La banca sale al rescate de las inmobiliarias para frenar el alza de los impagos
Por Fernando Tadeo / Carmen Canfrán para el Economista
El pasado amenaza con volver. A principios de los años 90, los bancos y cajas acumularon un gran patrimonio inmobiliario como consecuencia de la crisis económica. Ahora el primer capítulo se repite. La banca ha lanzado un flotador al sector inmobiliario español. No quiere que se produzcan más concursos de acreedores y ha decidido canjear deuda por inmuebles, con lo que las entidades están engordando su cartera de activos no financieros.
Estas operaciones, por un lado, dan un balón de oxígeno a la situación financiera delicada de las promotoras. Muchas de ellas se han salvado de caer en el abismo porque la banca ha salido a su rescate. ¿Cuál ha sido el flotador que ha lanzado el sector financiero? Compras de terrenos, promociones o inmuebles y sus respectivas cargas.
Interíés propio
Si hacemos cálculos, las principales operaciones con este fin se cifran en al menos 3.000 millones de euros. De esta manera, las inmobiliarias respiran mejor financieramente y saldan con las entidades algunas de sus deudas en un momento en el que no se cierran operaciones de compraventa con otro perfil de inversores privados.
Una filosofía que ha cambiado en el último año. A principios de noviembre de 2007, los principales espadas de las inmobiliarias acusaban a la banca de cerrarles el grifo para hacer operaciones o para refinanciar la deuda. Esta opinión ha girado 180 grados al respaldar la actuación de rescate lanzada por las entidades, claro está, por el interíés propio.
Y es que las promotoras no son las únicas beneficiadas de esta estrategia, pues ayuda a contener la morosidad, uno de los principales retos a los que se enfrenta la banca. El volumen de impagos galopa. Ya hay previsiones alarmistas de que podría alcanzar los niveles registrados en la crisis de principios de los años noventa, cuando rozó el 10 por ciento. Aunque las provisiones son amplias, llegan a 40.000 millones, podrían no ser suficientes para cubrir el importe de los dudosos.
Más impagos
El concurso de acreedores de la primera promotora española, Martinsa-Fadesa, por ejemplo, incrementará del 1,7 al cerca del 3% el ratio de mora de Caja Madrid, que fue la entidad más afectada por el concurso de acreedores con un príéstamo de 1.000 millones de euros.
Fuentes financieras han explicado a este periódico que el colchón de dotaciones -tanto geníéricas como específicas- cubren hasta una tasa de dudosidad de entre el 4 y el 5%, en función del volumen de las mismas. A partir de ese umbral, la banca tendrá que hacer frente con otros recursos, como desinversiones de sus participadas.
La patronal de cajas de ahorros (CECA) prevíé que los impagos sobrepasen el 4% a finales de 2009, siempre y cuando no sucedan acontecimientos adversos de gran relevancia. La tasa se situó en el 1,5% en mayo, el doble que a finales de 2007. Pese a esta subida, se mantiene en niveles históricamente bajos y muy inferiores a los experimentados en países de nuestro entorno, donde se acercan ya al 3%, pero existe un cierto riesgo a que se desboque.
Varapalo de las agencias
Las principales agencias de calificación han puesto de manifiesto en las últimas semanas la vulnerabilidad de la banca a la mala evolución de las inmobiliarias en nuestro país, cuyas ventas han descendido un 32% en el primer semestre de 2008 y las expectativas son un empeoramiento progresivo por el alza de los tipos de interíés y de la desaceleración económica.
Moody's, Standard & Poor's y Fitch han rebajado la calidad crediticia de varias entidades españolas y han advertido de que la revisarán a la baja si la velocidad del deterioro de los activos persiste, hecho que supondría, además, un "varapalo" para su posición financiera. Las tres agencias han advertido ya a veintidós entidades de mayores riesgos por el empeoramiento de la situación.
