Están al acecho. Escondidos a la espera de lanzarse sobre el mercado inmobiliario español. Buscan oficinas, viviendas, centros comerciales, hoteles… Todo tipo de activos vinculados al ladrillo que, despuíés de más de un lustro de crisis y un fuerte ajuste de precios, vuelven a despertar el interíés foráneo, aunque el mercado sigue a la espera de la ‘gran operación’ que díé el pistoletazo de salida a una autíéntica avalancha de transacciones.
“Hay más ruido que nuecesâ€, apuntaba recientemente el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, en una jornada sobre fondos de inversión inmobiliaria. Una sensación que comparten otros expertos del sector como Fernando Encinar, uno de los socios fundadores de idealista.com, para quien la situación actual del mercado inmobiliario español se asemeja a la de un accidente de tráfico en el que todos los coches que circulan se quedan mirando pero ninguno se para.
Aun así, los datos comienzan a mostrar que algo se mueve en territorio español. Los inversores foráneos inyectaron ente abril y junio de este año 1.717 millones de euros en activos inmobiliarios, desde viviendas hasta oficinas, pasando por centros comerciales, según los últimos datos del Banco de España. Una cifra que supone un incremento del 53,7% respecto al primer trimestre de 2013 y un 32,9% respecto al mismo periodo del año anterior. Además, tal y como aseguraba recientemente la consultora, Knight Frank, los fondos internacionales están dispuestos invertir en ‘ladrillo’ español hasta 14.000 millones de euros en los próximos doce meses.
El sector hotelero se encuentra, sin duda, en el radar inversor. “Con las últimas operaciones todavía calientes sobre la mesa, el volumen de inversión en activos hoteleros alcanza los 430 millones de euros entre enero y octubre de 2013. Una cifra que representa el 86% del volumen total invertido en todo 2012, cuando se rozaron los 500 millones de euros, lo que nos permite augurar que cerraremos el año con un volumen transaccionado superiorâ€, explica a El Confidencial Miguel Casas, consultor senior de CBRE Hotels España.
En los últimos tres meses, el movimiento y las operaciones dentro de este sector han estado a la orden del día. Precisamente, a principios de verano se cerraba la mayor operación hotelera en España desde que estalló la crisis financiera. La compra del hotel W Barcelona -conocido popularmente como Hotel Vela- por el fondo Qatar Diar por 200 millones de euros. Una cifra todavía muy lejos de los más de 400 millones desembolsados por Hotel Arts en Barcelona o los 385 millones pagados por el Hotel Westin Palace de Madrid -ambas operaciones de 2006-, pero muy por encima de los 103 millones abonados por Sol Meliá por el 40% de Altavista Hotelera (ME Barcelona) en 2008, cuando la crisis comenzaba a asomar la 'patita', los 90 millones pagados por el Hotel Husa Princesa de Madrid en 2010 o los 80 satisfechos, un año despuíés, por el Hesperia Madrid.
Recta final de año freníética
"Tenemos varias operaciones más sobre la mesa, por lo que estimamos que se podría cerrar el año con una inversión hotelera en torno a 500 millones de euros. No obstante, si como sucedió en verano se vende algún activo relevante, podríamos superar los 600 millones e incluso acercarnos a los 750 millones de euros, lo que nos permitiría situarnos en niveles anteriores a la crisisâ€, explica Miguel Casas.
La recta final del año está siendo freníética. En apenas un mes se han cerrado tres operaciones. El grupo portuguíés Pestana acaba de comprar su primer hotel en España, el Vincci Arena en Barcelona, por el que desembolsará 15 millones de euros. Palladium Hotel Group inauguraba recientemente Only YOU Hotel & Longe Madrid, en el que ha invertido 20 millones de euros. Y, por último, la operación más reciente, la compra por parte de Naturhouse del Hotel Las Dunas cinco estrellas gran lujo de Estepona (Málaga), que supondrá una inversión entre 35 y 40 millones de euros.
Todas estas operaciones revelan cómo es el perfil del inversor hotelero en España. El acceso al críédito es uno de los principales factores por los que la inversión extranjera está siendo la gran protagonista durante este año, ya que los inversores pueden acceder a la financiación necesaria en sus países de origen.
“Por un lado tenemos a los inversores que nosotros denominamos exóticos. Inversores que quieren comprar barato, no están especializados en este mercado pero les llama la atención. Suele tratarse de inversores chinos, árabes, rusos, proceden tambiíén de Medio Oriente. Tienen exceso de liquidez y buscan países jurídicamente seguros", explica Miguel Casas. "Quieren las rentas del alquiler, por lo que ceden su gestión y vienen dispuestos a gastarse entre 10 y 30 millones de euros", añade.
"Por otro lado están los fondos oportunistas, que en su mayoría proceden de Estados Unidos y que actualmente se encuentran tomando posiciones por toda Europa. Pero tambiíén hay fondos soberanos, como el catarí que compró el W de Barcelonaâ€, recuerda Miguel Casas. "Son capaces de gastarse desde 50 millones de euros hasta una cadena hotelera; eso sí, tambiíén ceden la gestión de los hoteles."
"Y por último, se encuentran los family office y cadenas hoteleras españolas que buscan la propia gestión del activo adquirido. La inversión en estos casos suele oscilar entre los 10 y los 50 millones de euros", concluye.
¿Quíé buscan?
Según el último Barómetro Hotelero elaborado por CBRE, estos inversores están aterrizando en España con las ideas muy claras en cuanto a rentabilidades y activos. El retorno que exigen para invertir en el sector se sitúa entre el 6,5% y el 7%. Este porcentaje ha bajado como consecuencia de la mejoría de los indicadores macroeconómicos del país y del resultante aumento de la demanda.
Recordemos, por ejemplo, que España acaba de cerrar una temporada turística ríécord, con 8,3 millones de turistas internacionales en agosto, un 7,1% más que en el mismo mes del 2012, lo que vuelve a marcar un ríécord de llegadas tras el registrado en julio (7,9 millones de viajeros), según la encuesta de Movimientos Turísticos en Fronteras (Frontur) que elabora el Ministerio de Industria, Energía y Turismo.
"Mientras que en 2012, el 40% de los inversores cifraba la rentabilidad esperada para hoteles urbanos prime en torno al 7% - 7,5%, este año la mayoría, el 32,5%, reduce esta cifra al 6,5% - 7%", apunta Jorge Ruiz, director nacional de CBRE Hotels. "No obstante, entre las principales trabas a la hora de adquirir activos, los inversores señalan la falta de producto atractivo y la falta de financiación".
El informe elaborado por la consultora revela que en cuanto a futuras operaciones, el 76% de los inversores hoteleros tiene previsto adquirir hoteles, siendo el sector urbano español -con Barcelona y Madrid a la cabeza- el más atractivo para el 36%. Un dato contrasta con el de las cadenas hoteleras: solamente la mitad, aproximadamente, se plantean adquirir hoteles, siendo tambiíén el sector urbano español el preferido para el 23%. De hecho, el barómetro revela que el 47% de las cadenas sitúan a Barcelona como el destino en el que mejor se comportará la operativa (ocupación, tarifas medias…).
Respecto a las entidades financieras, estas están jugando un papel cada vez más activo dentro del sector, aunque, por lo general, son muy reticentes a adjudicarse hoteles ya que incluyen personal y su gestión está totalmente fuera de su core business. En este sentido, el 60% de las entidades estarían dispuestas a otorgar descuentos superiores sobre la deuda de un hotel respecto a otros activos. Por este motivo, bancos y cajas cada vez demandan más servicios para externalizar su gestión.
