Viviendo la ruina del gran tinglado ’subprime’

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La ingenierí­a financiera de los brókeres hipotecarios consiguió en España pisos para miles de familias humildes. Hoy están sin techo y en la miseria. ¿Fue un negocio honesto o una estafa?

Por Pablo Ximíénez de Sandoval.

Se llamaba “hipoteca bienvenida”. Era un producto financiero especialmente pensado para los inmigrantes y lo ofrecí­a, en 2005, la intermediaria financiera CreditServices. Con sólo tres meses de trabajo en España, el inmigrante podí­a acceder a un críédito que cubrí­a el 120% del valor de una vivienda. Todos los gastos y comisiones de gestión quedaban cubiertos y pasaba a ser propietario de un piso en España sin poner un euro por su parte. El críédito lo concedí­an entidades estadounidenses, que apenas tení­an oficinas a pie de calle en España y les era más fácil colocar sus productos a travíés de redes de intermediarios como CreditServices. Se firmaban unas mil al mes. A los bancos estadounidenses les interesaba especialmente ese perfil. Al inmigrante se le podí­a poner un interíés más alto al del mercado sin que se diera cuenta. Además, vení­an con familia, estaban aquí­ para quedarse.

“Hay siete millones de hipotecas que, si el banco no refinancia, van a caer”, dice el presidente de CreditServices

Los intermediarios rechazan cualquier responsabilidad: “Al bróker no le importa la solvencia del cliente”

“Hay un engaño masivo, hay ánimo de lucro y perjudicados. Son los elementos de una estafa”, asegura Carlos Guerrero, Abogado de Sofos Consulting, experto en concursos de acreedores de personas fí­sicas.

“Nadie puede ocultar lo que está pasando”, dice un funcionario de un juzgado especializado en hipotecas de Madrid

Así­ lo cuenta el presidente de CreditServices, Javier López. La “hipoteca bienvenida” era solo uno de los productos que ofrecí­a entonces, cuando su red de oficinas conseguí­a unas 50.000 hipotecas al año, para todo tipo de clientes. Llegó a tener 596 oficinas. Hoy tiene 80.

CreditServices es todo un sí­ntoma de la situación económica. Fue un gigantesco negocio de intermediación de hipotecas. Los tiempos cambian y hoy su principal lí­nea de negocio es reunificación de deudas y procesos concursales ante impagos. “Estoy adaptando mi negocio a la realidad”, dice. “Hago otros productos, pero no me generan tantos ingresos”. Cinco años despuíés, López asegura que “hay siete millones de hipotecas que, si el banco no hace un esfuerzo por refinanciar, van a caer”. La cifra tiene el valor de la estimación de un profesional. En este caso, la estimación de uno de los mayores expertos de España en conseguir hipotecas durante los años de la burbuja inmobiliaria.

En octubre de 2007, durante la presentación de sus resultados trimestrales, el número dos del Banco Santander, Alfredo Sáenz, dijo: “Claro que hay hipotecas subprime en España. Es una cuestión de puro sentido común”. Según fue citado en una noticia de la web Cotizalia, Sáenz añadió que “los criterios por los que una hipoteca se considera subprime en los paí­ses anglosajones se pueden aplicar perfectamente a España”.

El consejero delegado del mayor banco de España dijo tambiíén cuáles eran esos “vicios que todos nos sabemos”. Un elevado porcentaje del valor (en general, se considera arriesgado un príéstamo que cubra más del 80% del valor del bien hipotecado), una tasa de esfuerzo alta (que el comprador tenga que dedicar más del 35% de su renta a pagar los plazos) y las tasaciones “forzadas” que subí­an los precios.

Faltan detalles en esta descripción. Los pueden aportar Jairo González, de 39 años, y Noemí­ Ramos, de 35, ecuatorianos que compraron una casa en enero de 2007. El críédito se lo negoció un chiringuito llamado Central Hipotecaria del Inmigrante, en Aluche. “Antes de tener tu piso, tení­as que firmar como copropietario de otro”, explicaba Jairo hace unos dí­as. Una vez hecha esta operación, no habí­a forma de echarse atrás. El intermediario les cobró 17.000 euros de comisión por las gestiones que no recuperarí­an si se echaban atrás. Se dieron cuenta del entramado en la misma mesa del notario, pero perdí­an mucho dinero si se levantaban y se iban. Tienen una niña de tres años. Noemí­ está embarazada de ocho meses. Tuvieron que dejar de pagar el piso y ahora esperan en cualquier momento la subasta y el desahucio.