El descenso de los ratings afecta al otro gran problema del sector bancario: la falta de liquidez. A menor calidad, mayor es la rentabilidad que tiene que ofrecer para conseguir financiación externa, a travíés de titulizaciones, pagaríés y la emisión de otros bonos.
Ayuda oportuna
La morosidad, por tanto, repercute en toda la cadena bancaria, ahora que los mercados de capitales se encuentran cerrados por la crisis subprime de los Estados Unidos. De ahí, que los bancos y cajas se esfuercen en contener los impagos con medidas extraordinarias.
En los últimos meses hay ejemplos visibles sobre operaciones de canje de deuda por inmuebles y de compra de edificios para aliviar las cargas de las inmobiliarias. El más claro, quizás, sea la ayuda realizada por Banesto a Reyal Urbis. La entidad presidida por Ana Patricia Botín ha creado una promotora, denominada Promodomus. Esta nueva sociedad está controlada por el banco y su socio es Reyal Urbis a quien le ha comprado unas promociones de viviendas por 400 millones de euros.
Con este flotador, la inmobiliaria recibe un balón de oxígeno en un momento en el que apenas no se venden casas, además muchos clientes que habían pagado una entrada están renunciando a los contratos de compraventa. Factores que suponen para la inmobiliaria aguantar una mayor carga financiera adicional a la que tenía prevista. En cambio, el banco tiene asegurado una lista de clientes, que serán aquellos que compren una vivienda a la nueva promotora.
Más ejemplos
Otro caso parecido es el del Banco Sabadell, que la semana pasada movió ficha aunque con algún matiz respecto al ejemplo anterior. Y es que la entidad adquirió a Rayet casi el 5% de Antena 3. Una operación que le permitió a Rayet saldar toda su deuda con el banco catalán. Volvemos al mismo esquema, pasivo cancelado a cambio de una participación en una empresa generosa en dividendos con el accionista.
Bancaja tambiíén ha cerrado varias operaciones del mismo estilo que sus colegas del sector, aunque el más destacado es el del grupo Llanera, que presentó en octubre de 2007 un concurso de acreedores voluntario. La caja de ahorros ha aportado su grano de arena al negocio de la inmobiliaria valenciana, al comprarle paquete de acciones de una filial en la que Bancaja ya estaba presente.
Con un impacto menor. Sa Nostra tambiíén compró un edificio a Aifos, azotada por el caso Malaya. Y Caja Duero hizo lo mismo con Nozar. En ambos casos, las partes afectadas afirman que son inversiones inmobiliarias y no reconocen que el objetivo de estas adquisiciones sea el de aliviar a sus clientes o para saldar deudas. Y es que resulta extraño que en un momento en que la liquidez es escasa, los inversores que tienen dinero no hincan el diente en el sector inmobiliario español, ante la falta de referencias de precios, los bancos muevan ficha.
Colonial
En cambio, el banco Santander no tuvo ningún reparo en decir que se había gastado 1.200 millones de euros en operaciones inmobiliarias con las que saldó deudas con sus clientes.
Hay otro caso que fue el más destacado ya que oficialmente era la primera salida de rescate de la banca. La protagonista era de Colonial y su principal dueño, Luis Portillo. Al empresario le ahogaban las deudas, por lo que buscó un comprador para su participación mayoritaria en la inmobiliaria.
Como no lo encontró, sus principales bancos acreedores tuvieron que auxiliarle, de manera que La Caixa y el Popular, junto a otros colegas, canjearon las deudas del ejecutivo sevillano por acciones de la inmobiliaria. Un intercambio que les ha abierto las puertas para tomar las riendas del barco.
Hay miles de variedades de intercambio entre las entidades financieras y las inmobiliarias, tal y como se expone en los casos anteriores, que son algunos, pues estas operaciones son el pan de cada día, señalaron a este diario fuentes del sector. Si levantáramos el mantel, se verían más migas en la mesa.
