El boom de las socimis está a punto de dar un paso de gigante de la mano de la gran banca. Tras mucho analizar cómo beneficiarse de las ventajas fiscales de estos vehículos paras así poder competir con Sareb, el sector ha calentado motores y está trabajando ya con el escenario de sacar sus propias sociedades, algunas de las cuales están ya muy avanzadas.
Eso sí, lejos de contar con un único patrón, cada entidad está jugando sus cartas en función de sus necesidades y sus propias estrategias. BBVA, Sabadell, Banca March, Deutsche Bank y BNP figuran entre las entidades con proyectos más maduros y, al mismo tiempo, muy diferentes, ya que según ha podido confirmar El Confidencial con varias fuentes, las socimis que ultiman estos bancos se pueden dividir en cuatro grandes grupos.
El primero consiste en utilizar estos vehículos para dar salida a una parte de los activos inmobiliarios que se han ido adjudicando en los últimos años; el segundo, en convertir los escasos fondos inmobiliarios que todavía quedan en pie en este tipo de sociedades; el tercero, en crear las socimis junto con clientes de banca privada, de manera que el banco aportaría dinero y los clientes activos; y el último, en el que están trabajando tambiíén las firmas de capital riesgo que han adquirido las plataformas inmobilarias de algunas entidades, consiste en identificar activos de difícil venta, reposicionarlos, y una vez han conseguido levantarlos, convertirlos en socimis.
De todas estas alternativas, probablemente la más jugosa es la primera, ya que permitirá a las entidades liberar provisiones, elevar el beneficio, aprovecharse fiscalmente del atractivo de las socimis y participar de las futuras ganancias. A diferencia de las ventas directas de adjudicados que se han visto hasta ahora, esta fórmula permite no tener que malvender los activos, sino que el banco, a travíés de la socimi, sigue siendo accionista y así podrá beneficiarse en el futuro, cuando venda, de la recuperación del mercado.
Vía para no malvender el patrimonio
Como explica Antonio Fernández, presidente de Armabex, la clave para las entidades está en poder desconsolidar los adjudicados que pasen a formar parte de estas socimis, y para ello, contablemente, estarán bajo el encabezado de "arrendamiento de bienes inmuebles". Además, la deuda ligada a estos activos se titulizaría y se convertiría en capital de la socimi, dando así participación al banco. A partir de aquí, se abre un amplio abanico para las entidades, hasta el punto de que una misma entidad sacará varios vehículos diferentes.
Por ejemplo, puedes darse el caso de una sociedad formada por activos que ya están en renta; pero tambiíén se abre la puerta para dar salida a todas las bolsas de suelo que se han quedado los bancos. "La ley establece que tienes dos años para ponerlo en promoción", explica Fernández. Mientras que cumplan este requisito, podrían inyectar tambiíén bolsas de terreno a estos vehículos.
Sabadell o BBVA figuran entre las entidades que están analizando esta posibilidad, con la coincidencia de que ambas son dos de los pocos bancos que todavía cuentan con fondos inmobiliarios, vehículos que tambiíén podrían terminar convirtiendo en socimis. En el sector se habla que, dentro de la gran banca, podrían llegar a verse operaciones por importes de miles de millones de euros.
El caso de BNP es diferente. En esta ocasión, la socimi se nutriría de oficinas, centro comerciales, plataformas logísticas y hoteles de clientes de banca privada, mientras que el banco les acompañaría con una inversión monetaria. Además, la entidad quiere aprovechar su red internacional para captar inversores y partícipes, y se ha marcado como tamaño mínimo una horquilla de entre 150 y 200 millones de euros, ya que por debajo de esta cantidad considera que no hay liquidez real.
Otras fuentes aseguran que JP Morgan, UBS o Credit Suisse tambiíén podrían ser promotores de socimis más en la línea del modelo que prepara el banco francíés.
La hora de los family office
Deutsche Bank es otro nombre extranjero que quiere jugar fuerte en este mercado y, por el momento, ultima junto a Banca March el lanzamiento de Tree Inversiones Inmobiliarias, sociedad inmobiliaria que gestiona casi 1.000 oficinas de BBVA. Esta operación, que está siendo asesorada por EY, es vista como una solución para dar liquidez a los dos fondos, Area y Europa Capital, que entraron en la capital con un horizonte de inversión de cinco años.
Y es que, frente al interíés de las entidades por dar salida a sus adjudicados, está el apetito de los grandes patrimonios, que tras varios años de crisis económica, han podido encontrar interesantes oportunidades de inversión en activos inmobiliarios y han construido importantes carteras en renta que ahora pueden beneficiarse fiscalmente con la figura de las socimis.
Como explica Juan Jesús Gómez Cubillo, socio de Consilio, family office especializado en grandes patrimonios, los últimos tiempos "ha sido un buen momento para inversiones en ubicaciones prime, con contratos de arrendamiento a largo plazo de inquilinos del máximo nivel y a niveles razonables de renta y precio metro cuadrado, fundamentalmente locales comerciales. Esto no ha sido sencillo encontrarlo, pero tras analizar multitud de oportunidades durante estos años, al final, en el punto álgido de la crisis en España, hemos logrado invertir a precios razonables, muy por debajo de los niveles pre-crisis".
Estas carteras son las que ahora la banca privada está ofreciendo aportar a sus socimis, unos vehículos que quieren convertir en producto especialmente dirigido a los clientes vip, convencidos de que más allá del atractivo fiscal, son una herramienta perfecta para aprovechar el ciclo inmobiliario que tanto capital extranjeros ha atraído y que consiste en comprar ahora barato para vender caro dentro de unos años.
Una solución válida incluso para aquellos activos, como hoteles, oficinas o centros comerciales que por su antiguedad han quedado desfasados y ahora no resultan atractivos. Aquí es donde aspiran a jugar un importante papel los fondos de capital riesgo que han comprado las plataformas inmobiliarias y que están dispuestos a destinar tiempo y recursos a reposicionar estos inmuebles, con la vista puesta en convertirlos en socimis en el medio plazo.