El hilo de cualquiera de estos relatos no tiene fin: “En mi piso figura como copropietaria una señora de 60 años a la que, a su vez, le dieron una hipoteca a pagar en 30 años. ¿Cómo lo hicieron? Pusieron de copropietarios a otros dos de 25 años, y así­ el plazo se calcula sobre la media de los tres”, contaba Jairo. El intermediario le confeso un dí­a que habí­a ganado un millón de euros en comisiones de hipotecas.

Como ellos, miles de familias están sufriendo hoy las consecuencias de haber creí­do en dos promesas: que podí­an pagar críéditos de cientos de miles de euros con nóminas mileuristas y que las casas seguirí­an subiendo de precio. Estas hipotecas se hicieron en cadena y están cayendo en cadena. El impago de una de ellas hace que el banco actúe contra todos los avalistas o copropietarios de la misma. Son más de 90.000 ejecuciones hipotecarias en 2009, y una previsión del Consejo General del Poder Judicial de 180.000 ejecuciones este año. El edificio subprime, el de las hipotecas para todos, al precio y a los años que sea, cualesquiera que sean los ingresos, se está derrumbando sobre el último eslabón de la cadena, las familias que creyeron que podí­an comprar un piso.

Los casos muestran como, si acudí­a a un banco, un inmigrante sin trabajo fijo y con un sueldo dependiente de las horas extras no podí­a comprarse a un piso. Pero intermediarios como el que contactaron Jairo y Noemí­ montaron un sistema por el que dos inmigrantes en las mismas condiciones podí­an comprarse dos pisos, con críéditos de esos mismos bancos. El abogado Rafael Mayoral lo describe así­: “El intermediario manejaba su cartera de clientes como piezas de puzle, con las que hací­a pruebas hasta que cuadraba una operación y la colocaba”. Mayoral presentó el pasado dí­a 1 una denuncia por estafa contra la persona que negoció la hipoteca de Jairo y Noemí­ y otras cuatro más, todas con copropietarios que no se conocí­an entre sí­ antes de firmar.

No será la última. Carlos Guerrero, un abogado del despacho Sofos Consulting de Barcelona se ha especializado en procesos concursales de personas fí­sicas ante el aluvión de impagos. Los clientes acuden a íél con deudas tan escandalosas que Guerrero está estudiando tambiíén la posibilidad de presentar querellas individuales contra bancos, cajas, tasadoras e inmobiliarias. “Hay un engaño masivo, hay un ánimo de lucro y hay perjudicados. Son los elementos de una estafa”, afirma Guerrero.

“En 2006, se cortó el críédito de los bancos”, explica este abogado a partir de la observación de casos. “Pero habí­a directores de oficinas que todaví­a tení­an capacidad para dar críéditos. El intermediario conoce cuáles son, y junto con el director y su amigo tasador se poní­an de acuerdo y se repartí­an las comisiones por cerrar hipotecas”. La tasación es un factor clave, explica Guerrero. “Se hací­an a la carta de acuerdo con la necesidad del director”.

En la denuncia presentada el pasado dí­a 1, los ecuatorianos lo describen así­ al juez: “Fuimos ví­ctimas de una sucesión de engaños por medio de actos aparentemente legales tendentes a eludir el control de riesgos financieros y que se sustentaron en la credibilidad profesional de las personas participantes y en su apariencia legal (…) Pusimos nuestros intereses en sus manos confiando en la diligencia y profesionalidad, en la buena fe y el prestigio de las personas y entidades intervinientes”. Las hipotecas de estos denunciantes se firmaron con Caja España, Ibercaja, Caja Madrid y Caja de Ahorros del Mediterráneo.

Otro abogado, Mario Barguñó, que asesora a familias para declarar concurso de acreedores a travíés de su empresa Equilibrio Financiero, añade que se ha encontrado hasta casos de falsificación de documentos, como nóminas, para conseguir cumplir los requisitos de la hipoteca. “Era una carrera [de los bancos]“, afirma. “El que no daba críéditos estaba perdiendo negocio”.

