La burbuja inmobiliaria en España se ha quedado prácticamente sin aire. Tras su pinchazo, allá por 2008, ha ido desinflándose. Primero poco a poco y en los dos últimos años con mayor intensidad hasta el punto de que podríamos decir que apenas queda rastro de ella.
La vivienda en España ya no está sobrevalorada. La fuerte corrección de precios experimentada desde los máximos –entre un 40% y un 50%– ha llevado los precios hasta un nivel de equilibrio. Así lo estima la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE), cuyos últimos datos muestran cómo el precio de la vivienda apenas está un 4% por encima respecto a los ingresos que reportaría el alquiler y apenas un 7% sobrevalorada en relación con a los salarios. Hace un año, este mismo organismo consideraba que los precios estaban inflados en torno a un 12%.
Los porcentajes en los que se mueve actualmente España están muy alejados de los que manejaba la OCDE en sus informes de 2007 y 2009 cuando estimaba que la vivienda en España estaba sobrevalorada en un 30% y un 44%, respectivamente. Precisamente en 2007, el 'club de los países desarrollados' estimaba que los precios de la vivienda en España se habían multiplicado por dos en tíérminos reales desde 1998, impidiendo el acceso al mercado de una parte muy significativa de la población como los jóvenes y los hogares menos favorecidos.
Hasta tal punto que dos años más tarde, en 2009, España llegó a contar con el dudoso honor de tener las viviendas más sobrevaloradas dentro de la OCDE, sólo por detrás de Holanda, donde los precios estaban inflados en un 54%. Entonces, los precios inmobiliarios debían reducirse casi a la mitad para alcanzar su valor 'real'. Y ese momento prácticamente ha llegado.
El informe de la OCDE, que analiza la valoración de la vivienda con respecto al alquiler y a la renta de los ciudadanos, realiza un análisis inmobiliario de los precios residenciales en los 27 países más desarrollados del mundo. En este documento se refleja si los precios de la vivienda en todos esos mercados están sobrevalorados o infravalorados con diferencias que pueden ser muy notables entre países, tal y como muestra el mapa superior.
Precios muy inflados en Australia, Canadá y Nueva Zelanda
Así, por ejemplo, mientras que España, Italia o Estados Unidos se encuentran prácticamente en un punto de equilibrio, en países como Australia, Nueva Zelanda o Canadá, la vivienda se encuentra fuertemente sobrevalorada. Y no sólo eso, sino que los precios siguen subiendo.
Por el contrario, en Grecia, Irlanda, Portugal o Alemania podríamos hablar de viviendas infravaloradas. Si bien, en Alemania, a diferencia de esos tres países, los precios siguen subiendo –un 5% en el último trimestre–. Lo mismo que está sucediendo en Suiza (3,3%) o en Reino Unido (3,5%), donde el mercado inmobiliario muestra síntomas de recalentamiento. Dentro de Europa tambiíén destaca Bíélgica, donde se encuentran las casas con un mayor sobrecoste al estar sobrevaloradas en un 47% respecto a los ingresos de una familia y un 58% respecto a los alquileres.
Otros mercados, como los anteriormente mencionados –Grecia, Irlanda y Portugal–, e incluso España, muestran síntomas de debilidad, con ajustes de precios que muestran, según la OCDE, el deterioro de los ingresos y las dificultades de acceso a la financiación.
En el caso de España, el informe de la OCDE muestra cómo los precios de la vivienda han seguido corrigiendo, un 4,9% en el cuarto trimestre de 2013. No obstante, el mercado ha comenzado a mostrar ya síntomas de recuperación. Ayer, los datos del Consejo General del Notariado reflejan un tímido repunte de los precios entre enero y marzo del 1,6% interanual, al tiempo que las ventas se han disparado un 45% y la concesión de hipotecas un 48%. Unos datos que los expertos toman con cautela antes de hablar de un cambio en el ciclo inmobiliario.
Uno de los casos más llamativos es, sin duda, es el de Japón, donde los precios se encuentran aproximadamente un 40% por debajo de su punto de equilibrio y donde los precios llevan en caída libre más de dos díécadas.
Estos datos, que se incluyen dentro de un amplio reportaje sobre las perspectivas económicas a nivel mundial, ofrecen una señal clara sobre quíé puntos del mapa resultan más o menos atractivos a la hora de adquirir una vivienda puesto que nos ofrecen una idea sobre el potencial de subida y de bajada de los precios según los países.
