Rebajas superiores al 50% y de hasta el 70%, precios de pisos por debajo incluso de los 60.000 euros… Durante el último año, la banca ha puesto en marcha una autíéntica campaña de marketing orientada a dar salida al stock inmobiliario que ha intoxicado su cuenta de resultados. Con la inminente llegada del banco malo, el proceso se ha acelerado.
Pero, ¿cómo son las viviendas que se esconden bajo estos reclamos? ¿Realmente pueden encontrarse chollos? Si hablamos de pisos de segunda mano, una sencilla búsqueda en alguno de los portales inmobiliarios de las entidades nos lleva ante pisos pequeños, viejos, a reformar, interiores, bajos, mal ubicados, sin ascensor…
“Muchas de estas casas nunca deberían haber sido viviendas. No se explica cómo tienen cíédula de habitabilidadâ€, comenta Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria y cuya opinión comparten muchos de quienes se dedican a vender inmuebles de las entidades financieras.
Muchos de estos inmuebles proceden de la primera oleada de desahucios. Se trata de viviendas cuya compra financiaron los bancos en plena fiesta inmobiliaria a inmigrantes y españoles de un estrato social bajo con menor nivel de ingresos y empleo inestable que fueron tambiíén las primeras víctimas de la crisis.
“Son pisos invendibles para los que no hay demanda ni siquiera a esos preciosâ€, apunta Duque. “Además, en el mercado de los particulares están mucho más baratos y la gente con algo de dinero ahorrado los compra para posteriormente alquilarlos o para dárselo a un hijo que se ha quedado en el paro y ha perdido su vivienda, por poner dos ejemplos. No compra por especular o para vivir en ellos, sino porque no se fía de dejar sus ahorros en el banco y prefiere invertir en ladrillo en lugar de en depósitosâ€.
Echando un vistazo en internet puede encontrarse, por ejemplo, una vivienda de 47.000 -30 metros cuadrados- en manos de una entidad financiera ubicada en el Puente de Vallecas. En esa misma zona y en manos de particulares hay a la venta estudios de 15 y 26 metros cuadrados por 23.000 o 34.400 euros. De características similares pero a menor precio.
La banca tambiíén cuenta con inmuebles de mejor calidad, de mayor superficie y mejor ubicados pero a un precio sensiblemente superior. Se trata de viviendas que, por ejemplo en Madrid capital, pueden oscilar entre los 130.000 y 280.000 euros.
90.000 euros por un apartamento nuevo de 40 metros en Madrid
¿Quíé sucede con los pisos de obra nueva? Otro vistazo a las webs de las entidades financieras permite obtener una sencilla radiografía de los pisos que en ellas se ofertan. Tomamos de nuevo el ejemplo de Madrid capital.
Los descuentos no son tan agresivos y el chollo no es tal aunque sí se ha producido una corrección a la baja respecto al pico del boom.
Estudios, apartamentos... Muchos de estos inmuebles están ubicados en urbanizaciones, con piscina privada y otra serie de servicios, pero con precios que en muchos casos siguen superando los 3.000 euros el metro cuadrado.
Hay ofertas desde 89.900 euros en el Ensanche de Vallecas por un piso en primera planta de 40 metros cuadrados (2.470 euros el metro cuadrado). Esa misma vivienda en un quinto incrementa su precio en casi 10.000 euros. En el barrio de Chamartín, un estudio de 40 metros cuadrados en un bajo cuesta 220.000 euros (6.470 euros el metro cuadrado), mientras que en Chamberí, una vivienda de un dormitorio no baja de los 300.000 euros.
Siguen pensando que ellos son los listos y los demás somos tontos. Los precios que ofertan están un 20% por encima de lo que piden los particulares y muchos potenciales compradores no están dispuestos a pagar ese sobreprecio o prefieren comprar al particular", comenta Jesús Duque.
Al igual que sucede con la segunda mano, "hay mucha demanda latente y comienza a haber bastante movimiento. Quien está pensando en comprar cree que los precios ya han tocado fondo pero le falta decisión de compra porque está a la expectativa de la puesta en marcha el banco malo y su impacto sobre el mercado o porque no está dispuestos a pagar ese sobreprecio".
El problema, sin embargo, reside en que los bancos siguen teniendo la sartíén por el mango al controlar la financiación de las compraventas. Lo que está pasando como una losa en la venta entre particulares.
Según el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, sólo son viables las operaciones en las que el comprador puede afrontar el 50% del importe de la compra del inmueble. "Quienes tienen que pedir entre el 70% y el 80% del precio y necesitan comprar sólo tienen la opción de acceder a la vivienda de un banco".
A la espera del 'banco malo'
En su opinión, estas rebajas no son más que un espejismo ya que considera que la banca sigue sin ajustar los precios, algo que podría cambiar con la puesta en marcha del 'banco malo', cuyo impacto sobre el mercado inmobiliario sigue siendo una incógnita. Frente a los que aseguran que traerá más rebajas en los precios de los inmuebles hay quienes insisten en que esto dependerá de cómo se realice la gestión de los activos transferidos.
Si se produce una salida ordenada de los activos, los expertos consultados no descartan que los precios se estabilicen e incluso repunten en algunas zonas. Sin embargo, "si el banco malo se precipita, hundirá los precios", comentan fuentes del mercado que prefieren mantener el anonimato. "Hay entidades que ante la posibilidad de que esto suceda han preferido hundir ellos el precios. Es la estrategia que han seguido en Seseña el Santander o Sabadell". En la localidad Toledana, ambas entidades han optado por derribar los precios, desatando la euforia compradora de cientos de familias, parejas e inversores particulares. Hasta tal punto que Altamira -Santander- liquidó en solo unos meses todo su stock allí y Sabadell va por el mismo camino -más de 150 ventas en menos de una semana-.
Otros, como Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea, auguraban la semana pasada "un atasco inicial monumental del 'banco malo'" ante el gran volumen de activos que deberá gestionar este instrumento al tiempo que aseguraba que "2013 va a ser un año perdido".
