2014, el año que las grandes inmobiliarias caerán en manos de los 'fondos buitre'
AHORA CONTROLADAS POR LOS BANCOS
Carlos Hernanz 01/01/2014 (06:00)
Es la última ficha del tablero que falta por comer. Las otrora grandes inmobiliarias españolas están a punto de cambiar de manos. Realia, Colonial, Metrovacesa y Reyal-Urbis son candidatas a protagonizar este nuevo 2014. Sus accionistas, bancos y cajas nacionalizados, están por fin en posición vendedora. Casi siete años despuíés de que pinchara la burbuja del ladrillo, la digestión está aún por completarse. No en vano, ese doloroso proceso se encuentra todavía en su fase preliminar.
Según estimaciones del banco de negocios Goldman Sachs, la depuración del sector inmobiliario-financiero español está siguiendo un marcado calendario en función de los activos disponibles para la compra. Lo saben bien los inversores internacionales (fondos oportunistas), que llevan pendientes de poder entrar en la deprimida España desde hace tiempo. Sin embargo, el producto a la venta ha sido por lo general escaso, dada la resistencia del vendedor (o de su acreedor) a rebajar el precio.
Entre 2009 y 2010, las operaciones que coparon el mercado fueron los sale and leaseback, es decir, las enajenaciones de inmuebles que permitían a sus propietarios (entidades financieras, corporaciones empresariales) obtener liquidez en un momento de extrema carestía de financiación a cambio de la venta y realquiler. En los años posteriores, los únicos activos inmobilarios a la venta fueron carteras de críédito con garantía hipotecaria (tambiíén de otro tipo), aunque en volúmenes muy reducidos.
Posteriormente, los fondos de inversión han tomado posiciones a travíés de la compra de los servicers, las plataformas de gestión de activos que han ido vendido el conjunto de entidades financieras. Desde la primera operación, la de Aktua, vendida por Banesto a Centerbridge, hasta la última, Aliseda, colocada por el Banco Popular al consorcio formado por Keneddy Wilson-Varde, han pasado exactamente doce meses. Y aún quedan algunos más por resolver, como Solvia, del Banco Sabadell.
Sin contar el fondo de armario del Sareb, donde se gestionan los activos tóxicos transferidos de las entidades nacionalizadas (Bankia, Caixa Catalunya y NovaGalicia) y las rescatadas (BMN, Ceiss, Caja3 y Liberbank), la banca sana maneja todavía un perímetro de riesgo inmobiliario muy elevado. En esa cartera de ladrillo por depurar, el siguiente nivel de bienes a liquidar es el capital y/o deuda de la grandes inmobiliarias, lastradas por el desplome del sector y su volumen de apalancamiento.
Los fondos necesitan plataformas a travíés de las cuales capitalizar los activos adquiridos durante estos años antes de desinvertir
Además del orden casi natural, hay razones de negocio que justificarían por quíé las grandes inmobiliarias pasarán a estar controladas por los fondos buitre. Según explica cualquier agente del sector, todos los inversores que han tomado posiciones en el mercado durante estos años -Apollo, Fortress, HIG, Lone Star o Cerberus- están interesados en hacerse con un vehículo donde capitalizar todos los activos adquiridos a los bancos durante su proceso de desapalancamiento.
Esa demanda latente por parte de los fondos coincide además con la necesidad de venta de las entidades financieras, obligadas a dar salida a su exposición en las inmobiliarias. Algún proceso, como el de Realia, está ya en marcha. Otros, como el de Metrovacesa, retirada del parquíé, está en camino. Algo similar ocurre con Colonial, pretendida por inversores de todo tipo, como por ejemplo Juan Miguel Villar Mir. Mientras, otras como Reyal-Urbis tienen un futuro más complejo fruto de su situación concursal.
