Las entidades se adjudican la mayoría de los inmuebles al considerar las valoraciones bajas. Crecen los casos de personas que no pueden pagar la hipoteca y devuelven las llaves al banco, lo que se conoce como ‘efecto sonajero’.
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Una señora entra en una oficina de una caja de ahorros en una localidad próxima a Barcelona. Pide hablar con el director de la sucursal y le entrega unas llaves. “Es la hipoteca de mi primo que ha regresado a Ecuadorâ€, le dice la mujer. El caso es real, pero el director de la oficina no quiere identificarse. La práctica de devolver las llaves de un piso al banco cuando no se puede pagar la letra se conoce como efecto sonajero en los países anglosajones. En España no es habitual, pero sí en EEUU donde existe más movilidad geográfica.
El actual repunte de la morosidad y el aumento de la población inmigrante en los últimos años, ha hecho que se empiecen a dar casos de este tipo en España, sobre todo en colectivos de extranjeros que han perdido el empleo y quieren regresar a sus países. El Banco de España pronosticó en abril que la morosidad podría alcanzar el 11% en el escenario más pesimista.
Si el precio del piso no cubre la totalidad del críédito, legalmente el banco podría pedir responsabilidades a la persona. “El problema es que ese proceso es muy caro se si marchan del paísâ€, explica Pere Brachfield, profesor de finanzas de la Escuela de Administración de Empresas (EAE) y director del Centro de Estudios de Morosología. “La gente que no está habituada a pedir críéditos –prosigue Brachfield– cree que la entidad financiera es la dueña del pisoâ€, explica.
En Caixa Catalunya, la quinta caja de ahorros española, confirman que se han producido varios casos del efecto sonajero en su red de oficinas, aunque carecen de cifras concretas. Otras entidades más pequeñas, como Caixa Sabadell, tambiíén se han encontrado con llaves en los mostradores de sus sucursales.
Fuentes del sector aseguran que la mayoría de bancos y cajas han empezado trámites para realizar subastas de pisos y que se han dado casos de devolución de llaves en oficinas, a pesar de que hay entidades que no lo reconocen por miedo a que la práctica prolifere.
Para afrontar este tipo de situaciones, las cajas han creado fórmulas imaginativas. Caixa Catalunya ha lanzado un nuevo producto bautizado Dación en pago de deuda. Se trata de un figura jurídica por la que el deudor cede el inmueble del que es titular a la caja a cambio de la extinción de la deuda hipotecaria.
La entidad que preside Narcís Serra pasa a ser la titular del inmueble, pero en vez de venderlo, en muchos casos lo alquila a precio de mercado, explican fuentes de la caja. La entidad abre la posibilidad de que sea el anterior propietario el nuevo arrendatario, lo que supondría pagar un precio inferior al de la letra. El procedimiento es válido para personas físicas y pisos y quedan excluidos párkings, locales y naves industriales.
Caixa Catalunya ha realizado un total de 234 subastas de pisos este año, sobre procedimientos iniciados en 2007. Entre enero y junio se han iniciado un total de 870 procedimientos de ejecución hipotecaria y la entidad prevíé que se presenten otros 2.000 antes de fin de año.
El subdirector de Caixa Manlleu, la caja catalana más pequeña, explica que la entidad ha realizado cuatro subastas y ha iniciado el trámite para realizar otras cuarenta. Fuentes de Caja Madrid tambiíén confirman que se están preparando expedientes. “El aumento espectacular de las subastas lo veremos a finales del primer trimestre de 2009â€, explica Manuel Ramón López Domech, abogado mercantil e inmobiliario. López Domech pronostica que bancos y cajas se quedarán los pisos, como en la crisis de 1992 y 1993. “Volverán a convertirse en inmobiliarias porque si el banco dio el 100% del valor de la hipoteca y todavía no se ha amortizado capita, pierden dinero si lo vendenâ€, explica.
¿Quiíén está detrás de las bambalinas de las subastas?
Las subastas de pisos siempre han estado rodeadas de secretismo y vinculadas a una figura inquietante conocida como el subastero, que es la persona física o jurídica que va a las subastas que realizan bancos y cajas y puja por los activos inmobiliarios. En el año 2000 se modificó la Ley de Enjuiciamiento Civil con el objetivo de simplificar el proceso, darle transparencia y evitar abusos por parte de las personas que se adjudican los inmuebles.
El plazo que va desde que una persona deja de pagar una hipoteca hasta que se subasta el piso se estima en entre ocho y doce meses. Cuando una persona no paga la letra de su hipoteca durante tres meses seguidos, el banco, por mediación de sus abogados y procuradores, puede iniciar el sumario hipotecario, que es el proceso que finalizará en la subasta.
Los juzgados encargados de los procedimientos de ejecución son los de Primera Instancia. Transcurrido el plazo se lleva a cabo la subasta. En más del 50% de los casos son las propias entidades las que se quedan los activos porque la valoración del inmueble no les satisface.
La otra mitad se las llevan los profesionales de las subastas. “A los subasteros siempre se les ha acusado de hacer trucos para aumentar el precio del inmueble artificialmente y pactar entre ellos para quedarse los activosâ€, explica Manuel Ramón López Domech, abogado especializado en mercantil e inmobiliario del bufete EPC. Este letrado, que asesora a bancos y cajas en este tipo de procedimientos, explica que en Cataluña se contabilizan un total de 25 subasteros que se reparten el mercado y en Madrid, una cincuentena.
Una vez se han adjudicado el inmueble, tienen que afrontar el proceso de tomar posesión del bien y, en su caso, del desalojo de los inquilinos, lo que puede alargarse meses. La complejidad del proceso hace que los particulares que buscan comprar un piso para su uso particular no puedan acceder fácilmente a estos procesos.