Por supuesto, hay otro punto de vista de las hipotecas a familias humildes. La denominación legal de los brókeres hipotecarios es agentes de la propiedad inmobiliaria (API). Existen unos 5.500 colegiados en España. Su portavoz, Germán Navarro, sabe perfectamente cómo era posible que varios inmigrantes sin ingresos estables pudieran comprara casas en cadena. “Las operaciones se hací­an muy rápido para que no se registrara en el Banco de España”, explica Navarro. Los datos de críédito de todos los clientes de los bancos se anotan cada 10 dí­as. Si las dos operaciones se hacen en menos tiempo, el Banco de España no detecta el sobreendeudamiento. De esa forma, una persona podí­a ser propietaria de un piso al 80% y de otro al 20%, o avalar a otros que a su vez le avalaban a íél.

Navarro rechaza estas prácticas. Pero tambiíén rechaza que los brókeres hipotecarios tengan una responsabilidad. “¿A quiíén engañaban? ¿Al cliente o a la entidad?”, se pregunta. “Son los bancos los que te dicen todas las cosas que se pueden hacer”. Su trabajo, explica, consiste en encontrar la entidad que es más fácil que te díé la hipoteca. “Por ejemplo, un banco que acaba de llegar a la plaza y necesita clientes. El director de la oficina les dice a los brókeres que acaba de abrir y necesita cumplir unos objetivos de clientes. Así­ que te dice: ‘Mira, esto que te deniegan en cualquier parte, este mes, aquí­ cuela”.

Navarro tambiíén deja muy claro que el riesgo no es asunto suyo. “El trabajo del bróker es derivar operaciones y hacer muchas operaciones. Al bróker no le tiene que interesar la solvencia del cliente, eso le tiene que interesar al que se juega el dinero, que es el banco”. El riesgo no es asunto suyo. “Tú le dices al cliente: esto son 1.000 euros al mes durante 25 años. Si íél quiere, yo no soy su padre para decirle que no lo haga. Y si al banco le parece que podrá pagar…”.

Con la crisis se ha perdido la perspectiva de un dato fundamental que entonces tení­a su sentido: “La premisa era que daba lo mismo, porque el piso valí­a el doble mañana. Es decir, daba igual que la señora ni pudiera pagar, porque el piso iba a seguir subiendo de precio. Esa es la creencia que está detrás de todas estas prácticas”, dice Navarro. En esa subida de precios la principal responsabilidad era de las tasadoras. Navarro las define como “la voz de su amo”. “La tasación es un trámite engorroso del que hay que salir. A tal director de tal oficina le intersaba colocar tanto dinero en tal colectivo”. Y las tasaciones se hací­an al gusto. “Seguro que en cada banco hubo alguien que en algún momento darí­a la voz de alarma. Y seguro que al dí­a siguiente le pusieron a vigilar el aparcamiento”.

El caso es que, ya con la crisis encima, todaví­a siguieron saliendo productos para dar hipotecas. Josep F. tení­a una casa de 60.000 euros por la que pagaba 300 al mes cuando en 2008 aceptó una “hipoteca cambio de casa” de la intermediaria UCI, que le dio el banco Santander. Se iba a vivir con su novia, cobraban entre 1.400 y 1.900 euros y les aseguraron que podí­an pagar una casa de 330.000 euros. “Te lo vendí­an diciendo ‘tranquilo, que venderás la casa. Pero ellos ya sabí­an que no era así­â€. El producto les daba dos años de carencia, con una cuota de 1.100 euros al mes en los que se supone que venderí­an la casa pequeña y les quedarí­a una hipoteca de 240.000 euros. La realidad es que la casa no se ha vendido y a Josep se le viene encima dentro de tres meses una cuota de más de 2.000 euros al mes que acabará con íél. Además, nadie le explicó que, a travíés de una complicada fórmula, la deuda real es de 427.000 euros. “La cláusula más divertida es esa en la que el notario da fe de que estás en el conocimiento de lo que estás firmando”, dice Josep. “Tambiíén da fe de que te han dejado la hipoteca para revisarla. Pero habí­amos negociado una a 35 años y el dí­a antes nos la cambiaron a 40″.

