Greenspan cree que el mercado inmobiliario de EEUU se estabilizará en el año 2009
Alan Greenspan cree que los precios de la vivienda en EEUU comenzarán a estabilizarse en el primer semestre del próximo año, según sus declaraciones al el diario estadounidense The Wall Street Journal. Greenspan tambiíén ofreció una novedosa sugerencia para impulsar al mercado inmobiliario: incrementar el número de compradores potenciales de viviendas permitiendo el ingreso de más inmigrantes cualificados.
"Los precios de las viviendas en Estados Unidos posiblemente comiencen a estabilizarse o tocarán fondo en el primer semestre del 2009," dijo en la entrevista con el Journal. Pero Greenspan advirtió de que aún en el fondo, "los precios podrían continuar moviíéndose a la deriva hacia la baja durante 2009 y más allá". Un final de la caída en los precios de las viviendas, explicó, importa no sólo a los propietarios estadounidenses, sino que es una condición necesaria para terminar la actual crisis financiera global.
"La estabilidad de los precios de las viviendas clarificará el nivel de equidad en las casas, el último respaldo colateral para muchos de los valores con garantía hipotecaria del mundo financiero", dijo. "No sabremos verdaderamente el valor de mercado de los activos de los balances generales del sistema bancario -por ende el capital del banco- hasta entonces", indicó.
La proyección de Greenspan se basa sobre dos pilares de datos. Uno es la oferta de casas unifamiliares disponibles para la venta, tanto casas nuevas totalmente terminadas y casas existentes propiedad de los inversores y prestamistas. Greenspan considera que el "exceso de oferta" -aproximadamente 800.000 unidades por encima de lo normal- disminuirá pronto.
El otro es una comparación entre los precios actuales de las casas -íél prefiere el trimestral índice nacional de precios de viviendas de S&P/Case-Shiller porque incluye tanto áreas urbanas como rurales- con una estimación del Gobierno de lo que cuesta el alquilar una vivienda unifamiliar.
Tal como hacen otros economistas, Greenspan esencialmente busca medir cuando es racional el poseer una vivienda y cuando es razonable vender una casa, invertir el dinero en algún otro lugar y alquilar una propiedad idíéntica vecina. En el pasado, la bola de cristal de Greenspan ha sido, en el mejor de los casos, nublada, indicó en The Wall Street Journal. El experto no previó la abrupta caída nacional en los precios de las viviendas.
Pero transcripciones de las reuniones de la Fed dadas a conocer recientemente sí registraron sus advertencia en noviembre de 2002: "Es duro escapar a la conclusión de que en algún punto nuestro extraordinario auge inmobiliario no puede continuar indefinidamente hacia el futuro". Greenspan está promoviendo actualmente su libro, la versión de portada y contraportada blandas que será publicada en los próximos meses con un epílogo.
Volviendo sobre las soluciones del gobierno de Estados Unidos para salvar a los dos gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac, hundidos por la debacle de los subprime, Greenspan juzga que fueron "malas".
"Ellos (el gobierno) tendrían que haber ignorado a los accionistas y haber nacionalizado las instituciones con una legislación adaptada, dividiíéndolas en 5 o 10 unidades beneficiando del apoyo necesario de los contribuyentes para que fueran financieramente viables", sugiere Greenspan.
Además, ofreció una solución: "La iniciativa más efectiva, aunque sea políticamente difícil, sería una gran expansión de las cuotas de inmigrantes cualificados", señaló. La única manera sostenible de incrementar la demanda de casas es impulsar la formación de nuevos propietarios. Admitiendo más inmigrantes cualificados, que tienden a ganar lo suficiente para comprar casas, se podría conseguir esto además de dar otros dividendos a la economía estadounidense.
Greenspan estima que el número de nuevos propietarios en EEUU está aumentando a una tasa anual de unos 800.000, de los cuales un tercioserían inmigrantes. "Quizás se podrían clasificar unos 150.000 como cualificados". "Doblar o triplicar este número podría acelerar la absorción del inventario de casas sin vender y por lo tanto ayudar a estabilizar los precios".
