Son tres en la pugna y sólo uno conseguirá llevarse el gato al agua. Blackstone, Goldman Sachs y Cerberus afrontan la recta final por la puja de la cartera del antiguo fondo de inversión Bankia Inmobiliario, una operación que asciende a más de 300 millones de euros, según han explicado fuentes del sector inmobiliario.
Blackstone emerge como favorito para hacerse con esta cartera de activos, cuya venta ha encargado de manera conjunta el banco que preside Josíé Ignacio Goirigolzarri a JP Morgan y a la firma de intermediación inmobiliaria CBRE. Según las fuentes consultadas, en una semana se conocerá el ganador.
Por ahora, la negociación sigue abierta y aunque todas las papeletas apuntan hacia Blackstone, lo cierto es que esas mismas fuentes aseguran que puede ganar cualquiera, “incluso si no se llegase al precio mínimo que desea obtener Bankia, lo que parece poco probable; tampoco sería extraño que la operación quedara desiertaâ€.
El 'caramelo' en venta, valorado en 300 millones de euros, está compuesto en un 90% por viviendas. La inmensa mayoría libres, aunque tambiíén hay unidades de protección oficial. Muchas son tambiíén de alquiler social. Los inmuebles se concentran en Madrid y Barcelona, aunque hay algo de producto en la costa este. La cartera se completa con activos terciarios como algunos edificios de oficinas. El más destacado, el edificio Isozaki del Paseo de la Zona Franca de Barcelona, este último con 26.500 metros cuadrados de oficinas. El paquete se ha comercializado bajo el nombre de Proyecto Lake, según detallan fuentes del sector inmobiliario.
¿Cuáles son los puntos fuertes de los candidatos?
Blackstone es uno de los mayores fondos de inversión del mundo, con una cartera de activos de más de 279.000 millones de dólares, a datos de junio de este año, y ha sido uno de los inversores más activos en España. Ha comprado la cartera hipotecaria de Catalunya Banc, pero tambiíén 1.860 viviendas al Ayuntamiento de Madrid por 128 millones de euros y otros 1.000 pisos de VPO a la Sareb.
Blackstone ha quedado el mejor posicionado en alguna de las otras tres finales que se han dado en este proceso. Pero no ha sido suficiente y Bankia ha alargado las negociaciones con la intención de conseguir un mejor precio.
Cerberus, por su parte, es un viejo conocido para Bankia. En septiembre de 2013, la entidad vendió al fondo la gestión de su unidad inmobiliaria Bankia Habitat, con más de 12.200 millones de euros brutos en activos inmobiliarios, por 90 millones de euros, según adelantó El Confidencial. Según este acuerdo, no se transfirieron a Cerberus los activos inmobiliarios de Bankia, sino tan sólo el contrato de gestión de los mismos.
Las fuentes consultadas señalan, de hecho, cómo la cartera en venta está formada por producto que ya ha estado siendo gestionado por el equipo de Cerberus y recuerdan, además, que este fondo tiene como asesor estratíégico para sus actividades en España a la firma local Poniente Capital, es decir, a la boutique financiera comandada por Josíé María Aznar Botella, hijo mayor del expresidente Josíé María Aznar y de la actual alcaldesa, Ana Botella.
Por lo que se refiere a Goldman Sachs, las mismas fuentes destacan su gran experiencia en la gestión de viviendas en alquiler. Y recuerdan que la compañía se hizo, junto con Azora, con 3.000 viviendas de la Comunidad de Madrid, por 201 millones de euros –un 20% por encima del precio de salida–, imponiíéndose precisamente a Blackstone.
De hecho, el duelo entre Blackstone y Goldman Sachs por convertirse en los caseros de España no es nuevo. Tambiíén se vieron las caras en el proceso de venta de una promoción de viviendas en ríégimen de alquiler, propiedad de la constructora FCC en la madrileña localidad de Tres Cantos. En esta ocasión, Blackstone se llevó el gato al agua.
La casa en orden
Precisamente, la venta de carteras de inmuebles en alquiler está siendo una constante en la banca española en su intento de sacar de su balance unos activos inmobiliarios por los que se la estaba penalizando desde el punto de vista de los reguladores.
De hecho, la venta del Proyecto Lake nace de la voluntad de Bankia de poner su casa en orden. Bankia recompró su Fondo BankiaInmobiliario a los partícipes y ahora que casi ha alcanzado un 100% sacó a la venta los activos que lo integraban, una forma de no perjudicar a los ahorradores, por un lado, y de maximizar el valor por otro.
No es la única operación de Bankia en este sentido. Cerberus y la plataforma noruega Lindorff compraron 577 millones de críéditos problemáticos de Bankia el pasado mes de septiembre, en la conocida como operación Somo. Además, la semana pasada vendió a Starwood y Sankaty 400 millones de críéditos respaldados por activos fundamentalmente hoteleros, como adelantó este diario.
