El matrimonio entre Banco Santander y Apollo va más allá de la venta de la plataforma inmobiliaria por parte de la entidad presidida por Emilio Botín al fondo oportunista estadounidense. Ambas firmas han decidido aliarse para pujar por la cartera crediticia de 5.000 millones que Eurohypo vende sobre activos españoles, según han confirmado fuentes próximas al consorcio. Se trata de un cambio de la primera vez que Santander entra en este negocio.
Hasta la fecha, Banco Santander se había dedicado a justo lo contrario, a vender carteras de críéditos impagados o non performing loan (NPL), como se les conoce en la jerga financiera. Pero en la operación de Eurohypo, ahora controlado por Commerzbank, ha visto una oportunidad que no quiere dejar pasar. La institución dirigida por Javier Marín considera que puede ser una gran opción quedarse con parte del porfolio del banco alemán, parte del cual está al corriente de pago y que ha salido al mercado con el nombre de Project Octopus.
De los 5.000 millones que Commerzbank quiere quitarse de encima con el asesoramiento de Lazard, 3.300 se corresponden a críédito sano que está respaldado por edificios de oficinas y centros comerciales. Los 1.700 millones restantes son príéstamos morosos –un 34% del total–, cartera por la que en principio Santander no pujará. El primer banco español quiere analizar operación por operación, ya que la entidad alemana vende más de 100 proyectos individuales.
No obstante, según distintas fuentes, el objetivo de Commerzbank es vender la totalidad de la cartera que está al corriente a un solo inversor y la que está en rojo, a otro, por lo que el esfuerzo que tendrán que hacer los potenciales compradores es ingente. Por ese motivo, Santander se ha asociado con Apollo, fondo distress que el pasado mes de noviembre compró la inmobiliaria del banco español –Altamira Real Estate– por casi 700 millones de euros. Este fondo se había hecho antes con Evo Bank, la filial de Novagalicia que agrupaba las oficinas del banco gallego fuera de su lugar de influencia.
Santander y Apollo tienen mucha competencia en esta puja. La operación ha atraído a numerosos fondos especializados en este tipo de carteras. Entre otros, a Blackstone, que ya ha picoteado mucho en el mercado español y que se ha asociado con Deutsche Bank. Fuentes financieras añaden que Ví¤rde Parners y Kennedy Willson, las dos instituciones que adquirieron la inmobiliaria de Banco Popular a finales de 2013, van asimismo de la mano en esta transacción.
Un negocio redondo
Además de estas parejas de baile, el portfolio de Commerzbank tambiíén ha atraído el interíés de otros fondos oportunistas que llevan meses de caza por España. Entre los que quieren participar en el data room se encuentras Lone Star, Fortress, HiG, Cerberus, Orion y Oaktree. Tampoco se descarta la participación de AXA, que tiene uno de los mayores fondos inmobiliarios de Europa, y de Bank of America Merrill Lynch, que en los últimos meses ha entrado en este segmento de negocio.
Eurohypo, el banco hipotecario alemán, llegó a ser uno de los grandes financiadores inmobiliarios en España. Su punto de inflexión llegó en 2009, aunque no fue hasta 2012 y 2013 cuando Commerzbank inició la venta de algunas carteras de críédito, como el Proyecto Copernicus (activos de la familia Monteverde) o ABC Serrano/Mesena. Sin embargo, la complejidad de ese modelo le ha convencido de la idoneidad de repetir la jugada realizada en Reino Unido el año pasado, cuando traspasó 4.000 millones de euros en críéditos a Wells Fargo y Lone Star.
Dentro de la cartera de Octopus hay príéstamos con los que la entidad financió la construcción de varios centros comerciales en Madrid, como Zielo, ubicado en Pozuelo de Alarcón y desarrollado por Hines, o H20, adquirido por Alpha Real Trust. Tambiíén tiene parte de la deuda de la inmobiliaria Bami. El diferencial medio de estas líneas de críédito es de 120 puntos básicos sobre el Euribor, frente a los cerca de 400 puntos que la banca cobra actualmente. Ahí es donde está el negocio que no quiere dejar pasar Emilio Botín.
