Por... MARíA VEGA
Los gurús invierten en el alquiler Pimco, Soros, Paulson o Deutsche apuestan por las socimis españolas
Todas animan a más de 20 gestoras inmobiliarias a preparar su debut en Bolsa este 2014
Bill Gross, el gurú de Pimco, la mayor gestora de renta fija del mundo, contribuyó a sacudir el mercado afirmando que invertir en deuda pública española no era seguro. Dos años despuíés, el gigante de la inversión ha decidido apostar por España a travíés del sector que más se ha hundido en esta crisis: el ladrillo, y del segmento que menos se ha desarrollado en este país: el alquiler.
Su estrategia no es original, sino que sigue fiel la última moda que se ha impuesto en los mercados internacionales de invertir en el maltrecho sector inmobiliario español. Ese apetito, unido al cambio legislativo que el Gobierno hizo a finales de 2012 en materia de Socimis(Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario), va a propiciar que este año salgan a cotizar en Bolsa al menos una veintena de nuevas sociedades dedicadas a la gestión de inmuebles urbanos destinados al alquiler.
Si Pimco ha apostado por las Socimis a travíés de Grupo Lar -que esta semana ha debutado en el Mercado Continuo-, George Soros, Henry Paulson o el fondo de pensiones holandíés APG lo harán a travíés de Hispania, un vehículo de inversión con vocación de Socimi que pronto dará su toque de campana para cotizar en el parquíé.
Estos dos vehículos no estarán solos. Banca March, Deutsche Bank y varios fondos ultiman la salida a Bolsa de Tree Inversiones, un vehículo con un volumen de activos que supera los 1.000 millones de euros y cuyo gancho será permitir al inversor invertir en las oficinas de BBVA. Y tanto la CNMV para el Mercado Continuo, como los registradores del Mercado Alternativo Bursátil (MAB) trabajan en estos momentos en los trámites de más de una veintena de Socimis que esperan debutar en Bolsa en 2014.
¿Quíé es una Socimi?·
REQUISITOS
·Al menos el 80% de su activo deben ser inmuebles, terrenos o acciones de naturaleza urbana destinados al alquiler. Tambiíén pueden ser participaciones en otras socimis o reits. El capital mínimo debe ser de cinco millones de euros y los activos deben permanecer arrendados al menos tres años. Además, es obligatorio el reparto de dividendos y deben cotizar en un mercado regulado.
·VENTAJAS
·La principal es la fiscal, pues no pagan impuesto de sociedades. El IRPF que pagan sus accionistas es el de las rentas del ahorro (entre el 21 y 27%).
·MERCADO
El Grupo Lar es un valor del Mercado Continuo, pero en el MAB cotizan Entrecampos y Promorent.
'Institucionales por vocación'
El interíés que estos negocios está despertando entre los inversores internacionales ha sobrepasado incluso las expectativas de sus promotores. «Hemos tenido un exceso de demanda despuíés de reunirnos con más de un centenar de inversores. El road show ha sido un íéxito y hemos tenido especial acogida en EEUU, Reino Unido y Australia. Pero, destacaría que los inversores que han entrado son institucionales con vocación para el largo plazo», afirmaba esta semana el presidente del Grupo Lar, Josíé Luis del Valle, a los pocos minutos de tocar la campana en la Bolsa de Madrid y mientras las acciones de la sociedad se estrenaban con un avance superior al 4%.
Su percepción es compartida por el responsable de Azora (la gestora de Hispania), Fernando Gumuzio, que destaca cómo «todos los inversores creen que la economía española se está estabilizando y ven una oportunidad en invertir en el sector inmobiliario».
El perfil de inversor que está respaldando sus operaciones es muy diferente al de los fondos buitre que aterrizaron en España el pasado verano atraídos por la llamada del banco malo.
«El patrón de inversión que estamos viendo en el mercado es el esperado. Primero, llegan los inversores distressed para los que la calidad del subyacente no es tan relevante si su precio es el adecuado y en una segunda fase, apoyados en la mejora macroeconómica, aparecen inversores con expectativas de retorno más contenidas y un mayor horizonte temporal de su inversión para los que es más relevante la calidad del activo», explica el director general de N+1 Corporate Finance, Miguel Hernández.
Para el inversor particular español, la diferencia es que ahora puede coinvertir comprando y vendiendo acciones con estos grandes gurús en el sector que tradicionalmente ha sido el favorito para el ahorro nacional.
Rentabilidad de los Reits en el último año AH
El riesgo
Sin embargo, los expertos alertan del riesgo que puede tener esta apuesta para el inversor no ilustrado. «Para el minorista puede ser difícil diferenciar entre Socimis. Es importante que tengan cierto volumen, para evitar las rigideces de la escasez de liquidez, pero tambiíén hay que saber cómo valorar los activos y la calidad de sus inquilinos. El problema es que el sector inmobiliario es difícil de valorar», responsable de la división patrimonial de Banca March.
Las Socimis tambiíén son un vehículo idóneo para las grandes fortunas. Primero como fórmula de inversión: «una cartera de inversión debería contener entre un 10% y un 15% de su composición en activos inmobiliarios cotizados. Las Socimis son un magnífico instrumento de inversión por proporcionar liquidez y unos ingresos recurrentes en forma de dividendos», afirma el responsable de Real Estate de BNP Paribas, Luis Gimíénez.
Pero, tambiíén para sacar una mayor rentabilidad a su patrimonio inmobiliario. Mientras se rumorea que Amancio Ortega habría estudiado la posibilidad de lanzar una Socimi para aprovechar sus ventajas fiscales, muchas familias con menor patrimonio se preparan para salir al MAB -donde ya cotizan dos vehículos de este tipo.
El problema de la mayoría de estos vehículos es su pequeño tamaño, pues la falta de liquidez puede lastrar su evolución. «Las Socimis que se han constituido hasta ahora en España son poco líquidas. En Europa, el capital de los Reit [Socimis en los mercados internacionales] suele situarse por encima del billón de euros», explica Gonzalo Bueno, director de Investment Managemetn de BNP Paribas.
En este contexto, los expertos no descartan fusiones entre los vehículos patrimoniales familiares para optimizar su gestión y mejorar su visibilidad en Bolsa.
