Vender un piso en España se ha convertido en misión prácticamente imposible para muchos particulares. La banca controla la financiación para la compra de vivienda y restringe en la mayoría de los casos el grifo del críédito salvo para inmuebles de su propiedad.
Quienes todavía se aventuran a comprar una vivienda se ven, en la mayoría de las ocasiones, atados de pies y manos a la hora de comprar un inmueble y elegir con quiíén financian. Las posibilidades se limitan a la oferta inmobiliaria de las entidades financieras y a las condiciones de financiación asociadas a dicha oferta.
Sin embargo, la necesidad de bancos y cajas de dar salida cuanto antes al 'ladrillo' de sus balances permiten al potencial comprador un importante margen de negociación no sólo respecto al precio del inmueble, tal y como explicábamos hace quince días, sino tambiíén respecto a las condiciones de la hipoteca asociada al mismo. No en vano, el cliente es consciente de que, a diferencia de lo que sucedía en pleno boom inmobiliario, cuando todo se vendía, ahora su poder de negociación es mucho mayor y los bancos lo saben.
"Los bancos se están mostrando muy flexibles a la hora de negociar ya que su prioridad es dar salida a la vivienda", comenta a El Confidencial Sergio Fernández, responsable hipotecario de Bankimia. De ahí que su principal consejo para quien compra piso a un banco sea negociar el precio del mismo y las condiciones de la hipoteca. "Los bancos no están dispuestos a dejar escapar una operación con un cliente solvente y con un trabajo estable", añade.
Sergio Fernández señala, en este sentido, que la oferta hipotecaria que existe actualmente en el mercado puede servir de orientación para quien está pensando en adquirir un piso a una determinada entidad financiera pero que, una vez tomada la decisión, muchas de las condiciones asociadas a la hipoteca se pueden negociar con el banco, desde los diferenciales hasta las comisiones. De hecho, dado que hipotecarse supone atarse durante un largo plazo de tiempo con la entidad, aconseja negociar al máximo las comisiones de subrogación y cancelación. "Lo más aconsejable es que íéstas tiendan a cero", sugiere Sergio Fernández.
Pero, ¿cómo son a día de hoy las hipotecas que las entidades financieras conceden para pisos de su propiedad? En líneas generales suelen ofrecer algunas ventajas respecto al resto, sin embargo, conviene estar alerta, leer siempre la letra pequeña y hacer números antes de firmar.
.- El tipo de interíés. Los bancos suelen ofrecer intereses más atractivos para inmuebles de su propiedad aunque no siempre es así. Un ejemplo, la Hipoteca Naranja de Ing Direct ofrece a sus clientes un Euríbor + 1,49% desde el momento de contratación de la hipoteca, mientras que la Hipoteca Low Cost de Unnim ofrece para sus inmuebles un 2,99% durante los 36 primeros meses y Euríbor + 1,49% el resto de vigencia del príéstamo, según datos extraídos de Bankimia. "Hace unos meses la brecha entre las hipotecas para pisos de los bancos y el resto era mucho más evidente".
Esto ha sido así por el imparable descenso del Euríbor –se encuentra ya por debajo del 1,4%-, que ha llevado a las entidades a encarecer sus hipotecas y los productos destinados para sus inmuebles no han sido una excepción, como alertan desde HelpMyCash. La hipoteca de Openbank ha pasado de Euríbor + 1,75% a Euríbor +2%, mientras que la de Bankinter lo ha hecho de Euríbor + 0,90% a Euríbor +1,20%, por poner dos ejemplos.
.- Comisiones. Muchas de las hipotecas que la banca concede para sus pisos contienen comisiones que conviene tener en cuenta a la hora de su contratación: apertura, amortización anticipada, cancelación anticipada, modificación de condiciones, subrogación... y que suelen oscilar entre el 0,30% y el 0,50%. Es tambiíén bastante habitual una compensación por desistimiento del 0,5% los primeros 5 años y del 0,25% los siguientes. Esto es, la comisión que aplica la entidad al hipotecado que decide cancelar el contrato de la hipoteca ya sea por subrogación o por adelanto del pago del príéstamo hipotecario. En ambos casos estamos ante los porcentajes máximos que fija la ley.
.-Vinculación. La inmensa mayoría de las hipotecas en España exige una vinculación del cliente con la entidad financiera. Vinculación de la que depende, en la mayoría de las ocasiones, el tipo de interíés final que la entidad aplicará al príéstamo: seguro de críédito hipotecario, seguro de hogar, seguro de protección por el cambio de interíés, seguro de vida, domiciliación de la nómina, tarjetas de díébito, plan de pensiones... son las más habituales.
Por regla general, por cada producto que no se contrata, aumentará el diferencial en la medida que estime oportuno cada entidad. Las hipotecas que los bancos conceden para sus pisos no son una excepción en este sentido.
De hecho, algunas como la Hipoteca Low Cost de Unnim exige en la cuenta corriente un saldo mínimo de 2.500 euros y un gasto mínimo de la tarjeta de críédito de 3.000 euros. Otro ejemplo, la Hipoteca Bonificada Caixa Penedíés establece que el seguro de vida ha de ser para una prima anual igual o mayor a 200 euros (suma de las primas anuales de todas las pólizas).
Como explica Sergio Fernández, el potencial cliente debe aprovechar su posición compradora y negociar al máximo. "Conviene hacer un pequeño esfuerzo e informarse, por ejemplo, de los precios de los seguros de vida o de hogar con otras compañías y según nos salgan las cuentas contratarlos con uno u otro".
Según la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario y las normas que la desarrollan, el único seguro obligatorio para suscribir una hipoteca es el de incendios. Este seguro no es de obligatoria contratación con la entidad con la que se firma la hipoteca, basta con que íésta aparezca como beneficiaria del mismo.
Desde las asociaciones de consumidores y usuarios advierten sobre la contratación de muchos de estos productos ya que pueden atar al cliente a un producto caro e innecesario, por lo que, aunque pueden influir en el diferencial final, recomiendan hacer números antes de contratarlos.
.- Mayor financiación. Sin duda, una de las mayores ventajas de las hipotecas que conceden los bancos para sus pisos es que la inmensa mayoría ofrece hasta el 100% del valor de tasación del inmueble o sobre el 100% sobre el valor de compraventa. Cuando se trata de inmuebles que no son de su propiedad, esto es prácticamente imposible ya que las entidades, en el mejor de los casos, exigen al comprador que aporte al menos del 20% sobre el valor de tasación o compraventa.
Con todas estas consideraciones sobre la mesa tampoco hay que olvidar otro aspecto clave: el inmueble en sí mismo. Bancos y cajas tienen cientos de viviendas adjudicadas que no siempre encajan con las necesidades y preferencias del cliente por su ubicación, tamaño, estado de conservación...
