El hombre tropieza dos veces con la misma piedra y cuando se trata de esto de la "exuberancia racional", como bien acuñó el expresidente de la Reserva Federal (Fed), Alan Greenspan, parece que el error se repetirá incesantemente a lo largo de la historia.
Si todavía hoy sufrimos los coletazos de la burbuja inmobiliaria que detonó primero en Estados Unidos y posteriormente estalló en otros países como España e Irlanda, un nuevo auge en el sobrecalentamiento de los precios de la vivienda en una decena de países amenaza con simular tragedias del pasado.
Es importante tener en cuenta que según los expertos, la propiedad residencial es y será siempre víctima de vapuleos y vaivenes en sus precios. Esto se debe a tres razones principales: una económica, otra financiera y por último, el factor psicológico. Desde el punto de vista económico, debemos tener en cuenta que la oferta dentro del sector de la vivienda suele ser relativamente inelástica y rezagada, con restricciones geográficas y de regulación que contribuyen a la escasez crónica. Claros ejemplos de esta situación llegan de la mano de países como Suecia y el Reino Unido.
Por otro lado, valorar una casa o un apartamento no es tarea fácil y no es una ciencia exacta. Al fin y al cabo no se trata de una mercancía y generalmente sólo pueden tasarse según valor a largo plazo, a veces mirando hasta 50 años más allá, incluyendo factores como el potencial de alquiler, los pagos de su respectiva hipoteca o la oportunidad de coste que implican una gran volatilidad a la hora de calcular el valor presente. Finalmente, el puro comportamiento del consumidor, que se contagia de la euforia del mercado cuando íéste sufre un incremento importante, acaba por provocar que los movimientos a la baja se dejen sentir mucho más sobre la economía.
El punto de ebullición
Según David Nowakowski, analista de la consultora Roubini Global Economics, en estos momentos existen un total de 14 países donde el sector inmobiliario se encuentra en su punto de ebullición. Noruega, Francia, Canadá, Reino Unido, Australia, Hong Kong, Turquía, China, Brasil, Nueva Zelanda, Suiza o los Emiratos írabes son algunos de los mercados donde los precios de las casas "son insostenibles", advertía la semana pasada Nowkowski durante una conferencia telefónica mantenida en Nueva York.
Eso sí, no hay mal que por bien no venga, ya que de acuerdo a los datos que coteja RGE, países como España, Estados Unidos o Irlanda ya "han tocado fondo" despuíés de lidiar con una caída libre sin precendentes. Sólo el mercado británico podría situarse como el único que podría repetir una doble crisis inmobiliaria, la primera en 2008 y la segunda en la actualidad.
La causa principal de este panorama, "que no tendría por quíé desatar un efecto contagio como el que vimos hace cinco años", tiene origen en Estados Unidos. Desde 2008, la política acomodaticia de la Reserva Federal, que no sólo ha abaratado el dinero hasta niveles excepcionalmente bajos sino que ha agraciado a los mercados con tres rondas de compras de bonos del Tesoro y activos respaldados por hipotecas, ha rebajado los tipos de interíés hipotecarios, no sólo a este lado del Atlántico, sino tambiíén en otras partes del mundo.
Para economías destartaladas por el azote subprime, como la estadounidenses, o mercados donde frenar la caída libre del sector, como el español, los intereses hipotecarios a niveles bajos son una herramienta más para intentar reavivar el sector. "Sin embargo, para economías que no han sufrido grandes recesiones como Australia, Noruega, Canadá o Suiza, ni tampoco han tenido problemas de provisión en su mercado de vivienda esta situación ha hinchado los precios", explicó Nowakowski. Dadas las circunstancias, en algunos mercados, los precios actuales podrían justificarse únicamente si los tipos de interíés hipotecario permanecen extremadamente bajos a largo plazo.
De lo contrario, en países como Noruega, Canadá, Bíélgica, Australia, Nueva Zelanda, Finlandia y Francia, los precios de alquiler deberían experimentan una rápida inflación o los precios inmobiliarios desplomarse entre un 30 y un 70 por ciento para justificar el coste de las casas a día de hoy. "A menos que sus ciudadanos dejen de comer y conducir, van a sufrir bastante estríés a la hora de enfrentar los pagos de sus hipotecas", advirtió este analista, quien recordó que "el estallido de burbujas en la propiedad son los detonantes principales de las crisis financieras".
De acuerdo al análisis de RGE, los niveles de estos países son tan graves como los registrados en el punto álgido del mercado de vivienda en España, los Países Bajos y Dinamarca en 2007, justo antes de desinflarse la burbuja.