¿Por quíé se siguen haciendo hipotecas cuando ya está claro el riesgo? “Ya en 2007 se empezó a ver que iba a aumentar el paro”, asegura Javier López. “Los bancos tení­an que hacer hipotecas para conseguir liquidez. Se titulizaban y se vendí­an en los mercados, sobre todo Londres y Nueva York [para obtener financiación]. A los directores de oficinas les poní­an objetivos de hipotecas y habí­a que crecer un 20% al año. Yo recuerdo directores que me llamaban y me decí­an: ‘Oye, Javier, necesito mil hipotecas antes de final de año o no tengo bonus”. López asegura que el 90% de estas hipotecas se hicieron para bancos estadounidenses.

Tambiíén rechaza cualquier insinuación de malas prácticas. “¿Se dieron mal las hipotecas? No, se dieron bien en aquel momento. El primero que cayó fue el último de la cadena [los inmigrantes] y todo el mundo dice que nos equivocamos al dar hipotecas a inmigrantes. ¿Y los demás? ¿Y los pilotos despedidos de Spanair? Yo tengo hipoteas de pilotos denegadas. Ahora todo es un sector de riesgo”.

Tambiíén rechaza que la gente no supiera lo que firmaba. “La gente minimiza el riesgo. Van con la ilusión de comprar. Eso de que no sabí­an… ¿Por quíé se pide un avalista entonces? Se busca cuando no daba suficiente. Los americanos nos decí­an que, como en España se responde con todo el patrimonio, se podí­a seguir con el negocio. ¿Es subprime una hipoteca con tres avalistas? No, porque responden con todo su patrimonio. Te lo dice el notario, no se firma en un bar. Son conscientes en el 99% de los casos”.

No es fácil definir cuántas hipotecas de alto riesgo hay. El mes pasado, la revista Estabilidad Financiera editada por el Banco de España incluí­a un artí­culo en el que expone que los bancos y cajas tienen más de un billón de euros (el PIB de España) en críéditos hipotecarios. De ellos, 600.000 milones están concedidos a hogares. Y el 16% de los príéstamos a hogares (casi 100.000 millones de euros) está concedido por encima del 80% del valor del inmueble, es decir, son más arriesgados. La semana pasada, el Banco de España anunció que las entidades tendrán que hacer pública toda la información sobre su exposición real al riesgo inmobiliario, que ahora es confidencial.

Con el tinglado hipotecario hundido, los brókeres inmobiliarios están aplicando sus conocimientos de ingenierí­a financiera para vender productos que ayuden a capear el temporal. Para que la gente pueda pagar, hay que convencer al banco de que rebaje las cuotas mensuales. Por pura lógica, eso implica ampliar el plazo. Javier López, de CreditServices, asegura que íél puede conseguir hipotecas con plazos hasta que el deudor tenga 90 años. “Tengo una hipoteca a 69 años hecha a una persona de 18″, pone como ejemplo. Esto se consigue añadiendo al contrato un seguro de vida. “Hay entidades que hacen esos seguros. Para ser más concretos, francesas. Otra cosa será que quiebren dentro de tres meses. ¿Están alargando el problema? Sí­, pero de momento, salimos”.

Pero hay miles de familias a las que ningún truco financiero les puede salvar del desahucio. Cuando se visita un juzgado especializado en ejecución de hipotecas se ve la crisis en pequeños montones de carpetas de papeles. Los sueños de las familias desparramados por la pared en edictos de subasta que, como en los juzgados 31 y 32 de Madrid, no caben en el tablón de anuncios. “Nos ampliaron el tablón este año, y para el año que viene han prometido más espacio”, dice un funcionario del 31. Siguen sin caber.

Es solo un juzgado. Registró 970 procedimientos en 2007, la inmensa mayorí­a ejecuciones de hipotecas. En 2009 fueron 2.944 casos. Este año llevaba 2.089 casos hasta junio. “No se puede ocultar lo que está pasando”, dice apesadumbrado.

http://www.elpais.com/articulo/reportajes/Viviendo/ruina/gran/tinglado/subprime/elpepusocdmg/20101212elpdmgrep_3