Con Juegos o sin ellos, sin importar si llega o no el maná de millones que prometen los impulsores de Eurovegas, un gigante inmobiliario formado por tres millones de metros cuadrados ha comenzado a desperezarse en la zona norte de Madrid capital tras veinte años de forzosa hibernación. Desarrollo Urbanístico Chamartín, S.A., más conocido como DUCH, proyecto que pretende enterrar las vías de la estación ferroviaria del mismo nombre y prolongar cinco kilómetros el eje de la Castellana, está a punto de saltar a los titulares de los periódicos como una realidad más concreta de lo que el olvido mediático y los varapalos en los tribunales podían hacer prever.
La ‘operación Chamartín’ resurge de sus cenizas. La razón, ¿acaso lo dudan? Poderoso caballero es don Dinero…
En efecto. Ha sido el propio Francisco González, titular del 72,5% de un capital del consorcio, el que ha decidido tomar el toro por los cuernos y encargar con urgencia al propio staff de BBVA un análisis de si merece la pena acometer de la operación. Toma así el relevo de íngel Cano, que ya hizo algún intento de reconducir la situación allá por el mes de marzo tratando de fichar al antiguo CEO de una constructora, ahora consejero de varias compañías.
Cuatro razones habrían motivado tan perentoria decisión en los tíérminos en los que ha sido ejecutada, por la vía del pa' ya:
1.el ser informado de que el 1 de enero de 2014 es la fecha límite para que DUCH abone a Renfe y Adif los 984 millones de euros pactados en su día por hacerse con los terrenos sobre los cuales se ha de producir el desarrollo posterior. Algo condicionado a que "estíén desafectados y libres de instalaciones" y cuenten con el OK administrativo y judicial. Para alivio de FG y sus chicos, aún no sucede por las novedades introducidas por la sentencia del TSJM del 24 de junio que discute la delimitación de lo afecto, cambia el actor obligado en determinadas inversiones (fundamentalmente relacionadas con el metro) y altera el aprovechamiento, limitándolo sustancialmente (al dejarlo en tres alturas). A perro flaco...
2.el saber, sin embargo, de primera mano de la alcaldesa, Ana Botella, que es voluntad del Consistorio desbloquear por la vía administrativa ciertas resoluciones de los juzgados que sólo benefician a terceros con intereses dudosos difícilmente demostrables. Tal determinación puede anticipar un pago de casi 1.000 kilos –de los cuales los vendedores reclamaron ya en 2011 y 2012, 455 y 232 millones de euros respectivamente, llamándose el interesado a andana- cuyo desembolso sería difícilmente justificable en el entorno actual ante sus inversores locales e internacionales. Mal casa el ladrillo con el discurso de innovación y transformación en el que el grupo está inmerso desde hace años.
3.el conocer, al calor de estas noticias, el dislate gerencial en la compañía desde que fuera fundada a principios de los 90. Píérdidas constantes que han obligado a recurrentes ampliaciones de capital en un negocio en el que siete miembros de su exigua plantilla (4 directivos y tres profesionales) han venido cobrando entre tres y cuatro millones de euros anuales, servicios exteriores aparte, por el magro ejercicio de tareas de lobby y mantenimiento de la inversión. Por si fuera poco, hay pendientes en el pasivo del balance de DUCH otros tres millones como "premio de fidelidad y permanencia" de estos sujetos (Nota 13.4 de la Memoria). ¿De dónde saca pa’ tanto como destaca, chóferes incluidos? es lo que se preguntan algunos dentro de la entidad financiera, empezando por su principal responsable. Se acabó. La capitalización de determinados gastos de personal como existencias resulta, cuando menos, curiosa (Notas 4.5 y 7 de la Memoria).
4.el participar de la delicada situación de su socio en el proyecto, el Grupo San Josíé a travíés de Desarrollos Urbanísticos Udra, S.A. El conglomerado de origen gallego no es ajeno a la crisis que ha vivido el sector, especialmente tras el aumento de su exposición al ladrillo residencial con la adquisición de Parquesol en los momentos de gloria burbujera. Siendo como es el BBVA su principal acreedor, para la firma bancaria es esencial cerciorarse de que, con la puesta en marcha de este desarrollo urbanístico, delimita el riesgo asumido con la constructora y aumenta las posibilidades de ser pagado por la misma en tiempo y forma, ya sea en efectivo o en especie (trabajos de urbanización y construcción).
Lo que parece claro a primera vista es que con el compromiso de pago actual -aún en su configuración inicial de 15.000 viviendas y cerca de 20 torres- los números no salen. Teniendo en cuenta las cesiones de solares para dotacional y zonas verdes a la Administración -algunas obligadas legalmente, otras pactadas voluntariamente-, el metro cuadrado para un comprador residencial se situaría por encima de los 3.000 euros. Y aunque aún queden años para que se vea el primer edificio terminado, aglutinar promotores que impulsen el proyecto a ese coste parece imposible a día de hoy. Especialmente si tenemos en cuenta el problema -que no será eterno- de la financiación.
De ahí que lo más previsible sea una negociación a tres bandas entre Adif/Renfe, DUCH y las autoridades locales y regionales, algo por otra parte anticipado por la Nota 13.6 de la Memoria al señalar, mencionando las necesidades inmediatas de tesorería, que será necesario "acompasar las inversiones a la situación de crisis inmobiliaria actual y al previsible ritmo de sus ingresos, considerablemente más lento de lo que era razonable pensar hace unos años". Los primeros necesitan fondos para sanear la compañía de cara a una posible privatización de la operadora, si es que llega a producirse; los segundos, arreglar un problema cuya alternativa sería extraordinariamente dolorosa -suspensión de pagos, levantamiento del velo societario y…-; las terceras, transformar la ciudad de la mano de un tercero, obtener unos ingresos recurrentes futuros por encima de los servicios a prestar y asegurarse una oferta de vivienda nueva que ya escasea.
Y es que, al nivel de absorción actual de casas en la capital, las 10.000 viviendas previstas en Valdebebas y Arroyo Fresno podrían estar vendidas, al menos sobre el papel, en los próximos cinco años, por más que en el último de estos desarrollos se estíén haciendo desde el ayuntamiento las cosas con los pies, opcionando solares de 250 viviendas en 250 viviendas sin el auxilio de una subrogación bancaria que, al ser terreno municipal, es inexistente. Sería a partir de entonces cuando las 15.000-20.000 casas de DUCH podrían tomar el relevo por el lado de la oferta para los compradores naturales de esa zona de la capital y asegurar así un umbral mínimo de actividad, una vez descartados todos los proyectos de oficinas inicialmente contemplados. La posibilidad de una resolución de los litigios en curso a lo Valdebebas es más alta que nunca.
Lo dicho, la gran operación que puede transformar Madrid no es el quimíérico sueño ya amortizado de unos Juegos Olímpicos, ni siquiera la venturosa apuesta, nunca mejor dicho, por un Eurovegas de cuya implantación los propietarios del suelo aún no conocen nada, sino la reactivación de lo que en su día quiso y no pudo ser, fruto del ritmo al que trabaja la Administración y resuelven los tribunales: la famosa ‘operación Chamartín’. Tendrán noticias en breve. Stay tuned.
