Por... DAMIíN VALENZUELA MAYER
Para ganar dinero con negocios inmobiliarios es importante, primero saber quiíénes somos en ese mercado. Si somos intermediarios, constructores o desarrolladores, inversionistas o consumidores de la propiedad, nuestros intereses serán muy diferentes.
Segundo y los más crítico, determinar en quíé mercado vamos a operar y negociar. No es lo mismo Dowtown, Miami Beach, Aventura o Coral Gables. No es lo mismo apartamentos, casas, oficinas, depósitos o centros comerciales.
En Miami, todo el mundo está en “Real Estateâ€, todos dicen tener “el negocio†en donde se puede ganar rápidamente entre un 10 a un 30%, porque se compró una propiedad que estaba en ejecución o a alguien con problemas. Y como supuestamente el “mercado†seguirá creciendo, seguramente le estarán prometiendo el “negocio†del año. Miami está en la Florida, que además se encuentra en Estados Unidos.
En este contexto macro, debemos entender que por el perfil geopolítico compite con otras ciudades del país y ciudades de otros países, a la hora de atraer la inversión inmobiliaria. Entonces, aparecen variables como crecimiento población, inflación, tipo de cambio, acceso al críédito, logística, costos constructivos, demanda local e internacional, etc. que terminan marcando la diferencia entre los distintos actores. Porque al fin y al cabo el “inversionista inteligente†quiere saber cuánto ganará por un millón de dólares invertidos en negocios inmobiliarios, luego de un año, sea que lo haga en Miami o cualquier otro lugar.
A modo de ejemplo tíécnico, la realidad es que el precio de los condominios en EEUU fue aumentando lentamente en forma cíclica desde 1976. Sin embargo, en 1998 el precio real de las viviendas se disparó hasta alcanzar un pico en 2006 y luego bajar bruscamente. Hoy el precio se encuentra en niveles mucho más bajos que los del 2006 pero con una leve tendencia al alza.
Si bien los mercados de California han dominado la lista de los mercados con mayores descensos de inventarios de viviendas en la primera parte de 2013, han sido reemplazados por un nuevo grupo de líderes en el mercado: Detroit, Michigan, Boston, Denver, Honolulu y Naples en Florida.
Las grandes reducciones en el inventario de ventas de estos mercados sugieren el inicio de un proceso de recuperación del mercado inmobiliario similar a lo observado en la Florida en 2011, y en California en 2012 y 2013.
La mayor parte de los Estados que registraron aumentos en las ventas en el último año, tales como Miami o Phoenix, fue principalmente que los condominios registraron precios históricamente bajos lo cual atrajo la atención de inversionistas que se encontraban en búsqueda de oportunidades.
Para hacer inversiones inteligentes, le recomiendo:
1. No crea en los intermediarios, sólo quieren cobrarle una comisión.
2. No crea en los desarrolladores o constructores, sólo quieren vender su trabajo.
3. No crea en los consumidores, sólo se guían por la intuición o el placer.
4. Invierta en inmuebles sólo si está seguro de recibir renta del 5% mínimo y apreciación del activo inmobiliario mínima del 10% anual con liquidez (o sea que sea un mercado en donde resulte fácil salir), sino hay otras opciones iguales de seguras y rentables que despuíés veremos.
5. No todo en Miami es oro, hay que saber seleccionar: el inversor inteligente sólo selecciona metros cuadrados vinculados a lo corporativo (sea para oficinas o viviendas operativas, no de lujo para ejecutivos) en el Dowtown y depósitos y vinculados al puerto. Todo relacionado al crecimiento del tráfico comercial a travíés del canal de Panamá. Eso es oro. El resto es pura fantasía y especulación.
6. No olvidar que existen otras ciudades como Panamá, que están en el mismo camino.
7. Hay que tener con los movimientos económicos macros, porque pueden causar alta volatilidad en precios.
