Los precios de la vivienda han registrado en el primer trimestre su menor caída desde 2010 e incluso han vuelto a subir en cuatro comunidades. ¿Suponen estos datos un cambio de tendencia? ¿Ha terminado el ajuste de precios?
Concretamente, el índice de Precios de Vivienda (IPV) que publica el Instituto Nacional de Estadística cayó un 1,6% interanual en el primer trimestre del año (la menor caída desde el segundo trimestre de 2010).
A pesar de estos cifras, los expertos coinciden en que el ajuste de precios todavía no ha llegado a su fin y seguiremos viendo caídas en los próximos meses, aunque más moderadas e incluso se registrarán incrementos en algunas zonas de España. Y ya en la segunda mitad de 2015 es donde algunos sitúan el momento en el que el mercado se dará la vuelta y las viviendas empezarán a encarecerse otra vez.
¿Por quíé caen menos los precios?
Para Josíé García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, "el elemento fundamental detrás de esta mejoría, como suele ser habitual, es un cambio en las expectativas que se refleja en varios hechos: el aumento de las compras de los extranjeros, el aumento de las compras al contado por parte de inversores y el incremento de las compras por entidades jurídicas (21,9% del total)".
García Montalvo explica que "desde el tercer trimestre de 2013 las compras por parte de fondos de inversión extranjeros de paquetes de viviendas e inmobiliarias de bancos han generado la idea de que el sector podría estar en vías de recuperación". Y "esta calentura inversora se extiende a pequeños ahorradores locales (las últimas estimaciones sitúan su proporción en el 21% de las compras) que, ante la reducción en la rentabilidad de los depósitos e inversiones alternativas, vuelven a la inversión en ladrillo con el objetivo de arrendar las viviendas", añade.
Además, "los bajos precios alcanzados por muchos inmuebles permiten la compra al contado de estos pequeños inversores, lo que se ve reflejado en que esta modalidad de compra supere el 60% del total", asegura este experto.
A juicio de García Montalvo, "esta mejora en las expectativas, tanto en el sector inmobiliario como de la economía en general, está poniendo un suelo al proceso de ajuste de los precios inmobiliarios". De hecho, "diversas entidades financieras han reconocido que empiezan a ajustar al alza los precios de sus viviendas y las ventas se están produciendo en muchos casos por encima del valor descontadas las provisiones", comenta.
Siguen existiendo presiones a la baja
Aun así, García Montalvo defiende que "sigue existiendo una presión bajista en el mercado pues el precio de la vivienda continúa siendo alto comparado con la renta de las familias, existe un gran stock de vivienda nueva y usada en venta, y las nuevas viviendas tienen un coste de construcción mucho menor que en el pasado".
Además, "existen posibilidades de construir barato sobre un suelo comprado a precio de saldo o muy provisionado. Estas promociones, una vez finalizadas, tienen precios muy competitivos que dejan fuera del mercado al producto terminado que lleva tiempo en venta sin ajustar suficientemente los precios, agrega este catedrático de Economía.
¿Cuánto queda de ajuste?
Según los cálculos de Gonzalo Bernardos, profesor de Economía en Universidad de Barcelona, los pisos se seguirán abaratando en tíérminos generales todavía un año y medio. Así que habrá que esperar hasta en el segundo semestre de 2015 para que el índice muestre subidas.
García-Montalvo explica que "en teoría el ajuste de precios debería continuar hasta que la relación precio sobre renta disponible de las familias volviera a una ratio razonable de cuatro años de renta disponible completa para comprar una vivienda de precio medio".
Sin embargo, "la caída de la renta familiar disponible hace que este ajuste estíé durando bastante y que, a pesar del tiempo transcurrido, el cociente actual siga estando aún alejado del valor de debería tener en un mercado sano", dice este economista.
Pero para este experto, "si el proceso de ajuste de precios se detiene antes de tiempo, por el cambio de expectativas y por el aumento del críédito hipotecario, entonces tendremos una salida en falso que podría convertirse en un largo periodo de caída de precios pero a un ritmo muy bajo. Si las expectativas se ven confirmadas por la evolución de la economía y la renta disponible de las familias subiera entonces incluso un estancamiento o una pequeña subida de los precios podría estar justificada por una bajada futura de la ratio por el incremento del denominador".
En Estados Unidos, por ejemplo, se pasaron de frenada en la caída de precios y, con posterioridad, han estado subiendo al 12% para volver a suponer 4 años y algo de renta. Eso sí, una vez alcanzado este nivel los precios han vuelto a flaquear en los últimos meses.
¿Se ha tocado suelo en Madrid, País Vasco, Cantabria y Baleares?
Ya hay cuatro comunidades en las que el precio ha subido. De íéstas, Madrid fue la que registró el mayor incremento, del 1,9%, y representaba la primera subida desde 2010. En País Vasco y Cantabria los inmuebles se encarecieron un 1,4%, y en Baleares, un 0,2% (en estas tres regiones no se veían alzas desde hace seis años). ¿Se puede decir que estas comunidades ya se han ajustado?
Beatriz Toribio, responsable de Estudios de fotocasa.es, cree que "esto pone de manifiesto que el mercado inmobiliario no se va a recuperar de la misma forma en todas las regiones".
En opinión de García Montalvo, a pesar de estos datos, "no se puede hablar de finalización del proceso a nivel de CCAA". Sí que señala que "hay algunas zonas de ciudades donde hay muy poco stock de viviendas por vender u oferta en general, y donde este hecho junto con las expectativas de mejora de la economía detendrán la caída de precios".
En este punto tambiíén coincide, Bernardos que defiende que las alzas no se dan de forma generalizada en las comunidades, sino que "se concentran en grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, y, principalmente, en el centro de estas urbes con un público objetivo de clase media-alta. Mientras que en los extrarradios y las zonas turísticas la oferta sigue sin casar con la demanda".
Además, "el aumento del críédito que se espera tras la última decisión del BCE va a estar destinado familias con ingresos mensuales por encima de los 3.000 euros", explica este economista.
En este contexto, Bernardos concluye que "para este público hay autíénticos chollos y es el momento de comprar porque esta clase media-alta puede sacar una rentabilidad del 70% en diez años".
