceso de liquidez ha producido una burbuja general en nuestra economía y no sólo en el sector inmobiliario. Conviene recordar ahora las adquisiciones apalancadas de empresas a precios astronómicos, o que durante la díécada prodigiosa el precio de las acciones del Ibex, por ejemplo, subió lo mismo que el de los inmuebles residenciales y, sin embargo, nadie habla de burbuja bursátil. Ciertamente, los precios del Ibex se han ajustado mucho más rápido de lo que lo están haciendo los inmobiliarios, lo que es lógico, pues el mercado bursátil es más líquido que el inmobiliario.
Ciertamente, uno de los principales problemas de nuestra economía es nuestro diferencial creciente de productividad con los países de más peso con los que compartidos moneda. Ello significa que o bien reducimos dicho diferencial, o bien nos empobreceremos a mayor ritmo incluso que si no compartiíéramos moneda, pues la única opción disponible es la devaluación interna, mucho más severa en tíérminos de efecto pobreza que la externa, que podríamos hacer si tuviíésemos una moneda propia.
Quitar el lastre
Para elevar la productividad, además de ciertas reformas organizativas tan obvias, necesarias y aplazadas que cuando se aprueben ya serán anacrónicas, es necesario evolucionar endógenamente hacia un modelo económico que incorpore mayor valor añadido, lo que requiere mucho más conocimiento e innovación. Y eso lleva su trámite.
Entre tanto, hay que comer, y en nuestra economía, el sector inmobiliario es vital para ello. España es un país deseado, con un gran sector turístico, situado a dos horas de avión low cost de 400 millones de personas.
Cuenta tambiíén con un excelente y envidiado sistema de seguridad jurídica inmobiliaria, aunque, ciertamente, no puede resistirlo todo. No puede soportar, por ejemplo, las licencias ilegales -aunque podría con leves modificaciones- ni las consecuencias de una legislación de costas excesivamente ideologizada.
El sector residencial produce un bien de exportación altamente deseado. Hay que activarlo e introducir mayores exigencias de calidad constructiva y la conciencia de la calidad arquitectónica como elementos que incorporen mayor valor añadido, de modo que el desarrollo del sector no sea un lastre para la productividad de nuestra economía, sino todo lo contrario.
La activación del sector estimulará a otros y puede que la percepción de la situación comience a variar y permita ir introduciendo estímulos potentes para el desarrollo de segmentos de mayor valor añadido. O se esfuma el mito de la burbuja y la actitud snob ante el sector inmobiliario, o la cosa aún irá a peor.
Reactivación del críédito
Ello requiere reactivar el críédito para la demanda solvente y disminuir la carga fiscal. Hoy por hoy somos, sin embargo, el país con mayores dificultades de acceso al críédito de toda la eurozona y, al mismo tiempo, el que más grava fiscalmente el sector inmobiliario, a gran distancia de los siguientes, como destaca la Federación Hipotecaria Europea en su último informe.
Parece, no obstante, que algunos creen que está bien que el sector inmobiliario siga comatoso: su elitismo snob les hace interpretar tal situación como un síntoma inequívoco de que estamos alumbrando un nuevos sistema productivo basado en la sofisticación tecnológica.
Por ello, mientras nuestros reguladores no sean accesibles a una visión realista, muchas empresas del sector se ven obligadas a salir al exterior para sobrevivir, donde compiten con íéxito, lo que implica creación de empleo fuera de nuestras fronteras e incremento del desempleo dentro de las mismas.
Fernando Míéndez P. González. Miembro del Consejo Editorial de elEconomista.
