Las condiciones de vigilancia impuestas por los bancos en la contratos de críédito corren el riesgo de saltar por los aires ante la inminente caída del valor patrimonial de estas empresas y el deterioro de sus ratios de endeudamiento.
Afirma y Reyal Urbis han intensificado los temores a los efectos de la tercera ronda de la crisis inmobiliaria: el hundimiento del valor de los activos y el estallido de los ratios de endeudamiento de las empresas (que determinan la proporción de la deuda en relación al valor de mercado del patrimonio).
Estos parámetros son universalmente utilizados por los bancos como medida de vigilancia de las inmobiliarias a las que financian. Su quebranto implica la cancelación de las condiciones vigentes en un contrato de financiación y el consiguiente endurecimiento de las mismas. Con la actual crisis de ventas, la presión de una mayor carga financiera o la necesidad de aportar garantías adicionales representa un nuevo jaque a todo el sector.
La caja de pandora
A la caída generalizada de las cotizaciones bursátiles, que anticipaba desde mediados del pasado año el nuevo ciclo de la actividad, le sucedió, a finales de 2007, un acusado retroceso en los resultados y en las magnitudes operativas de las inmobiliarias, tendencia que se confirmó en el primer trimestre de 2008.
A diferencia de estos últimos parámetros, cuyo comportamiento es trimestralmente actualizado por las firmas cotizadas, la evolución del valor de los activos inmobiliarios es desconocida oficialmente por inversores, acreedores y accionistas desde el 31 de diciembre de 2007. Los agentes del mercado ignoran la dimensión real del ajuste de las valoraciones inmobiliarias desde entonces.
Tímidamente, estos datos comienzan ahora a aflorar y se perfilan como una nueva adversidad para el sector inmobiliario. En el primer trimestre del año, la única firma cotizada que actualizó voluntariamente el valor de su cartera fue Colonial, cuyos activos registraron en tres meses una depreciación del 4,5% (524 millones de euros), detrayendo 395 millones de euros de los resultados y elevando desde el 67,2% hasta el 73,7% su ratio de endeudamiento.
Afirma realizó esta semana un ejercicio similar, actualizando datos a 30 de junio y abriendo irreversiblemente la caja de pandora. La sociedad, que ha sufrido un decremento bruto en el valor de sus activos de 406 millones entre enero y junio, ha realizado una provisión por depreciación de existencias de 293 millones. Su ratio de endeudamiento se ha disparado en seis meses desde el 43,9% hasta el 66,2%.
A última hora de la tarde de ayer, Reyal Urbis anunció una provisión por importe de 252 millones en sus cuentas semestrales para compensar el drástico deterioro de su cartera inmobiliaria, cuyo valor se ha reducido desde 10.500 millones a 9.120 millones (1.380 millones) en seis meses, contabilizando 351 millones en desinversiones en suelo.
Los ratios de uno de sus dos críéditos sindicados han saltado por los aires y renegocia in extremis con los bancos. Por último, Urbas atribuyó el jueves sus píérdidas semestrales de 14,6 millones a una provisión de 10,6 millones para compensar la caída del valor de sus activos.
“Las inmobiliarias no están obligadas a actualizar el valor de activos en las declaraciones intermedias, pero los bancos se lo exigen cada vez más para conocer el estado actual de su patrimonio y sus implicaciones en el cumplimiento del pago de la deudaâ€, explica un experto bajo anonimato.
Las consecuencias pueden ser fatales para muchas inmobiliarias, que se enfrentan a una vuelta de tuerca en las condiciones del pago de la deuda. Este endurecimiento se refleja en el aumento de los diferenciales sobre euribor en el pago de intereses de la deuda o en la aportación de nuevos avales o pignoraciones. “Antes de final de año, habrá muchos planes de viabilidad entre bancos e inmobiliarias, refinanciaciones o nuevos concursos de acreedoresâ€, señala otro experto.
Hay inmobiliarias que, como la propia Afirma, han sabido anticiparse. El reciente acuerdo de renegociación de su críédito sindicado, que establece un límite del 70% en el ratio de endeudamiento a lo largo de 2008, toma como base, durante los próximos cinco años, el valor de activos a 31 de diciembre de 2007, por lo que su depreciación no tendrá consecuencias en los covenants del pago de la deuda.
Sorprende que el valor de activos de Metrovacesa, actualizado a 30 de junio, se haya apreciado un 0,1%. Su cartera de suelo se ha revalorizado un 0,5%, sin que se le conozcan compras o recalificaciones excepcionales.
Bancaja deja el consejo de Martinsa Fadesa por su condición de acreedor
Bancaja ha dimitido como miembro del consejo de Martinsa-Fadesa por la “dificultad de aunar†su condición de acreedor de la inmobiliaria con sus funciones de consejero, debido al proceso de concurso voluntario de acreedores que atraviesa la compañía.
La entidad que preside Josíé Luis Olivas es el tercer máximo accionista del grupo, con una participación del 6%. Al mismo tiempo, es tambiíén uno de sus principales acreedores, con una deuda de 223 millones. Además, un total de cuatro consejeros han cambiado la forma en que estarán representados en el máximo órgano de gestión de la compañía, de modo que lo harán indirectamente.
Así, se designaron consejeros a la sociedad Task Arenal, a la que representará Jesús Ignacio Salazar Bello; el Grupo Antequera (representado por Rafael Bravo Caro), Petraxarquia (Antonio Martín Criado, socio de Fernando Martín y segundo accionista del grupo) y Edavar (Josíé Manuel Serra Peris).
