Capricho u oportunidad. Los petrodólares de Abu Dabi han roto el mercado inmobiliario nacional. A travíés del fondo de inversión IPIC, el emirato ha cerrado la adquisición de la Torre Foster por 450 millones de euros. Este precio representa la transacción más importante desde el inicio de la crisis (2007), por encima incluso de los 400 millones que pagó el empresario Amancio Ortega para quedarse con Torre Picasso hace dos años (2011), aunque supone una píérdida de 365 millones (-45%) respecto a su valor máximo.
En realidad, el fondo de Abu Dabi firmó un contrato de alquiler el pasado mes de septiembre para todo el rascacielos, una parte del cual será ocupada por la petrolera Cepsa, su filial española, tal y como adelantó este diario antes del verano. Sobre esa base contractual, IPIC se garantizó una ventana para ejecutar el derecho de compra dentro de tres años (2016) a un precio cerrado, que concretó exactamente en los 450 millones antes citados, aunque las condiciones del acuerdo no trascendieron en su momento.
Despuíés de muchas idas y venidas sobre el futuro del rascacielos, el actual equipo directivo comandado por Josíé Ignacio Goirigolzarri organizó un concurso para optimizar la Torre Foster al poco de llegar a la cúpula de Bankia. La dirección anterior, bajo la batuta de Rodrigo Rato, tuvo opción de monetizar el activo, pero las diferencias de precio entre las ofertas recibidas respecto al valor en libros eran tan grandes (Caja Madrid pago 815 millones a Repsol por el rascacielos) que no podía asumir la diferencia cómo píérdidas.
El rescate y la nacionalización de Bankia permitieron resolver el rompecabezas, es decir, asumir el agujero de 365 millones que supone la operación. Antes, la imposibilidad de vender hizo que la entidad comenzara el traslado a su sede corporativa al rascacielos, cometido para el que se compró inicialmente bajo el mandato de Miguel Blesa en julio de 2007, a pesar de que con los planes de ajuste y despidos los servicios corporativos en marcha podían continuar en su actual emplazamiento, uno de los dos edificios de las Torres Kio (Puerta de Europa).
Con el balance saneado y el mandato de Bruselas de vender todo la cartera de activos no estretíégicos, Bankia optó al final por comercializar el activo, convencido de que el rascacielos tendría más valor a la hora de una posible venta con un inquilino que garantizara un flujo de rentas, hecho que al mismo tiempo le permitiría esperar a que el mercado se recupere en precios. En este contexto, la opción de Cepsa tomó cuerpo, una vez que la petrolera buscaba nueva sede corporativa despuíés de ser adquirida por el fondo IPIC.
El acuerdo firmado entre Bankia y el fondo de Adu Dabi permite el alquiler de todo el rascacielos por un importe aproximado de 17 millones de euros al año, con una subida progresiva anual del 15% hasta la fecha de la opción de compra. En caso de que Cepsa, que ocupa sólo una parte del inmueble, no ejecutase ese derecho, la factura como inquilino se revisará en base a la inflación. A parte, IPIC podrá generar rentas explotando la superficie desocupada alquilando a terceros, con ofertas que ya tiene en firme.
Sobre esa base, los números de Torre Picasso han sido el referente para que la Torre Foster se pueda vender a futuro por 450 millones. La operación de Ortega, que compró la joya inmobiliaria de FCC por 400 millones euros, con un descuento del 50% respecto a la mayor valoración, hizo que inversores interesados en activos prime, llamaran sin íéxito a la puerta de Bankia. Las diferencias de precio hicieron inviable la operación entonces. Sin embargo, dos años despuíés, IPIC se ha garantizado su asset trophy.
