¿Nos dirigimos hacia otra crisis inmobiliaria?...

[OCIN]

Por...  Adam Smith y Bruce Yandle




Prepárese para otro paseo en la montaña rusa de la burbuja y colapso de bienes raí­ces. Fannie Mae y Ginnie Mae, dos de las agencias más importantes en EE.UU. que financian hipotecas, han anunciado planes de reducir los pagos iniciales para compras de viviendas del actual 5% a un 3%. El jefe de operaciones de Fannie Mae Timothy Mayopoulos anunció la noticia el 22 de octubre de 2014 en una importante conferencia de banqueros de hipotecas en Las Vegas. Era el lugar perfecto para presentar todaví­a otra ruleta rusa de los bienes raí­ces para los estadounidenses deseosos de una vivienda, aunque sin críédito.

La construcción de viviendas reciíén ahora está recuperándose y todaví­a queda un gran stock de malos príéstamos hipotecarios “subprime” de la crisis anterior que continúan perjudicando a los bancos y otros prestamistas. Entonces, ¿por quíé los reguladores nos están poniendo de vuelta en la montaña rusa económica?

Para responder esa pregunta, tenemos que reconsiderar las lecciones que nos enseña la teorí­a de contrabandistas/bautistas acerca de la regulación económica.

La teorí­a es algo así­: tanto a los contrabandistas como a los bautistas les gustan las leyes que obligan a que las tiendas de licores en los barrios cierren los dí­as domingo. Al dárselas de moralistas sobre este asunto, los buenos bautistas se enorgullecen en lograr que el demonio del ron salga de las calles (al menos un dí­a a la semana). ¿Quíé sucede con los contrabandistas? Ellos eliminan la competencia, tambiíén por un dí­a a la semana. Ambos ganan —así­ como tambiíén los polí­ticos que han contentado a dos importantes grupos de intereses.

La teorí­a de contrabandistas/bautistas nos dice que las regulaciones durables emergen cuando dos grupos de “lobby” muy distintos presionan por el mismo resultado. Pero no puede ser cualquier mezcla de dos grupos. Uno debe estar haciendo un llamado a que se haga lo correcto, lo cual ayuda a que los polí­ticos justifiquen sus acciones. Y el otro debe estar metido en esto por el dinero de tal manera que se enfoque e incluso financie el esfuerzo. Los “contrabandistas” pueden celebrar todo el camino hasta llegar al banco cuando los “bautistas” les obtienen lo que desean.

Es obvio que la gente que actualmente carece de los medios para comprar una casa deseada celebrarán cuando se les diga que una escasez de dinero ya no los alejará de su deseo de vivir el sueño americano. Los partidarios de las personas con ingresos bajos celebrarán con ellos, mientras nos explican que ayudar a las personas de ingresos bajos es lo correcto.

Por ejemplo, Paul Leonard, director del Centro para Príéstamos Responsables de California, describió la situación a la que se enfrentaban las familias de ingresos más bajos luego del colapso de 2008 de la siguiente manera: “Esa gente recibió el golpe más duro y han sido los menos capaces de recuperarse. Eso es un reto serio en tíérminos de construir riqueza”.

¿Quíé hay de los contrabandistas? Los constructores, corredores de bienes raí­ces, prestamistas de hipotecas, alcaldes de ciudades que presionan por crecer —todos facilitados por polí­ticos que buscan que se les coloquen más medallas de míérito en sus sacos.

Sin embargo, el problema con todo esto es que los pagos iniciales más bajos crean precisamente el tipo de incentivos que condujeron a la última crisis de bienes raí­ces. Cuando los propietarios hacen un pago inicial más bajo, por definición tienen menos en juego cuando el valor de la casa fluctúa. Así­ que cuando los pagos mensuales se vuelven demasiado altos, es probable que estos abandonen la casa. Los bancos luego se dan cuenta de que tienen que registrar más príéstamos malos, todo lo cual es financiado por la lí­nea de críédito “sinfí­n” provista por las agencias federales de vivienda...hasta que ya no lo es.

De manera que hay que preguntarse lo siguiente: ¿será el fin del paseo tan malo como lo fue en la última montaña rusa de bienes raí­ces? Puede ser que la burbuja y el colapso no sean tan impresionantes esta vez. Despuíés de los golpes duros del colapso financiero de 2008, se crearon muchas nuevas reglas. Pero algunas de ellas ayudaron a hacer de los bancos incluso más grandes y más agresivos al momento de encontrar nuevas oportunidades de financiamiento. Además, cada una de las reglas puede ser ajustada cuando los polí­ticos sienten la urgencia de hacerlo.

En otras palabras, las condiciones están listas para que se de otro episodio de contrabandistas/bautistas y otra caí­da hacia la oscuridad económica. El resto de nosotros estamos simplemente embarcados en este paseo.

Este artí­culo fue publicado originalmente en Forbes (EE.UU.) el 12 de noviembre de 2014.


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