El mercado inmobiliario español empieza a dar señales de capitulación en los precios, lo que puede ser el primer paso hacia la recuperación del sector y de la economía en general pese a la resistencia de los bancos y de las autoridades. Así lo asegura JP Morgan en un informe titulado "El sol vuelve a brillar en Benidorm", en el que cita varias señales positivas en nuestro país, en línea con lo que han otras firmas de análisis en los últimos meses. Y muy probablemente el presidente del BCE, Mario Draghi, se sumará a este discurso en su comparecencia de hoy en el Congreso de los Diputados.
El caso de JP Morgan es especialmente llamativo, puesto que en septiembre publicó un informe demoledor sobre España en el que aseguraba que "nos vamos de Madrid más asustados de lo que vinimos". Entonces, criticaba la falta de consenso entre los políticos para salir de la crisis, el retraso en pedir el rescate o la dilación de medidas vitales para la recuperación económica, y mostraba una total desconfianza en la reforma bancaria y hasta en los test de estríés.
Ahora, aunque mantiene sus críticas a los políticos por su falta de voluntad y por la corrupción, ha detectado un importante cambio de actitud en un reciente viaje por la costa mediterránea, en el que ha hablado con políticos, reguladores, abogados, minoristas y expertos inmobiliarios. De estas conversaciones concluye que existe una voluntad por parte de las autoridades y del sector privado de negociar y vender activos a precios bajos de verdad por su desesperada necesidad de liquidez. Como ejemplos, cita las ventas por parte de los bancos de algunos de sus peores activos, como los de Torrevieja o Seseña, con descuentos de hasta el 85%. "Está en las manos de los bancos y de los reguladores decidir cuándo asumen esas píérdidas y puede empezar la recuperación", añade esta firma.
Según el analista Jaime Becerril, el gran obstáculo hasta ahora era que los bancos no estaban dispuestos a vender sus activos por debajo del nivel de provisiones (en torno al 50%) dotadas, es decir, asumiendo una píérdida adicional. Pero esto ha cambiado: "Vemos a los bancos más realistas sobre el valor futuro de estos activos, despuíés del impacto de las subidas de impuestos y el fin de las deducciones fiscales". "Las autoridades locales, los bancos y los individuos venderán activos en los próximos meses porque necesitan liquidez. Los vendedores están claramente dispuestos a aceptar precios más bajos para cerrar transacciones", e incluso señala que empieza a ser común ver activos en venta por debajo del coste de construcción. Eso convertirá a España en "un país para los compradores, donde las oportunidades aparecerán", concluye.
Sareb beneficia a la banca sana
Dentro de esta tendencia, señala especialmente los esfuerzos de Santander y Sabadell, que han bajado sus precios considerablemente por debajo de los niveles de sus competidores para deshacerse de activos "y están teniendo íéxito". Ahora bien, JP Morgan critica al banco malo (Sareb) porque cree que favorecerá a los bancos sanos -sus accionistas, salvo BBVA- más que a los nacionalizados. Prueba de ello es que ha fijado un precio mínimo de venta para los pisos un 25% por encima del nivel de transferencia, tal como adelantó El Confidencial la semana pasada. No obstante, Becerril considera que "la deflación de precios es inevitable".
En este sentido, espera la venta de grandes carteras de príéstamos morosos en 2013 y 2014 (algo que ya se está dando en casos como el de Liberbank). El principal peligro para los bancos viene ahora de las refinanciaciones de los señores del ladrillo, la estrategia de aplazar el problema (porque la mayoría de los promotores no podrá devolver los críéditos tampoco en el futuro) que Becerril denomina "delay and pray" (retrasar y rezar). A su juicio, los reguladores y la troika están incrementando la presión para acabar con esa política y encontrar precios de liquidación.
Respecto al sector público, JP Morgan achaca su (positivo) cambio de actitud a dos factores: por un lado, a la presión de la troika, que ha provocado la profundización de las reformas y ha acabado con la improvisación anterior, cuyo ejemplo son los tres Reales Decretos sobre el sector financiero de 2012; por otro, a la desesperada situación de las finanzas de muchas regiones, que ha hecho a los políticos más flexibles en materia de precios para vender activos ante su falta de acceso a la financiación.
El impulso vendrá del exterior
Eso sí, esta firma considera que la recuperación inmobiliaria tendrá que venir del exterior, al igual que la del conjunto de la economía. Según se desprende de sus conversaciones, el 95% de la nueva inversión en las grandes ciudadees y en la costa viene del exterior. Además, está el problema de la financiación para los compradores, que los bancos españoles no conceden o lo hacen a precios inasumibles: según sus estimaciones, cobran unos diferenciales de 700-800 puntos básicos frente a los 30-80 de 2007, y el porcentaje del precio financiado (loan to value) ha bajado de niveles superiores al 100% a inferiores al 60%. Por eso, los interesados tienen que buscar los fondos en la banca extranjera.
Esta confianza en el exterior como fuente de la recuperación es compartida por otros analistas, como Arcano, que considera que las exportaciones serán el motor de la recuperación. Además, espera que íésta comience en 2013 por varios motivos. En primer lugar, el ajuste inmobiliario va a acabar en 2013 tras haber caído un 49% desde máximos. De esta manera, se frena el riesgo de contagio a la banca y con ello el riesgo de contagio a la deuda soberana. A esto hay que sumar que “por primera vez, el bazoca es más grande que las necesidades de financiación en el peor escenario posible†y mientras los recursos del ESM/EFSF rozan los 1.000 millones, las necesidades financieras de España e Italia juntas para 2013-2014 se sitúan en torno a los 800 millones.
