Pearl Group, Sun Group y Drago Real Estate inician los preparativos para sacar a cotizar parte de la red comercial comprada y alquilada al grupo presidido por Emilio Botín.
Las oficinas de Santander en España cotizarán en Bolsa. Tres inversores internacionales –Pearl Group, Sun Group y Drago Real Estate– que compraron en 2007 algo más de 1.150 oficinas del grupo presidido por Emilio Botín se preparan ahora para sacarlas la a cotizar a Bolsa a travíés de una sociedad de inversión cotizada (Socimi), Samos Servicios y Gestiones, según fuentes financieras consultadas por EXPANSIí“N. Drago Capital, el socio español de estos accionistas, no hizo comentarios al respecto.
Dicha sociedad, que contará con un valor cercano a los 2.000 millones de euros, se convertirá en la mayor socimi del mercado español. Hasta ahora se han creado tres, la mayor de las cuales vale en bolsa 400 millones (ver gráfico) y hay una cuarta sin formato de socimi, Hispania, con una capitalización de 567 millones. Además, hay una quinta socimi en marcha, Merlin Propierties, que cuenta con una estructura similar que la de Drago, Sun y Pearl, aunque con oficinas de BBVA, y cuya capitalización estará entre 1.000 millones y 1.500 millones.
La fórmula de la socimi permite a estos fondos dar más liquidez a sus inversiones, abrir la puerta a algún socio con interíés en retirarse y mejorar la fiscalidad de las rentas que cobran. Así, la sociedad dueña de las oficinas de Santander, Samos, pasaría a estar exenta del Impuesto de Sociedades por rentas de alquiler al convertirse en socimi, frente al 30% estipulado actualmente. Operación Samos se constituyó en octubre de 2007 para adquirir un mes despuíés las 1.152 oficinas de Santander –cerca de una cuarta parte de la red actual– por 2.040 millones de euros. Esta operación supuso unas plusvalías de 860 millones para la entidad financiera.
El inversor mayoritario, con cerca de un 90% del capital, es la aseguradora Pearl Group. El resto se lo reparten entre Sun Capital, firma norteamericana de capital riesgo dueña, entre otras empresas, de la juguetera Famosa; y Drago Real Estate, uno de los vehículos de inversión gestionados por la firma española Drago Capital.
Previo a la salida a Bolsa, Samos realizará una ampliación de capital para dar entrada en el accionariado a los titulares de parte de la deuda suscrita por la sociedad en la compra de las oficinas.
Pearl, Sun y Drago se financiaron en 2007 con 1.450 millones de euros de deuda senior y 400 millones de bonos mezzanine (deuda joven o de alto riesgo), que son los que ahora se convertirán en acciones dentro de la ampliación de capital prevista para las próximas semanas.
Los titulares de esta deuda son Pearl, Sun y Drago, junto a entidades como CaixaBank, Santander y BNPParibas, según El Confidencial. Según fuentes próximas a la operación, todos los acreedores han dado el visto bueno a la conversión de bonos en capital y la refinanciación del resto de la deuda va por el buen camino.
Los gestores de la socimi en preparación serán Drago Capital y Sun Capital. La sociedad conserva casi todas las oficinas compradas, y al contrario que otros inversores ha preferido no vender durante la crisis para exprimir el valor de los inmuebles a largo plazo.Fuentes del mercado señalan que esta estrategia es la que ha provocado que Samos haya tenido una baja generación de caja y estíé forzada a refinanciar su deuda, aunque a largo plazo las plusvalías serán mayores. Los contratos de alquiler están firmados por periodos de entre 45 y 47 años. Un mercado en auge El mercado de las Socimis en España nació a finales de 2013 tras una reforma legal que flexibilizaba su estructura y ofrecía incentivos fiscales. Desde entonces han salida a bolsa cuatro:Promorent, Entrecampos, Lar España Real e Hispania, aunque íésta tiene formato de sociedad, pero sigue la estrategia de las socimi. Más demanda que oferta en el ‘sale and lease back’ El sale and lease back (venta y posterior alquiler) de oficinas bancarias ha sido uno de los grandes negocios del sector financiero durante la crisis. Necesitados de capital, los bancos españoles optaron por vender a grandes fondos, family office y clientes de banca privada su red de oficinas para posteriormente alquilarlas.
Este tipo de operaciones permiten a las entidades obtener por adelantado capital a cambio de sacrificar los márgenes de los años siguientes. Y a los inversores les permite obtener rentabilidades anuales muy por encima de la de los depósitos –entre el 5%y el 8%– con una elevada seguridad, ya que salvo liquidación de la entidad o un cierre masivo de sucursales tiene siempre asegurado el alquiler.
Incluso en estos casos, el banco sustituye la oficina por otra de su red y, en última instancia, el cliente se queda con los inmuebles para poder darles otro uso.
Santander y BBVA fueron los primeros en seguir esta estrategia, a la que se sumaron otras entidades muy activas como Caja Madrid, Popular, Sabadell o Barclays. Ahora, con los baja rentabilidad de los depósitos, hay una gran demanda por este producto entre clientes de banca privada, aunque cada vez queda menos oferta
