Nueva vida para Inmobiliaria Colonial. El grupo catalán luce nuevos accionistas, encabezados por Juan Miguel Villar Mir, nueva deuda y en breve tendrá un nuevo Consejo de Administración. Colonial vale hoy en bolsa 1.800 millones de euros, ha conservado su parque de oficinas en alquiler en Madrid, Barcelona y París. Cuenta con 100 millones de flujo de caja con los que podrá volver a invertir y algunos ya se han precipitado a hablar del final de la crisis del inmobiliario en España, la que arrancó con el derrumbe de Astroc en 2007.
Según los defensores de esta tesis, como en el primer ciclo económico que anunció Josuíé en el Antiguo Testamento, habría en el inmobiliario español siete años de vacas flacas a los que seguirían siete años de vacas gordas. Pero la situación del resto del sector –esta pasada semana sin ir más lejos presentó concurso de acreedores Marina d’Or– muestran que más bien Inmobiliaria Colonial es la excepción y no la regla. Ha hecho lo más difícil: ampliar capital consiguiendo dinero nuevo, cancelar su endeudamiento, cerrar un nuevo príéstamo, deshacerse de su banco malo y encima, manteniendo el control de su joya de la corona, el 53% de la inmobiliaria francesa SFL.
Algunas de las claves de la maratón que ha corrido Inmobiliaria Colonial en los últimos 18 meses son externas a la propia compañía. Otras son míérito de los gestores. Estas son algunas de ellas.
Factores externos
La banca acreedora era mayoritariamente extranjera
La mayor parte de los acreedores de Colonial eran banca extranjera. En 2010 sólo Royal Bank of Scotland, Críédit Agricole y Commerzbank controlaban más del 60% de la inmobiliaria española capitalizando sus críéditos. Esta operación fue clave. La banca asumió píérdidas muy importantes, del 50%.
Pero evitaron la liquidación del grupo y ello le daba una oportunidad a la compañía para renegociar la monstruosa deuda del grupo con la que la había dejado el expresidente Luis Portillo y que ascendía a más de 3.000 millones. La ventaja de una banca que asumió desde el principio que era mejor ponerse colorada ha sido una ventaja que no ha tenido el resto del grupo del sector, según explican fuentes financieras cercanas a la compañía.
Oportuna recuperación de los mercados
El momento en que Colonial ha lanzado su ampliación de capital ha sido el idóneo: bajada de la prima de riesgo, recuperación bursátil y sobre todo combinación irresistible para los inversores de activos inmobiliarios en España que habían sufrido recortes de precios de más del 40% junto con tipos excepcionalmente bajos.
Los inversores internacionales estaban ávidos de invertir en bienes raíces españoles y en este sentido Inmobiliaria Colonial era un instrumento idóneo y, en cierto sentido, más líquido y menos arriesgado que adquirir los inmuebles directamente. No es casual que Qatar Investment Authority, con el 9% se haya convertido en el segundo socio de referencia despuíés de Villar Mir, despuíés de estar invirtiendo en activos inmobiliarios de Barcelona como el Hotel Vela, por ejemplo. Sin esta coincidencia coyuntural, Colonial habría acabado en concurso de acreedores.
Factores internos
Anticipación
Pero tambiíén ha habido factores que han sido míérito de la propia Colonial. El primero, la anticipación. Colonial creó en junio de 2011 Asentia y segregó sus activos de suelo y promoción. Los valoró en 150 millones, que provisionó al 100%. Se adelantaba así año y medio a la creación de la Sareb, el banco malo de la banca española. Asentia fue conocida como el banco malo de Colonial.
La jugada le costó cara, pues en 2012 tuvo que reflejar 1.129 millones de píérdidas contables. Pero dejó claras las cosas ante los inversores, que se han encontrado una cartera de activos ordenada, diversificada más allá de España. La transparencia internacional ante los inversores, a los que esta operación ya se detallaba cuando no había ninguna posibilidad de que llegase ningún tipo de dinero a España, ayudó luego y explica que la ampliación de capital tuviese una sobredemanda que triplicaba la emisión.
Experiencia gestora
Los bancos se hicieron con Colonial en 2010. Pero en lugar de imponer sus gestores se miró al pasado. Se fichó al exdirector general de la íépoca dorada de Inmobiliaria Colonial a Juan Josíé Brugera, un hombre muy cercano a La Caixa, que ha disfrutado en esta operación de una inesperada segunda juventud. Brugera conocía bien los activos y los puntos fuertes y díébiles de la compañía.
Brugera se trajo a su equipo a Pere Viñolas, que como director general montó la compleja arquitectura del rescate. Pero Viñolas ya era un especialista en reflotar inmobiliarias cotizadas. Lo había hecho como director general de Filo en 2000. Así que el equipo directivo no eran ni banqueros ni tampoco los responsables de los desmanes. Tal vez una metáfora de que al final, para salvar una inmobiliaria, hacen falta inmobiliarios.
