Sacyr estudia alternativas para su filial patrimonial Testa. Según fuentes conocedoras de los planes de la constructora, sobre la mesa del presidente Manuel Manrique hay dos opciones principales: convertirla en una Socimi o dar entrada a nuevos inversores, en un momento en el que la compañía está observando “un creciente interíésâ€.
Fuentes oficiales de la empresa señalan que “todo se estudiaâ€, pero que en este momento “no hay ninguna operación en marchaâ€.
Con un nivel de ocupación de los inmuebles en el 97% y la expectativa de que en paralelo a la recuperación económica las rentas comenzarán a remontar este mismo año, aunque de manera “moderadaâ€, los responsables de Testa creen que ha llegado el momento de “aumentar su visibilidadâ€.
Para ello, están analizando las ventajas de convertir Testa en una Socimi (Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario), que se benefician de tributar en el Impuesto de Sociedades al 0% respecto a las rentas que procedan de su actividad. Hasta la fecha, tres socimis han salido a Bolsa (Entrecampos y Promorent al MAB y Grupo LAR al mercado continuo).
Para transformarse en Socimi, una empresa debe cotizar en un mercado secundario; invertir el 80% de su activo en inmuebles urbanos; tener el 25% del capital en manos de accionistas minoritarios; y repartir el 80% de los beneficios en dividendos. La actividad principal de Testa, que está presente en el mercado continuo, es el alquiler de oficinas, centros comerciales, hoteles, residencias o viviendas, ya cumple con los dos primeros requisitos. Cumple, por tanto, con los dos primeros requisitos.
En cuanto al accionariado, Sacyr tiene el 99,5% de las acciones de Testa, por lo que tendría que dar entrada a nuevos inversores para aumentar el free float de la compañía, que hace que su volumen de negociación diario sea muy limitado. “Lo más lógico –explican fuentes del mercado-, sería a travíés de una ampliación de capitalâ€.
El mayor problema que tiene Testa para convertirse en socimi es su elevado nivel de endeudamiento financiero, que “hace imposible repartir el 80% del beneficio en dividendosâ€, explican fuentes del mercado. En este sentido, la ampliación de capital tambiíén serviría para ingresar dinero nuevo y poder reducir esta deuda, que al cierre de 2013 se situó en 1.794 millones de euros, frente a los 2.279 millones de un año antes.
La compañía que dirige Daniel Loureda se desprendió el año pasado de un edificio de oficinas en Miami (Estados Unidos) por 141 millones de euros y del 68% de su filial francesa Tesfran, propietaria de la Tour Adriá en París, que vendió a un fondo inmobiliario galo (OPCI) por 450 millones.
Testa facturó 219,7 millones en 2013, un 12,7% menos que los 251,6 millones de 2012, como consecuencia de la menor superficie alquilable derivada, principalmente, de estas ventas. Con este nivel de ingresos y el valor de sus activos, que a cierre de 2013 ascendía a 3.287 millones, con unas plusvalías latentes de 996 millones, la compañía presenta “una situación financiera saneadaâ€, señalan fuentes del mercado.
Uno de los obstáculos que enfrenta Testa para reducir su deuda es que en los últimos años se ha convertido en acreedor del resto de empresas del grupo, especialmente de la matriz Sacyr. En concreto, según el informe económico del último trimestre de 2013, la filial patrimonial había concedido críéditos por 916,7 millones de euros al resto del holding.
Por tanto, la ampliación de capital, en cualquier caso, tendría que permitir a Testa tener caja como para entregar el 80% de los beneficios en dividendos y con el 20% restante poder hacer frente al calendario de pagos de su deuda.
INTERí‰S DE INVERSORES
Ignacio Iturriaga, socio director de Irea, subraya las ventajas de convertirse en Socimi. “Cuando vendes con optimización fiscal puedes incrementar el valor un 50%â€, resalta. Al fin y al cabo, “cada 100 euros de beneficio, primero se tributa el 30% y de los 70 que quedan hay que restar el 27% que paga el accionista particular por el dividendoâ€. El valor de mercado de Testa es de 981,5 millones de euros, despuíés de subir más del 56% en el último año impulsado por la escalada de Sacyr. Los ingresos adicionales para Sacyr serían, por tanto, muy relevantes.
Además, con esta operación, Testa resultaría aún más atractiva para potenciales inversores y encajaría dentro de “la efervescencia de quien tiene activos en renta†que hay en la actualidad para convertirse en socimi, abunda Iturriaga.
La conversión en socimi, no obstante, no es la única alternativa que baraja Sacyr. Dar entrada a nuevos inversores en su filial, por la que los directivos de la firma han percibido “un creciente interíésâ€, es otra de las opciones que se manejan en el Paseo de la Castellana 83-85. Con ello lograrían liquidez y podrían rebajar la deuda, que en el conjunto del Grupo Sacyr asciende a 6.642 millones, una cifra, eso sí, casi 2.000 millones inferior a la del cierre de 2012 (8.643,5 millones).
